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目前，省城太原许多商铺闲置和空租。图为原来“一铺难求”的火车站附近的桥东街许多商铺贴上了“转让”或“出租”的启事。本报记者王昕摄 最近，记者连续遇见几件和商铺有关的事情。 小孙在太原黎氏阁接手了一个铺位，正式经营后才发现没有想象中好干。两个月后，支撑不下去了，决定退租。店里的货低价甩卖，在微信圈中发布各种消息。最后赔了2.8万元，关了店。 老章在省城南中环有一个80平方米商铺出租给了一个饭店，年租金10万元。生孩子后，花销增加，想涨房租。可是饭店老板表示现在不好干，如果涨房租，他只好退租不干。老章调查了一下，大家都这么说，只好断了涨房租的念头。 商铺的地位缘何如此尴尬？ 曾经，弄个商铺自己当老板是时尚，“一铺养三代”的招商广告也是深入人心。为什么到了今天，商铺的地位如此尴尬？ 小韩是榆次秋村人。说起商铺来，小韩直言，目前榆次和太原的商业房产，从商铺到商业地产，还有很大的差距。前些年经过村委会批准，他家在山西大学商务学院建了个饭店。因为位置好，又是自己经营，效益不错。另一笔投资却砸在了手中。不远处的大学城里，有个万科的楼盘。当年觉得有大学城的数十万学生做后盾，秋村、寺庄村、流村和小南庄等村的村民们以2万元一平方米、200万元左右一套的价格买了上下三层的商铺。几年了，租不出去、转卖不成。 记者到这里看过，楼盘很好，但大学城交通不方便。学生们宁可坐公交车或者拼车到榆次和太原集中购买，也不愿意走上20分钟到这些楼盘处消费。诸多楼盘的商铺，除了便利店和生鲜店外，几乎没有开门营业的。 大学城里的商业地产，不成气候的主要原因是位置分散，没有形成氛围。市区里的商铺又如何呢？ 据记者调查，省城市区里的商铺，旺与不旺，主要看地段。整体上，呈现的是不旺态势。 说整体不旺，一目了然：几乎所有的路边，不管是新建大厦的临街几层还是原有房屋一层的门面都有空闲招租的。就连建设路服装城路口，都有空铺出租。这在以前是不可能的事情。老商圈桃园北路、水西关街，有空置门面；新商圈亲贤北街、长风街、南中环街沿路，也有空置门面。 个别地段的商铺，还是比较抢手。这主要集中在学校周边和商业聚集区。以并州路为例，亲贤北街和坞城西街是两个商铺集中的商圈。因为是居民和学校聚集区，房租高，空店少。坞城西街口的唐久便利店，60多平方米年租金20多万元。20平方米的米线店，年租金6万元。省委党校的临街宿舍上下两层80多平方米，年租金10万元。房主们确实是“一房养三代”。但是租房子做买卖的人都嫌房租贵。一位店主说，10万元的租金，一个月房租是8000多元，加上水电气等，就9000元。自己干还好一点，再雇个人工资要付2000元，一年基本上大半年是给房东打工。只要房东想涨价，店主们就一句话，“涨了我就不租了，现在生意不好做，你自己掂量吧”。房东们也就不吭声了。 为什么现在几乎买不到刚出锅的熟食？房租太贵了。就拿一间15平方米的平房店铺来说，房租一般是年租金3万元，加上煤气水电一天100元。一个馒头卖3毛钱，卖333个馒头才能出来房租，第334个馒头才是利润，这还不算人工费。所以，我们只能买到在家里蒸好拿到街上卖的凉馒头包子。 小商铺不好干，大型商业地产好做吗？ 万达广场是成熟的商业业态，攻城略地的作风吸引了不少人投资。前不久，部分门店和地下超市装修暂停营业，引得大家议论纷纷。 平阳景苑商铺也是一个以大体量商业地产的面目出现的。这个项目的部分楼盘从开始预付房款到交房，拖延了500多天。按照当时的购房合同，拖延一天付房屋总价的万分之五，算下来140平方米的住宅开发商要付10多万元的赔偿金。开发商说没有钱。五六年过去了，商铺还没有售完，目前的价格在一平方米3万元到6万元之间，位置不同价格也不同。商铺开业时间一拖再拖。商铺售楼处的小姑娘说，目前小面积的商铺比较紧俏，店铺的70%到80%都已经卖出去。建议顾客还是买铺收租金比较好，由公司统一出租，年租金10%。 “地上的商铺都没有人租，空了那么多。你们这地下商铺谁会租呢？” “不能看门面。大马路上的门面以车流为主，所以人少关门。我们以人流为主，聚人气才有效益。我们是太原市最大的商业地产，我们考虑到了电商的冲击，对招商有具体要求。原来准备10月份开业，现在推迟到2016年开业，就是有自己的考虑。我们对自己有信心，长风街和亲贤北街是新商圈，周边消费能力比较高，因此我们引进的客商要求有较高的盈利能力，要有做百年老店的打算……”小姑娘言之凿凿。记者想的是，这样一个有未来前景的商业地产项目，这样一个有实力的开发商，为什么用电还不是国家电网的正常供电？为什么给已经购买了商铺的人付10%的租金？有没有按照合同给大家付违约金的打算？ 实体店生意清淡，电商冲击是最大的原因 在采访中，无论是榆次秋村的农民商铺业主还是城区的商铺业主，无论是房东还是租客，无论是售商铺的还是买了商铺的，都提到了电商的发展对商铺的冲击作用。确实如此，就连水果、大闸蟹等生鲜食品，乃至水族观赏鱼和电视、冰箱、热水器都可以网购的今天，开一个实体店无疑是风险比较大的事情。还有一个事实，就是现在整体经济不景气，敢开铺子做生意的人不多了。 中北大学经管学院副教授王璐说，商业地产名称听起来“高大上”，其实就是作为商业用途的地产，也就是我们俗称的商铺地产。商业地产也一样。做商业地产的人，应该重视消费者研究，围绕消费偏好全渠道营销，经营消费者将成为商业新的利润增长点。例如餐饮业，在饭店热乎乎吃饭的感觉，通过网络叫外卖是永远体验不到的。做商业地产，就要做不可替代的服务项目，就要做体验类项目。而且要做综合体验类项目，从简单的一个个商铺聚集地，发展成为吃喝玩乐、文化艺术科技为一体的异业业态聚集化、流程化、大型工业化综合体，才能吸引更多的消费者聚集。王璐认为，目前，省内各地这种大型商业地产本身不断增加，但是并没有很好地做到真正商业地产应该做到的事情，被市场淘汰也是必然的。因此，已经成型的综合体要学会如何更好地利用互联网提升自身发展。 王璐表示，商业地产是区域属性较强的领域。在正常运营状态下，商业地产的品牌效应和公信力要高于信用度不强的网络电商。而且商业地产本身就是投资和资本变现能力极强的行业，引入投行或基金收购、分拆后IPO、股权交易、资产置换、整售、散售等变现方式，都是可以用的办法。在大批大体量商业地产不断竣工的今天，传统商业领域的互联网改造，是必须做的事情。让消费者体验优质的产品和服务以及合理的定价，是互联网改造的最终目标。 再虚拟的社会，最终也要融入现实社会；再微小的商铺，也面临着互联网的挑战。王石说过，淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网，是你不把互联网跟你的行业结合起来，最终淘汰你的还是你的同行。 本报首席记者 崔晓农 |
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