【裁判规则】1：共有人如何利用共有财产，应当由全体共有人通过约定来决定；在不能达成协议的情况下，共有人应当根据按份共有和共同共有来行使权利，而不宜由法院来决定如何利用共有财产；当然，当事人可以请求法院分割共有财产。
【适用解析】《物权法》没有规定共有物究竟应当如何利用。对此，法律实际上是授权当事人自由确定的。《物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”如何管理共有财产，需要由各共有人达成协议，同样，如何利用共有财产，也必须要由全体共有人通过约定来决定。问题在于，如果当事人不能达成协议，当事人是否可以起诉到法院，请求确定共有物的财产利用。笔者认为，按照《物权法》第九十六条的规定，在不能达成协议的情况下，全体共有人都享有利用共有财产的权利。当然，对此要区分按份共有和共同共有。按份共有人应当按照份额利用共有财产，而共同共有人应当平等地行使权利。但是，对于如何利用共有财产，发生了争议，当事人能否起诉到法院，请求法院决定如何利用共有财产？目前实务的倾向性意见认为，就如何利用共有财产发生争议时，还是应当根据按份共有和共同共有来行使权利，而不宜由法院来决定如何利用共有财产。理由在于：第一，如何利用共有财产，这是共有人的私人事务，法院不能随意介入。例如，甲乙丙共同出资购买货运车，有人主张将车用于货运，也有人主张将该车出租。三人无法对车的使用达成协议。在此情况下，还是应当由共有人协商决定，如果协商不成，则应当按照各自的份额决定，不宜提请法院决定如何利用。第二，法院事实上无法决定究竟哪一种利用方式对当事人最为有利。毕竟法院不是私人利益的最佳判断者。如果法院决定采取某种利用方式导致亏损，法院也不可能承担损失。第三，共有关系的形成，就是基于当事人的自由意志，共同利用共有物。如果当事人无法就共同利用共有物达成协议，那么，当事人可以请求法院分割共有财产。
【裁判规则】2：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，对共有形式及其共有份额的推定，应适用《物权法》的相关规定，但特别法有例外规定的，应适用特别法的相关规定。
【适用解析】在实践中，往往出现一些共有财产，因各方面的原因无法确定是按份共有还是共同共有。我国司法实践曾对此种情况推定为共同共有，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见〉（试行）》第88条对此作了明确规定。但《物权法》对此作出了新的规定，《物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因此，《物权法》生效前形成的共有关系，其共有性质不明时应适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见〉（试行）》第88条的规定推定为共同共有；《物权法》生效后形成的共有关系，其共有性质不明时，应适用《物权法》第一百零三条的规定推定为按份共有，除共有人具有家庭关系等除外。换言之，共有性质的推定应适用共有关系形成时的法律。当然，关于推定为按份共有的规则也有例外，这就是共有人之间已经是家庭、夫妻或者合伙关系，依据特别法的规定，应当认定为共同共有的，则不能适用该推定规则。另外，关于推定为按份共有的份额问题，根据《物权法》第一百零四条的规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此，对份额的确定，首先要考察当事人之间是否有具体约定，如虽有约定，但约定无效或者当事人之间发生争议，无法举证证明原有约定的效力，则视为没有约定，在没有约定的情况下，按照出资额确定；不能确定出资额的，推定为份额相等，即等额按份共有。需要特别说明的是，关于合伙财产的性质，有的认为是按份共有，有的认为是共同共有。目前实务的倾向性意见认为，传统合伙为按份共有，其他类型的合伙，由于有特别法《合伙企业法》对其进行调整，所以应该依照该法的规定确定其性质。
【裁判规则】3：共有人之间约定的债务分担份额，只对共有人产生效力，而不能发生对外效力，全体共有人应对债权人承担连带债务；但如果债权人在发生债务之前，已经知道共有人之间的债务分担份额的，可以认定共有人之间的约定可以对抗该债权人。
【适用解析】因共有财产发生债务之后，共有人都对债权人承担连带债务。在连带债务的情况下，共有人有义务向受害人赔偿，受害人有权向任何一个共有人请求赔偿。一旦某个共有人清偿了全部债务，债就归于消灭。在确定共有人的连带责任时，要准确界定共有人之间的责任分担约定是否能够发生对外效力。从《物权法》第一百零二条的规定来看，共有人之间事先确定的债务份额，通常只是在共有人内部之间约定的，对外部第三人来说，其往往并不知道该内部约定的份额情况，同时，在共有物造成他人损害以后，受害人也可能并不知道有多少共有人、谁是共有人，而可能只了解某一或几个共有人，因而如果完全根据共有人之间约定的份额来承担责任，对受害人的保护是十分不利的。所以共有人之间约定的债务分担份额，只能对共有人产生效力，而不应当对第三人产生拘束力。即使共有人之间达成了分管协议，由各个共有人分别管理共有物，而受害人遭受的损害只是由于某一份额共有物造成的，也应当由全体共有人承担连带责任。当然，如果第三人在发生损害之前，已经确切了解共有人之间的责任分担份额，可以认定共有人之间的约定可以对抗该第三人。但是，对第三人知道的问题，一般需要由共有人举证证明，而不能由第三人举证。
【裁判规则】4：按份共有人之间约定永久不得分割共有物的，应为无效；对于共同共有之间的类似约定，应为有效，但如果发生了《物权法》第九十九条规定的可以分割共有物的情形，共同共有人可以请求分割共有物。 【适用解析】《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”从该条文文字表述来看，共有人之间有关不得分割共有财产的约定是不应有期限限制的。那么，共有人之间是否可以约定永久不得分割共有物呢？目前实务的倾向性意见认为，对于按份共有来说，这种约定违反《物权法》关于按份共有人可以随时请求分割共有物的规定，因此应为无效；对于共同共有而言，因《物权法》采取的是原则上不允许分割共有物的原则，所以当事人之间的约定符合立法本意，故应当认定约定的效力，但如果发生了《物权法》第九十九条规定的可以分割共有物的情形，共同共有人仍可以请求分割共有物，这就弥补了永久不得分割共有物的弊端。
【裁判规则】5：共有人请求分割共有财产时，人民法院不宜判决分割使用权。
【适用解析】按份共有人请求分割按份共有的不动产，人民法院应当依照《物权法》第一百条确定的原则予以处理。分割时，要考虑房屋是否具有构造上、使用上和登记上的独立性。根据一物一权的原则，对于不符合产权分割标准的不动产，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，对不动产各部位的使用权进行分割。（见最高人民法院民事审判第一庭：《共有人请求分割共有财产时，人民法院不宜判决分割使用权》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2011年第3辑，总第47辑，人民法院出版社2011年版，第117—121页）
【裁判规则】6：共有关系中优先购买权的适用范围仅限于按份共有，共同共有关系中不存在优先购买权的适用问题。
【适用解析】关于共有关系中优先购买权的适用范围问题，《物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。因此，共有关系中的优先购买权是指在某一按份共有人转让份额的时候，其他按份共有人在此情况下，享有优先购买该份额的权利。也就是说，只有按份共有人才享有优先购买权。至于共同共有人，因为不存在份额的区分，所以，他无权转让自己的份额。建筑物区分所有情况下的共有人虽然享有共有权，但其共有权和单独所有部分不可分割，而且，通常是通过自有份的形式形成特殊的份额，因此，不适用共有中关于份额转让的规定。另外，因赠与、继承、遗赠等原因致使共有份额的权利主体发生变化的情形，不应当认定为《物权法》第一百零一条所称的转让。
【裁判规则】7：优先购买权是共有人享有的期待权利，其性质为债权而非物权，权利人不能直接行使对标的物的支配权，而只能要求出卖人将该标的物优先转让给自己。优先购买权不得与共有权发生分离，一旦共有人丧失共有人地位，其当然就不再享有优先购买权。
【适用解析】优先购买权是一种具有物权性质的债权。《物权法》第一百零一条关于优先购买权的规定，只是赋予共有人一种期待的权利，并非意味着优先购买权就是一种物权。一方面，权利人不能直接地行使对标的物的支配权，而只能要求出卖人将该标的物优先转让给自己。另一方面，优先购买权实际上是一种不确定的权利，这是因为即使在优先购买权是由法律规定的情况下，共有人是否能够实际享有这一权利，还要取决于其他共有人是否实际转让其共有份额。即便转让，其他买受人可能会以更高的价格购买，使优先购买权人的机会不能实现。这就是说，优先购买权只是给了优先购买权人一个优先购买的机会。另外，优先购买权是一种附从性的权利，它是附随于主权利的一种权利，共有人所享有的优先购买权，实际上是附属于共有关系的。共有关系是优先购买权产生和行使的基础，二者紧密结合，不可分离。因此，某一个共有人转让其份额，实际上优先购买权也随之发生了转让，优先购买权不能够与共有权发生分离，单独转让。因此，如果某一共有人一旦丧失了共有人的基础法律关系的地位，优先购买权就失去了存在的基础和前提，其当然就不再享有优先购买权。
【裁判规则】8：确定优先购买权行使中的“同等条件”，应以转让共有份额的共有人与共有人以外的人订立的转让合同所确定的转让价格、履行方式及期限为标准，重点考察是否影响出卖人的根本利益；如果有两个以上的购买者，“同等条件”原则上应通过竞价方式确定；如果是以拍卖的方式，最高价格就是同等条件。
【适用解析】共有人应在同等条件下优先购买其他共有人转让的份额，同等条件应当主要指的是价格条件，也就是说，优先购买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。同等条件并不要求优先购买权人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。除价格条件外，应当适当考虑支付方式。但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次付清，则优先购买权人不得主张分期支付。但如果出卖人不允许第三人延期付款，则优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则也不得请求延期付款。所以，价格条款是第一位的，而根本上影响到出卖人的利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，不管是现金支付还是转帐支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件。只要有两个以上的购买者，同等条件原则上是通过竞价的方式来确定。如果是以拍卖的方式，最高价格就是同等条件。
【裁判规则】9：优先购买权的行使应有期限限制，除共有人之间就优先购买权的行使期限有约定的以外，应当根据案件的实际情况，对优先购买权的行使期限加以合理限定。优先购买权人在标的物出卖时，一定期限内不行使优先购买权的，视为放弃。
【适用解析】优先购买权是一种期待权，必须要受到期限的限制，而不能永远存续并在任何时候均可以行使。优先购买权人在标的物出卖时，一定期限内不行使的视为放弃。对于按份共有人行使优先购买权的合理期限问题，在共有人之间就优先购买权的行使期限有约定时，应当尊重当事人的意思自治，产生纠纷提起诉讼的，人民法院也应根据其约定加以处理，对此自无疑问。但如果共有人之间对此没有约定或约定不明的，则应如何处理？此时按份共有人行使优先购买权也应当有一个合理的期限。从平衡转让份额的按份共有人和其他按份共有人的利益出发，并参考法律、司法解释有关优先购买权行使期间的规定，我们认为，一般而言，将共有人优先购买权的行使期间规定为自知道或应当知道最终确定的转让条件之时起15日内为宜，具体期限，则应结合案件的具体事实综合加以判定。对于其他按份共有人行使优先购买权的期限，在司法实践中还应当明确：第一，所谓的“知道”或收到“通知”，一般情况下指的是转让人在与第三人订立了转让合同后，将此合同约定的转让条件告诉其他按份共有人，即转让人与第三人已成立转让合同。第二，在转让人履行了约定或法定的通知义务时，作为计算行使优先购买权期限的起算点的通知应当包含转让人与第三人之间就转让共有财产份额达成的最终确定的条件。第三，如果转让人未通知或未正确通知其他按份共有人最终确定的转让条件，则行使优先购买权的期限应当从其他按份共有人以其他方式知道或应当知道最终确定的转让条件之日开始起算。第四，其他按份共有人在此期间内未明确表示购买或者对通知的条件作出实质性变更的（比如优先购买的份额数量、价格等），应当视为其放弃优先购买权；该期间届满后通过起诉主张优先购买的，人民法院不应予以支持。（见最高人民法院民事审判第一庭：《按份共有人优先购买权行使中的几个法律问题》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判前沿》第一辑，人民法院出版社2014年版，第14—16页）
【裁判规则】10：出卖人负有事先通知优先购买权人的义务，通知的内容应当包括最终确定的转让价格、支付方式以及期限等对转让能否达成有重要影响的条件。如果出卖人违反通知义务，优先购买权人可以请求法院宣告出卖人与第三人的买卖行为无效。
【适用解析】根据对《物权法》第一百零一条规定精神的理解，应当认定出卖人向优先购买权人负有相应的通知义务。这种通知既可以是在出售时明确告知，也可以是在与第三人达成交易之前通知，通知的内容既包括要出售份额的情况，也包括价格及其他重要的交易条件。通知的到达是优先购买权人权利期间计算的起点，也是优先购买权人知晓交易条件、行使优先购买权的前提。如果没有收到通知，优先购买权无行使的可能；如果收到通知后在法定期限内权利人不行使优先购买权，则视为弃权。可见，出卖人的通知义务是行使优先购买权的关键。从实践来看，优先购买权受到侵害的主要情况就是出卖人出售时不通知优先购买权人。如果出卖人违反通知义务，在法定期限内权利人可以以优先购买权受到侵害为由请求人民法院宣告出卖人与第三人的买卖行为无效。
【裁判规则】11：优先购买权受到侵害时，权利人有权就其不能购买到该共有份额所造成的损失要求赔偿；对于权利人是否有权请求宣告出卖人与受让人的合同无效，应当依据受让人主观上是否善意确定，如果受让人系恶意，则可以请求宣告合同无效，否则不得请求宣告合同无效。法院不得判令出卖人依据其与受让人之间的买卖合同所约定的条件，与优先购买权人签订新的买卖合同。
【适用解析】由于优先购买权人在购买前没有直接占有标的物，不能直接支配特定的物，优先购买权也不是物权，在该权利受到侵害时，权利人不能以所有人或者占有人的名义，以物权请求权或者占有保护请求权的方式行使其权利，权利人也不能直接行使对于物的支配权。如果某一共有人在出卖其共有份额时，没有告知其他共有人，或者在告知其他共有人之后，其他共有人已经提出在同等条件下购买，而出卖其份额的共有人拒绝其他共有人购买，此时，究竟应该如何对其他共有人提供救济，在法律上存在几种不同的观点。一是无效说，这种观点认为，其他共有人可以请求确认转让给其他人的合同无效，要求将已经转让出去的应有份额归于自己；二是损害赔偿说，这种观点认为，在优先购买权受到侵害的情况下，不应当确定转让合同无效，而只能要求转让方赔偿因其未能购买相应份额所遭受的损失；三是区分说，这种观点认为，要区分动产和不动产分别决定。对于不动产，因为其份额已经办理了登记，受让人应当知道共有人的存在，其对于共有人不行使优先购买权应当附有注意义务，因此，优先购买权人可以请求宣告合同无效；对于动产，则因为受让人无法知道谁是共有人，所以优先购买权人无权请求宣告合同无效。目前实务的倾向性意见认为，原则上优先购买权受到侵害时，权利人有权就其不能购买到该份额所造成的损失要求赔偿，但对于是否有权请求宣告合同无效，应当依据受让人主观上是否善意来确定。如果受让人是恶意的，则可以请求宣告合同无效。否则，不得请求宣告合同无效。至于其他共有人能否请求法院判令转让人依据转让人与第三人之间的转让合同所约定的条件，与自己形成新的转让合同关系，即能否请求强制缔约的问题，目前实务的倾向性意见认为，优先购买权只是一种优先于共有人以外的第三人购买的权利，是一种期待权，其实现的前提是某一共有人准备转让其份额，如其不想转让份额，则期待权实现的前提不具备，故不发生优先购买权行使的问题，法院也就不能作出强制缔约的裁判。
【裁判规则】12：在依法认定共有物单方处分合同有效的同时，要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。
【适用解析】最高人民法院原副院长奚晓明在2011年6月23日全国民事审判工作会议上作了题为《适应中国特色社会主义法律体系形成新形势，在新的历史起点上谱写民事审判工作新篇章》的讲话，提出在审理物权纠纷案件中，要正确认识物权变动与合同效力的不同功能，一般不宜轻易否定物权转让合同的效力，对于比较典型的共有物单方处分、一物多卖等合同效力，在依法认定合同有效的同时，要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。（载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，人民法院出版社2011年版，第10页）
【裁判规则】13：房产登记公示是认定房产权属甚至是区分按份共有还是共同共有的重要依据，但对基于家庭关系或其他特殊关系而产生的共有，有时真正权属与房产证登记可能不尽一致，分割时应尽量体现公平原则。同居期间共同购置的房产，通常情况下按投资比例分割，但已明确登记为共同共有的房屋，应以共同共有均等分割为基本原则，并应充分考虑投资人对房产出资的多少。
【适用解析】不动产权属证书作为权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，对外仅产生以公示的方式表彰和说明房产权属的特定作用，与实际权利状况有时并不一定完全吻合。如果权利关系人提供足够证据证实不动产登记的权利状况与实际状况不相符时，即应依法确认不动产物权的真正归属，并且在分割财产时应尽量体现公平原则。对于同居期间共同购置财产的处理，从最高人民法院为审理同居生活案件专门制定的《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》，可以看出，法院区别对待同居关系与婚姻关系案件的审理，明确规定同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，而不能参照夫妻共同财产分割原则处理。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条规定，明确了一般共同共有财产的分割原则，也表明法律规定了均等分配只是分割共同共有的一个原则性要求，贡献大小是考量分配的另一个必不可少的重要因素，而共有财产的贡献大小，具体来说主要是指共有人的出资份额，没有明确约定份额的共同共有财产必定等额分配是不正确的。均等分配与出资额都是共同共有分割须考虑的情况。这主要是出于公平原则的考虑。（见陈志韧：《共同共有的房产在分割时应考虑共有人的实际出资》，载《人民司法·案例》2011年第22期，第72 页）
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