不动产按份共有和共同共有的区别

 武夷山市房管处   李炜

  

根据《物权法》第93条的规定，共有的形式包含共同共有和按份共有。那么到底这两种共有形式有什么共同点和区别呢。

一、共同点

1、 按份共有和共同共有都是《物权法》规定的共有形式，均体现为两个以上的单位、个人共有一个不动产权利的情形。

2、对于不动产的管理，均需按照《物权法》第96条之规定来行使，即“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”

3、对外债务承担方面，不论是按份共有还是共同共有，只要是因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。此次需要注意的是，如果债权人是知道共有人之间是按份共有或者不动产登记证书上已经记载是按份的，则应视为其知晓为共有人为按份承担债务。

二、不同点

按份共有和共同共有虽然都属于法定的共有形式，但是其内涵还是有着很大的区别的，主要有以下几个方面。

1、享有所有权的形式不一样，根据《物权法》第94条的规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”而第95条则规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。” 按份共有，又称“分别共有”，是与共同共有相对应的一项制度。指数人按应有份额(部分)对共有物共同享有权利和分担义务的共有。在按份共有中，各共有人对共有物享有不同的份额。在按份共有中，每个共有人对共有财产享有的权利和承担的义务，是依据其不同的份额确定的。共有人的份额决定了其权利义务的范围。共有人对共有物持有多大的份额，就对共有物享有多大权利和承担多大义务，份额不同，共有人对共有财产的权利义务也不同。按份共有与分别所有是不同的。在按份共有中，各个共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人的权利均及于共有财产的全部。如果把这个不动产的所有权形容为一个公司的话，则按份共有人就相当于按比例拥有不同的股份。

而共同共有是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有的特征是：第一，共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提，例如夫妻关系、家庭关系；第二，在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额。这是共同共有与按份共有的主要区别；第三，在共同共有中，各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。
　  关于共同共有的形式，我国学界普遍认为共同共有包括“夫妻共有”、“家庭共有”和“遗产分割前的共有”。

2、对共有物的处分和重大修缮的权利。根据《物权法》第97条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

3、对共有物的管理费用的分摊，两种共有方式也有不同。《物权法》第98条规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”《物权法》第96条规定了对共有物的管理，无论是对共有物的保存或者简易修缮等方面，都需要各共有人负担费用；因此在尊重当事人意思自治的前提下，物权法规定了按份共有和共同共有对于管理费承担的不同。

4、共有物分割原则不同。《物权法》第99条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”

 （1）按份共有人可以随时请求分割。按份共有是各共有人按照确定的份额对共有财产享有权利承担义务的共有，按份共有人对其应有份额属于分别所有的权利。因此，按份共有关系存续期间，按份共有人有权请求从共有财产中分割出属于自己的份额。这种请求不需要征得其他共有人的同意，只要共有人提出请求，就会产生分割的后果。
　  （2）共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共同共有是共有人对全部共有财产不分份额地享有权利承担义务的共有。在共有关系存续期间，各共有人对共有财产没有确定的份额，无论在权利的享有上还是在义务的负担上都无份额比例之分。那么，在共有人对共有财产的分割没有约定的情况下，通常共有人只有在共同共有关系消灭时才能协商确定各自的财产份额，对共有财产予以分割。因此，本条规定共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有财产。共同共有人共有的基础丧失，如夫妻财产的共同共有，因婚姻关系的解除而失去了共有的基础，在这种情况下，夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。有重大理由需要分割，如在婚姻关系存续期间，夫妻二人约定由原来的夫妻共同财产制，改变为夫妻分别财产制，在这种情况下，夫或者妻一方可以请求分割共有的财产。

5、共有人的优先购买权问题。共有人的优先购买权仅存在于按份共有人之间，共同共有的权利人是不具备优先购买的问题的。根据《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”因为对于共同共有的不动产权利人，其权利的行使具有不可分割性，即如其中的一个共同共有人与其他共同共有人买卖的话，无法明确买卖的标的物以及买卖当事人，存在着自我交易的问题，因此也不可能存在优先购买权的问题。

6、共有形式的推定规则不同。根据《物权法》第103条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”需要注意的，此为推定规则，是法院在审理当事人纠纷的时候所需要适用的规则，不动产登记机构在应该在申请时即予以明确，不应适用推定规则。

三、实务中需要注意的问题

1、根据《细则》第10条的规定，按份共有的在登记的时候即可按三分之二以上的权利人申请处分不动产的登记，而无需像共同共有的必须一起申请。但在实务中需考虑要公告作废可能未交回的按份权利人手中的证书。如是份额的处分则无需考虑。

2、共有物分割的问题。

（1）分割权利的时候同时分割不动产的实体，即权利的转移加不动产的分割。此时需审查待分割的不动产是否符合分割条件，即申请分割后的不动产是否符合不动产登记基本单元。另外如需前置审批的是否有提供审批文件，如涉及到土地分宗的批准文件等。

（2）不动产本身无法分割，则此时对权利的分割实在是就是共有人权利的转让。如最典型的就是夫妻离婚导致不动产分割的，一般情况下都是一方取得房屋所有权，一方获得一定的经济补偿。

3、优先购买权的处理。实务中如按份共有人单独转让其份额，无需通过其他权利人同意，因此其他权利人也非法定申请人。但为了处理优先购买权以及其他权利人证书上记载的共有人不一致的问题，可让其他共有人一并申请。如共有人不单独发证的地方则不存在此种问题。

需要注意的是，如果共同共有人要转让权益，应先让其申请办理一个共有性质的变更登记，将共同共有变更成为按份共有方可转让份额。当然，两种业务也可合并受理。