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父母与子女共有房产，能防止被洗房么 有人在网上晒出了这样一件事：她小姨有位同事江阿姨，给儿子很早就买好了二居室的房子。后来，儿子找了外地某省的沪漂女孩，婚前看着特别通情达理，婚后没多久却提出了这样的要求：要置换婚房，重新买房，并且必须加上女孩的名字，否则以不生小孩为要挟。江阿姨为了小两口能过好，就答应了女孩的要求，卖掉婚房，买好了三居室的新房。几年后，女孩要求离婚，财产分走了一半，“洗房”成功。而江阿姨则以泪洗面，逢人就诉苦。
如果是夫妻性格不合等客观原因也就罢了，就怕有居心的心怀鬼胎，自结婚时就抱此目的，短期婚姻后获得常人一辈子难以取得的资产，特别是在北上深杭等一线大城市，一套房子价值动辄千万，诱惑巨大。 自古真情留不住，唯有套路得人心。做父母的积一辈子积蓄给子女换取安身立命的房屋，为子女计之长远，自然也是希望能够事先周全安排，保子女可以一世无忧，免受渣男渣女觊觎，伤心又破财。 民法典婚姻家庭编、继承编规定，夫妻双方没有约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属的，按照法律规定确定权属，即夫妻一方婚前取得的不动产，属于一方个人财产，婚内取得的不动产，归夫妻双方共同共有。 而从不动产登记的公信力来说，不动产权属以登记簿记载为准，即使夫妻有婚内财产约定，在夫妻双方之间有约束力，未经登记没有物权效力，不能对抗第三人。 参考链接： 由于很多地方在2015年不动产统一登记前有审查隐形共有人的传统，我在各地讲课时很多人即使是司法人员也未必知道最新的规定，还认为婚内取得的不动产即使没有加上一方名字法律视为夫妻共有，其实大谬不然。 唯一的例外是，按照政策规定使用夫妻双方工龄补贴取得的房改房默认视为双方所有，即使登记在一方名下。但在征收拆迁安置中，动迁的房改房，拆迁办有时不一定认为是夫妻共有，而是与房改房登记簿记载的权利人签定拆迁安置协议，则不动产登记机构不再审查，按照拆迁安置协议办理安置房转移登记，登记给协议的当事人。 第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金、劳务报酬； （二）生产、经营、投资的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同财产，有平等的处理权。 第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产： （一）一方的婚前财产； （二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿； （三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产； （四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。 二、防止洗房的途径讨论 由于钱是种类物，出售婚前房产取得的钱款很容易与夫妻共有财产混同，如果购买了新屋就更加难以区分是否属于夫妻共有财产购买，因此出售新屋取得的价款一般都会视为夫妻婚内共有财产，一方很难举证购房款来自一方婚前房产出售所得。 父母给子女买房后，最担心的就是子女未经自己同意出售房屋，因此常见的就是申请过户登记时由父母和子女按份共有，或者是在合同中载明未经同意不得转让，甚至想要在转移登记时申请将此限制出售的约定记载到不动产登记簿上。 上述做法是否有效，下面逐个分析
民法典物权编（不含担保物权和占有）规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。 民法典规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。这里的处分行为是指法律上的处分，其目的是赋予部分共有人对共有物的处分权，兼顾效益和公平。本条规定并非强制性规定，共有人可以协议降低多数决的标准，比如以共有人过半数为计算标准或者排除本条的适用。 有不动产登记机构担心被起诉，以少数份额共有人不配合而不予办理登记。《自然资源部对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》认为，法律对占份额三分之二以上的按份共有人处分共有不动产申请登记的规定是明确的，这种情形属于执行层面的问题。要加强监督指导，严格落实法律规定，切实维护不动产权利人合法权益。 因此三分之二以上份额的按份共有人依法可以直接出售自己的份额，且无需少数份额权利人同意即可代为出售少数份额，按照我国台湾地区的立法例，办理转移登记时应当提供已经通知其他共有人的证明和少数份额出售价款已经提存的证明等。 换句话说，父母和子女按份共有的房屋，如果父母所占比例低于33.33%，子女无需父母同意，即可依法出售整套房屋，但要通知父母。 如果父母和子女是共同共有房屋，既然是共同共有，就是不区分份额，子女出售房屋应当取得父母同意。但问题来了，父母万一去世，对该部分产权应当办理继承转移登记，手续程序上比较繁琐，但不失为一种可行途径。 注意，共同共有只有在家庭、婚姻关系中才能设定。 第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。 第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
还有一种方式是父母与子女按份共有房屋，并在共有协议中约定不得出售或者应当取得全体共有人同意才能出售。但是按照《民法典》的规定，该约定只在共有人之间有约束力，即只有债权效力，没有物权效力。 有咨询能否将此限制转让的约定记载在不动产登记簿上，个人认为是不行的。不动产登记簿的记载事项包括附记栏有明确的内容，不能随意扩大。虽然理论上限制转让的约定有物权性，具有登记能力。但登记人员没有明确规定记载限制转让事项，并以此限制权利人权利，可能会被权利人起诉并可能败诉。 目前能够明确的可以在登记簿记载的限制转让约定，是抵押后是否限制转让的约定，有自然资源部的明确规定。其他没有明确规定的约定建议不予登记，出让合同的约定除外。由于出让合同属于行政合同或者带有行政性，出让方即合同一方是自然资源主管部门，如果不在登记时把关，不允许登记簿记载限制分割、转让等事项，出让合同的行政目的完全落空，无法落实，相当于纵容一方违约，并捆住行政机关手脚，这样的判决和观点有悖于出让合同和行政合同的宗旨和目的，是错误的。 参考链接： 将出让合同约定进行不动产登记有违物权法定原则么？评最高法院公报案例 【附记】填写需要对不动产权利及其他事项登记情况进一步说明的信息。如土地出让合同或者土地承包合同等编号，共有不动产权发一本证书时的持证人以及必要的历史登记信息等登记机构需要记载的情况。 当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。 三是居住权登记 居住权起源于罗马法，指“对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施所享有的占有、使用的权利”，具有保障特定自然人居住权利的功能。居住权起源于罗马法，指“对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施所享有的占有、使用的权利”，具有保障特定自然人居住权利的功能。 可排除所有权人的使用。在国外的立法中，居住权人的权利包括要求所有权人提供指定住房或者住房中的一部分，要求所有权人在此住房中不进行妨害权利人居住的行为，要求所有权人不对居住行为行使所有权请求权等支配性排他性的权利。另外，居住权并非仅仅为个人设立，权利人可以在该住房内接纳其家庭共同居住，还可以接纳其生活所需要的服务和护理人员。当然其家庭成员和服务、护理人员只能居住在指定居住权的建筑物范围内。 居住权属于役权限制物权，应由不动产登记机构登记，可以设立于一部分住宅，无须登记居住条件和要求，实务中居住权用途十分广泛，可以用于保障离婚后的无房方、照顾老人的保姆、签订以房养老协议的老人等群体的居住权益。 父母也可以在子女房屋上给自己设立居住权，签订居住权合同，并向不动产登记中心申请办理登记，居住权自登记时设立。由于居住权是附属于个人的，不能继承，个人去世后自然消灭注销，免除了上述两种做法种继承可能带来的繁琐程序。对于购房人来说，大部分人应当不会愿意购买附有居住权的房子，与一个以上陌生人长期一同居住一套房子，可能是生命不可承受之重。 当然也不排除有不懂的或者头铁的憨憨硬要购买的。 四是抵押权登记 前已述及，重磅│自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知规定，对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。 有约定并记载在登记簿上的，抵押期间依法转让不动产的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记； 因此父母也可在子女的不动产上给自己设定抵押权，只要签订主债权合同和抵押合同，向不动产登记中心申请抵押登记，主债权合同金额不用很多，几百上千就可以。最重要的是在合同上约定转让时应当取得抵押权人同意或者限制转让，并记载在登记簿上。
其原理和规定类似居住权，不再赘述。 这是在国外十分常见的处理遗产继承、分割等关系的方式，但在国内由于观念上及法律法规等不健全，尚未推广应用，鉴于能够读到这里的读者基本很少了，我就不展开说了。 历年发表文章 |
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