登记在未成年子女名下的房产，离婚时怎么办？

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案例导入

孙某和丁某于2000年结婚，孙某于2002年生下一子。儿子出生后，孙某和丁某计划买房，两人用积蓄于2004年购买了一套80平米的房屋，并将该房产登记在儿子名下。两年后，孙某和丁某因感情破裂而离婚，此时对于登记在儿子名下房产的分割问题双方产生了分歧。

观点分歧

本案的焦点在于：夫妻在婚姻存续期间购买的登记于未成年子女名下的房产是否属于夫妻共同财产，在离婚时能否分割。关于该问题存在两种观点：

1

夫妻将以共同财产购买的房产登记在未成年子女名下属于夫妻双方对子女的赠与，是子女的个人财产，夫妻双方离婚时不能分割。

根据《合同法》第185条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。因此赠与行为的成立需要具备赠与人无偿赠与的意思表示和受赠人接受赠与的意思表示。父母在房屋产权登记簿上将房屋所有人登记为子女，从日常经验推知父母具有赠与的意思表示，而房屋产权登记簿所发生的物权公示的效力也在法律层面支持了这种意思表示。此外，虽然现实生活中子女在受赠房屋时多为无民事行为能力和限制行为能力人，但根据《民法总则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事法律行为，限制民事行为能力人可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。因此，未成年子女接受赠与的意思表示可以由其法定代理人代理表示。另外，根据《房屋登记办法》第14条规定“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。”因此在此类案件中，父母双方一致同意将房屋登记于子女名下，并在登记机关代为登记，应当认定父母具有代理接受赠与的意思表示。综上，该赠与关系成立。

2

在未明确夫妻双方具有赠与的意思表示的前提下，不应当认为赠与关系成立，房屋应当还是夫妻共同所有。

该房产虽然登记在子女名下，但子女只是房屋的名义所有人。房产登记簿虽然是物权成立的唯一凭证，但这仅代表物权变动的对外效力，现实生活中异议登记、或因为欺诈、胁迫等不真实的意思表示错误登记的情形时常出现，因此仅依据不动产登记的公示效力认为房产为子女所有并不妥当，还应当考虑不动产登记的对内效力，即审查当事人真实的意思表示来确定真正的所有人。

本文观点

对于未成年子女名下的房产是否属于夫妻共同财产这一问题，笔者更倾向于第二种观点：

首先，关于父母将房产登记在子女名下就意味着父母有赠与的意思表示这一说法有待商榷。现实生活中，父母将房产登记在子女名下有些是出于对子女的爱，但更多的是为了规避未来过户的各种手续以及可能征收的费用，在这种初衷下进行的房屋登记不能看成是对子女的赠与。因此对夫妻双方真实意思表示的考察不能仅依据房屋产权登记簿上的登记行为，在个案中更应该参考家庭经济状况、离婚时的住房情况以及购房时双方的真实意思表示。

其次，如果简单地根据物权公示原则认为登记在子女名下的房产属于子女所有，在离婚时夫妻双方不能对该房产进行分割，那么会损害实际出资人即夫妻双方的权益。并且，对于未成年子女的财产，我国民法规定由监护人在其成年之前对财产行使管理权，也就是说，离婚时抚养孩子的一方有权对房产实施保护管理，这在一定程度上更加损害未取得抚养权一方的利益，甚至会造成恶性争夺抚养权等事件的发生。另外，若买房时曾向他人借款，而在离婚时债务还未偿还，这就意味着夫妻双方在房屋不属于自己的情况下还要继续履行债务，这显然是不公平的。

另外，一些法院的相关判决和指导意见也可以支持本文的观点：

上海市高级人民法院《民事法律适用问答》2005年第3期

问

夫妻共同出资购房，但产权人只登记为未成年子女一人，则该房屋所有权人如何确定？

答

物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力与内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。

江苏省高级人民法院民事审判第一庭《婚姻家庭案件审理指南》

问

对登记在未成年子女名下房屋的认定：

答

现实生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑将房屋产权登记在未成年子女的名下，但这并不意味着该房屋的真正权利人即为未成年子女，人民法院应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思表示确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将房屋认定为未成年子女的财产由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意识并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

由此可见在实务操作中，对于登记在未成年名下房产归属的认定也秉持着不能绝对以房屋产权证书作为绝对唯一的根据，而更应该针对相关的事实判断当事人的真实意思表示。

夫妻购房登记在子女名下，这一行为可能规避了一些问题，但万一夫妻离婚，会产生很大争议。综合理论和实务判例，在考察此类房产归属时，不能仅根据房产登记认定房产属于子女所有，而更应该考察夫妻在购房时的真实意图。

为避免不必要的风险和麻烦，建议父母在将房屋登记在未成年子女名下前，以书面协议的方式明确共同的意思表示，表明双方这样做的真实意图，为未来可能的纠纷提供明确的依据，同时也为自身权益提供更安全的保障。

（本文由赵苗、林娜律师指导，肖蕾撰写）