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新修订的《中华人民共和国广告法》将于2015年9月1日起施行。本次修订对房地产广告的影响，包括新增了房地产广告内容准则，明确了互联网广告、虚假广告认定和法律责任、广告代言人等具体规定。 一、新法充实并具体细化了房地产广告的行为准则。 1、房地产广告须以“建筑面积”和“套内建筑面积”描述房屋面积。 《房地产广告发布暂行规定》(下称“《暂行规定》”)第十二条规定“房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积”，而新法第二十六条规定“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积”。“建筑面积”和“套内建筑面积”系《商品房买卖合同示范文本》中采用的术语，新法如此规定，旨在要求广告用语与合同用语的衔接，避免房地产企业在广告中混淆关于房屋面积的概念，规范房地产的销售行为。 2、广告不得含有升值或者投资回报的承诺。 近年来，“投资回报率”、“升值比例 ”等词汇不断充斥在房地产广告中，容易使购房者忽视地产投资风险、对购房后的财富升值做出错误的判断而盲目购买房屋。故，为引导大众理性购房，防止冲动购房而引发不良后果等情况发生，新法禁止房地产广告含有“升值或者投资回报的承诺”。 其实，《暂行规定》第十六条早已规定广告中不得含有上述承诺，但行政处罚措施的欠缺，导致违规的处罚成本小，不能完全满足该条的设立用意，故本次以法律的形式予以确立，更显引导大众理性购房之目的。 3、禁止以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。 从始发地到达某一具体参照物地点的时间，不仅取决于其间的距离，还受交通工具、交通流畅程度等因素的影响，“所需时间”数据在不同前提条件下必将存在差异。而新法第十一条则要求“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示”，显然，房地产广告中“所需时间”的数据很难满足该要求，因此，新法明确予以禁止。 4、广告不得违反国家有关价格管理的规定。 此处所称“有关价格管理的规定”包括《价格法》、《反不正当竞争法》等法律的规定，也包括《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》《商品房销售明码标价规定》等行政法规、部门规章、部门规范性文件在内的全部规定。违反任一规定的广告内容，均为新法所禁止。 5、广告不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。 在楼盘的规划或者建设过程中，房地产企业为增加楼盘的吸引力，通常会打出“毗邻XX商圈”、“XX重点学区房”等宣传内容，但此时这些市政条件多数尚未确定。在新法施行后，建成的楼盘若没有广告宣传中的上述市政条件，则属于该条规定的“误导宣传”。故未来，对于尚未确定的市政条件，不应作为广告宣传内容，避免因夸大事实或者虚假的宣传而被追究法律责任。 二、房地产广告还须遵守关于互联网广告和广告代言人规范的要求。 互联网的飞速发展，使其成为广告发布的必争之地，也是房地产广告的重要战场。新法的实施，结束了互联网广告领域没有针对性规范的局面，其明确要求在互联网从事广告活动适用新法的各项规定。因此，在互联网渠道发布的房地产广告必须遵守新法关于广告一般性、房地产广告内容准则及广告行为规范在内的全部规定。另外，如果房地产企业请名人代言其广告还应遵守新法的相关规范要求，代言人不得为其未使用过的商品或者未接受过的服务作推荐、证明等。 三、虚假广告的认定及法律责任。 新法首次对“虚假广告”作出法律上的定义，“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告”，并列举了五种常见且较典型的表现形式，使行政监督管理部门在对虚假广告的认定上有明确的法律尺度，具体包括：(一)商品或者服务不存在的；(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的；(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。 对于发布虚假广告的法律责任，新法较旧法对广告主的处罚更加严厉，且更具操作性。新法规定，对于发布虚假广告的广告主，可处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，最多可处一百万元的罚款，若两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，最多可处二百万元罚款，另外还可以吊销营业执照，撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。 |
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