【原创干货信托篇】股权型房地产信托业务模式，附案例分析

本人曾亲自操刀过上市公司资产重组、定向增发、市值管理、投融资，操刀过信托、证券公司、基金公司产品研发，操刀过某银行总行银行理财产品、信托产品、证券公司产品、基金公司产品、PE产品、银行投资银行业务、同业业务产品开发和风险管理。这方面的经验，也可以拿来分享分享，多懂一些总是有好处的，免得被人忽悠。现在忽悠太多，傻子都不够用

 

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基本模式 1

股权型，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。信托投资公司以发行信托计划所募集资金参股房地产建设项目公司股权，使项目公司得到足够的注册资本以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款，该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购该部分股权。此种类型信托计划在我国江浙、上海等地发行较多，因为该区域投资者比较认可股权投资模式。

此类信托计划的信托资金主要以资本金的形式注入房地产项目开发公司（以下简称“项目公司”）中，用途为收购目标土地。方式包括收购项目公司的股权、收益权或增资等形式，向房地产项目公司提供资本金。信托公司控制项目公司50%以上的股权，项目公司股东将剩余股权质押给信托公司，以实现信托公司100%对房产项目公司控制，另外信托公司向项目公司派驻董监事、高管等，并对房产项目公司进行财务、印章监管。项目公司获得资金之后可参与目标土地的收购。还款来源一般为项目公司将土地或后期的在建工程进行抵押贷款，以偿还股东借款的形式偿还信托资金。

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特点及优势 

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关键风险点及对策

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风险点1

项目公司管理风险，如项目公司经营混乱，则人股的信托资金面临被挪用的风险。

对策：考察信托公司是否在信托期内掌握该项目公司的控股权，并能实际掌握该公司的财务控制权，以规避资金挪用风险。考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景。

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风险点2

项目经营失败风险，如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期时回购资金将没有着落。

对策：考察承诺回购股权的股东财务状况如何，是否有足够的经营现金流作为回购保证。

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案例

XX信托推出“XX房地产股权投资集合资金信托计划” 该项目计划募集资金1.5亿，期限12个月，信托计划募集信托资金全部以增资的方式投资于XX置业有限公司，用于湖州市仁皇山新区S18地块项目建设。

信用增级情况：受托人以信托资金对项目公司增资持股70%左右，项目公司原股东将其持有的项目公司全部股权质押给受托人，使得受托人控制项目公司100%股权。项目公司将其仁皇山新区S18地块不少于50000平方米土地使用权抵押给受托人。

认购资金为100-300万元（不含300万）的受益人收益率预计为11%/年；认购资金为300万元以上（含300万）的受益人收益率预计为12%/年。

 点    评

dianping

该计划是一款房地产股权信托计划，增信措施包括股权、债权等方式，在一定程度上分散了投资于房地产项目的项目风险。这个项目的信托收益实现一定程度上取决于浙江珍贝置业有限公司的房地产开发能力，由于该地块抵押之后，不能再获得银行贷款，故对房地产开发项目后期资金回笼要求较高，对房地产开发企业的开发和销售能力都有较高要求。

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