选聘解聘物业公司须按正常程序

选聘解聘物业公司须按正常程序

北京晚报 2003/12/15 阅读次数:1906

　　近来，许多小区的业主们关注着业主大会的召开和业主委员会的选举事宜，因为目前国家规定：居住小区选聘和解聘物业公司必须召开业主大会，经全体业主所持投票权2／3以上同意才能由业主委员会来执行相关决定。在此过程中，业主如何按照正常程序，走合理合法的道路？北京市国土资源和房屋管理局物业处、小区办有关负责同志，就相关问题进行了解释。

　　

　　业主身份确认有依据

　　

　　市国土房管局日前转发了建设部的《业主大会规程》，就业主大会的召开、业主委员会的选举等有关问题做了具体的规定。此项规定在内容上明确了成立业主大会的组建业主委员会的程序；明确了业主大会会议筹备组的主体；明确了召开业主大会会议的方法及业主委员会备案的材料和方法；突出了物业所在地街道居委会和区、县国土房管局的指导作用。

　　

　　在召开业主大会时，许多人对业主身份的确定存在着疑问，不知此概念是如何界定的。据北京市国土资源与房屋管理局的有关人员介绍：《物业管理条例》中写得很明确：业主就是房屋所有权人。根据现行的房屋权属登记管理办法和房地产法，房屋权属证书是权利人拥有合法权利的惟一凭证，因此，持有房屋所有权证书的人为业主。因为预售商品房可能存在着入住一段时期后才能拿到产权证的问题，所以在成立业主大会和组建业主委员会时，商品房买卖合同上记载的购房人可以认定为业主。

　　

　　需要特别说明的是：业主可以委托他人参加会议，行使投票权和表决权。但是某业主一旦当选为业主委员会委员，委员职务不得再委托他人行使。因为业主委员会委员职务是一种身份性权利，不应转让。另外，业主选举你为委员，是基于你比一般业主更具备遵守法律和业主公约，热心公益事业，具有社会公信力和组织能力等条件。

　　

　　选聘解聘物业公司注意事项

　　

　　要使选聘解聘物业公司的程序合理合法，必须明确四点。首先要明确业主是物业管理区域内物业管理重要的权利主体和责任义务主体。无论是前期物业管理阶段，还是召开业主大会、组建业主委员会及原物业管理合同到期后选聘新的企业，都是业主的权利和义务；其次，要明确业主是选聘、解聘物业管理企业的决策主体。而执行选聘、解聘物业管理企业必须依法，并按法定程序进行。由于单个业主对于物业管理企业不太熟悉，《物业管理条例》规定：住宅物业或同一区域内的非住宅要通过招投标的方式选聘物业管理企业。即由业主委员会执行业主大会的决策，组织专家组成招标委员会等机构，按照本市的相关规定，从投标企业中选出最佳的、符合区域实际特点的企业中标，从而保证绝大多数业主的利益；同时，业主还须明确，选聘、解聘物业管理企业涉及到交接的问题，要让物业管理企业事先有所准备。无论是与前期企业解除合同，还是第一次业主大会选聘新的企业，都要提前告诉企业。因为在原物业管理合同到期前，业主委员会要召开业主大会，决定是继续使用原企业，还是重新选择新的；原企业也需要考虑是续签合同，还是退出。另外，交接时清理债权债务，并移交有关的档案资料，都需要留出充分的过渡时间。

　　

　　目前操作中存在的不正常现象

　　

　　目前在选出和解聘物业管理企业中存在着误区，不按正常的程序操作。如：有的小区在业主大会上发一张选票，上面只有一家物业管理企业，让业主们填写是否认可由其来对该小区进行物业管理。这种做法有些片面，因为业主大会做出选聘物业管理企业的决定后，必须通过招投标的方式来组织进行。这些小区把从决策到选聘物业管理企业的两个程序合二为一了，这种简单的做法对这一区域的物业管理工作是不负责的。同时，只提供了一家企业，普通业主们对其又缺乏了解。实际上，北京市主管部门已把物业管理企业的情况在网上进行了公布，大家可以从中选择；并规定，最后的评标工作由依法组成的评标委员会负责。

　　

　　有的小区还出现了这种情况，这边3个人组成一个业主委员会，选中一家物业公司；而那边又有5个人选中了另一家公司。两个业主委员会都说自己能代表广大业主的利益，而事实上哪一个业主委员会都不合法，他们与物业公司所签的合同同样也不合法。

　　

　　还有的小区出现了强行接管和继续强占的现象。一些业主委员会没有经过业主大会决策和授权，便与物业管理企业签订了合同，并强行接管。这种做法的错误之处在于：首先，签合同的前提就不合法，因为业主委员会只是执行机构，没有决策权；选聘、解聘物业公司的权利在于全体业主组成的业主大会，所以要看是否在业主大会上决定要解聘原有的物业公司；其次，还要看是否在区域内达到了一定的比例，即经过全体业主所持投票权2／3以上通过。没有达到这一比例，业主委员会去签合同，这个合同同样无效。

　　

　　对于居住区业主大会经过合法程序选聘的物业公司去接管小区的物业管理事务，前期的物业管理企业应当正常退出。因为已被解聘的企业前期的合同已不具备法律效力，再按照该合同收

　　

　　取费用缺乏依据。在解除合同过程中出现的争议和纠纷，应当通过法律的途径去解决，不应出现强行接管和继续强占等不合法的现象。

　　

　　另外，业主在行使自己的权利时，不得侵害其他人的合法权利。目前有业主到有关部门投诉，说某个小区在选举业主委员会时，有个别业主自己投了票后盯着别人的选票，看到别人没有按照他的意愿投票，就把人家往外推，不让人家投票，甚至威胁。一些业主碍于邻里关系，不愿在选举中发生冲撞事件，只好作罢。北京市国土资源与房屋管理局的有关人员说：这种粗暴干涉别人选举自由的行为是对其他业主权利的一种侵害，每一个业主都应明白，你在行使自己的权利时不能损害他人的权利，那样做是违法的。