 近日，家住柯岩街道景瑞望府小区的陈先生遇到了一件烦心事。他和小区很多业主觉得小区的物业服务不到位，收费也贵。为此，业委会决定召开业主大会，投票决定物业的续聘或选聘问题。原定于8月6日召开业主大会，不料8月5日晚上，业主委员会全体委员突然辞职，大会只能延期举行。 记者了解到，新出台的《民法典》对物业管理有明确的规定，而柯桥也有相关的条例正在制定中，以后涉及到物业的许多问题将迎刃而解。 有业主对物业不满 开业主大会却遇波折 望府小区内的住宅以别墅和排屋为主，共有住户约1330户，小区物业由上海景瑞物业管理有限公司绍兴分公司管理。业主陈先生告诉记者，不少业主和周边物业调查对比后认为，望府的物业费性价比太低，服务质量差，收费却很高。“我们这里每月每平方米3.7元，旁边唯美品格才2元左右，御江山也只要2元左右。”陈先生说：“虽然物业承诺如果续聘下去，他们可以降到2.9元，但大家还是觉得贵。” 不少业主说，主要问题是小区的物业管理不到位。业主宋先生向记者出示了几张照片，那是今年梅雨期间，小区住户家中被水淹没，且由于排污口堵塞，水退后整个小区污渍满地。 另有不少业主反映，物管未经业主大会同意就将小区二期的公共车位用于出租；小区绿化缺失严重；小区里的大部分监控都是坏的，丢了东西想查监控都不行…… 针对业主反映的这些情况，物业客服主管汪琼答复，由于之前小区尚未成立业委会，且业主又有租用车位的需求，所以物管才对车位进行出租。今年1月小区业委会成立后，已对车位出租等经营性收入进行审核和公示，今年5月，55万余元收入打到业委会的账户上。今年6月26日，物业还向业主发了一封公开信，承诺业主在续签合同后，将投入103万元改善小区安全设施设备，投入20万元对小区会所重新修整并投入运营，补种绿化等。“我们还是很希望继续为业主服务的，续签合同后，会马上投入整改，部分项目将在半年内完成。” 近期，很多业主提议，重新对物业进行选聘或续聘投票，业委会决定召开业主大会。原定于8月6日上午9点，在望府蝴蝶会所进行投票表决，但由于业委会全体委员临时提出辞职生变。最近，高尔夫社区表示，业主大会将于近期择日举行，目前业主大会的草案已经拟定好了，届时由业主们投票决定物业的选聘或续聘。 《民法典》规定 物业和业主不能做这些事 随着中国城镇化率越来越高，物业和业主产生矛盾的现象也越来越常见。值得一提的是，将于明年1月1日实施的《民法典》，对物业管理方面做出了新规定。无论望府的物业最终是续聘还是选聘，陈先生等业主遇到的一些问题，有望通过法律渠道得到解决。 “《民法典》对于小区公共收益归属作了明确，有助于让物业改变原本‘包干制’的模式，回归服务本质，把权力和权益还给业主。”上海融孚（绍兴）律师事务所的林红虹律师介绍道。如《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。因此小区内的广告收益、公共区域停车位收费、公共摊位的租金收益都属于业主共有，物业非但不能不公布，还应该将其交给业主。 对于物业服务不满的业主，可以选择更换物业。《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。 “此处的法定程序，是指需经过业主共同决定的事项，根据《民法典》，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”林红虹解释道。 柯桥拟加强小区物业管理 减少业主和物业矛盾 记者了解到，为进一步优化完善政策，使我区物业管理政策更加规范化、合法化、更具实用性、可操作性，提升我区物业管理工作水平，今年6月29日，区建设局公布了一份《柯桥区加强住宅小区物业管理工作实施意见》（征求意见稿），向社会公开征求意见。在这份实施意见中，有不少有利于缓解业主和物业矛盾的条款。 意见指出，要严格物业服务准入退出程序。要优化前期物业招投标方式，如新建住宅项目（含拆迁安置小区）的建设单位，应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业。让进入小区的物业能更加优质，从源头上解决业主和物业可能产生的矛盾。 意见还指出，要严格物业服务解聘程序。物业服务合同期内，业主委员会对物业服务质量不满要求解聘物业服务企业的，应给予3个月整改期，给物业一次整改的机会。 为了让成立的业委会更加“靠谱”，意见还指出要规范业主委员会履职行为。一是全面加强社区党组织领导作用，着力提高业委会委员党员比例。二是建立指导监督机制。各镇街要指导社区建立物业管理例会制度，社区党组织要定期组织社区、业主委员会（业主代表）、物业服务企业三方会议，研究讨论辖区内物业管理问题。 此外，对于很多被业委会解聘后，依然“赖着不走”的物业企业，该意见也给出了解决方案：经业主大会依法解聘后，物业服务企业拒不履行退出主体责任和移交义务的，属地镇街可请公安部门协助解决，物业服务企业仍不配合的，区建设局将该企业直接列入“黑名单”。 全媒体记者 章哲农 |
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