【编者按】物权法第106条第1款规定的善意取得的三个构成要件中，善意的判断标准是难点问题。不动产登记是否具有认定受让人善意的绝对效力？是否具有推定受让人善意的效力？这种推定在何种情况下能够被推翻？本期对此问题作出讨论。作者 | 司伟（最高人民法院民一庭法官）声明 | 本公号刊载文章仅代表作者个人观点，与作者所在单位及本公号立场无关。 不动产场合，登记在判断受让人善意时的作用案例3-1-1：中国农业银行股份有限公司常德武陵支行（以下简称农行武陵支行）与常德市本惠机电供销有限公司（以下简称本惠公司）、桃园县农村信用合作联社（以下简称桃园信用社）、陈国文财产损害赔偿纠纷案【最高人民法院（2015）民申字第588号】最高法院再审审查裁判要旨： 物权法第106条所称受让不动产物权的善意是指对不动产登记的信赖，即信赖登记权利人为真实物权人，不知道或者不应当知道真实权利人的存在。 根据本院再审查明的事实，农行桃源支行所属的底层一间已经卖给陈国文，农行武陵支行所属的底层四间和四、五层楼亦已通过拍卖程序卖给甘军，因此在转让给本惠公司前，常德大厦的实际共有权人应为陈国文、甘军、桃源信用社和护城信用社。但由于均未办理过户变更登记，对交易相对人而言，实际所有权人并不明确。而且案涉房产一直由陈国文占用，农行武陵支行对陈国文参与买卖的行为未明确表示反对，并配合办理了过户登记手续。本惠公司对不动产登记和占有的信赖应当受到法律保护。农行武陵支行再审提交的刑事判决和裁定亦不能证明本惠公司与陈国文有串通诈骗的故意。综合上述全部案件事实看，原判决认定本惠公司构成善意取得并无明显不当。 案例3-1-2：高雷与武汉津汉房地产开发有限公司（以下简称津汉公司）、武汉世纪金星科技有限公司（以下简称世纪金星公司）及中国信达资产管理有限公司湖北省分公司（以下简称信达湖北分公司）所有权纠纷案【最高人民法院（2015）民申字第419号】最高法院再审审查裁判要旨： 世纪金星公司从津汉公司受让案涉房屋的行为是否有效，取决于是否符合以下三个要件，即受让财产时处于善意、价格合理、财产已办理登记手续或交付。经查，高雷向一审法院提起本案诉讼时，津汉公司已将案涉争议房产通过房地产管理部门办理完毕登记变更手续并已过户至世纪金星公司名下，且原审期间高雷并未主张和提交对价存在不合理情形的相关证据。因此，世纪金星公司受让该不动产时是否善意是判断和认定其与津汉公司之间房屋买卖行为是否有效的关键。 本案中，世纪金星公司通过中介机构万家乐公司介绍购买诉争房屋时，由于诉争房屋的所有权和土地使用权仍登记在津汉公司名下，房地产管理部门登记信息亦未显示津汉公司出售的涉案房产存在权利瑕疵，且世纪金星公司为保证交易安全还随万家乐公司一同前往房屋所在地查看了房屋状态，津汉公司亦按其承诺在成交后将租赁关系转移至世纪金星公司名下，故二审法院认定世纪金星公司在购买房产过程中已尽必要的注意义务，具有事实根据。高雷以世纪金星公司未实际支付购房款为由申请再审，请求确认津汉公司与世纪金星公司构成恶意串通而非善意，法律依据不足。基于上述理由，本院认为二审认定世纪金星公司属善意取得并无不当。 （相关案件事实补充：）案涉房产被法院执行过程中的生效民事裁定书裁定过户给信达湖北分公司所有，但该裁定书没有向房地产管理部门送达，信达湖北分公司亦没有办理取得房屋所有权证，案涉房屋的所有权和土地使用权仍登记在津汉公司名下。 评论案例3-1-1和3-1-2非常典型地反映了不动产登记在认定不动产受让是否善意中的法律意义。物权公示原则最根本的作用则在于给物权的各种变动提供具有公信力的法律基础，不动产登记的公信力来源于国家行为的支持，均表现为两个方面: 其一，依据物权公示方式所取得的权利具有绝对的效力，可以排斥其他人在同一标的物的权利； 其二，第三人由此对该公示方式所形成的信赖亦会受到法律的保护。 物权以一定方式公示出来，接下来的问题就是该种公示在交易中具有何种效力。对此，法律引入权利外观原则，赋予物权公示以权利正确性推定效力。所谓权利外观也称信赖保护，它是指当从事交易的当事人以某种典型的、可识别的、有期限的外部表象作为权利的典型外观形式的话，那么法律对交易当事人就该外观形式产生的信赖应当给予保护，该外观形式就被视为真实情况，除非当事人知悉真实的权利状况。权利外观的引入旨在保护交易中因信赖权利存在的外观状态而实施交易的善意第三人，进而维护正常的市场秩序和交易安全。可以说，权利外观原则也是善意取得的理论基础之一。 物权公示的权利正确性推定效力为世界许多国家或地区立法多采认。如： 《德国民法典》第892条第1款规定:“为以法律行为取得土地上的某些权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议己被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分己登记于土地登记簿中的权利方面受限制的，仅在该项限制可由土地登记簿看出或为取得人所知时，该项限制才对取得人有效力。” 《德国民法典》第893条规定:“某项权利被为某人的利益而登记于土地登记簿，且给付系基于该项权利而向此人履行，或者，就该项权利而言，在此人和他人之间，实施不在第892条规定之列的、包含权利处分的法律行为，准用第892条的规定。” 通过上述条款，德国民法把权利取得人的信赖与某种客观事物联系起来，其基点就是公示的“善意推定”，即推定不动产登记簿上记载的权利人及其权利为正确，且推定权利人善意地拥有权利。由于不动产登记是一种客观现象，第三人在物权取得是可以比较容易、清晰地知悉前手交易的状态。故依此为标准判断第三人对前手交易瑕疵是否善意时，不但符合交易的常规，而且符合物权法的法理。更为重要的是，法官对第三人的这种善意也很容易作出判断。[1] 从德国法的规定看，其善意要件并不要求取得人负有任何注意义务，因为取得人的善意与不动产登记簿不正确的权利外观之间并不存在因果关系。哪怕不动产登记簿不正确发生在取得人查阅过不动产登记簿之后，或者是在登记申请被提交之后，皆不影响他根据这个权利外观受到善意保护。权利外观并不是促使他为法律行为的动因。因此，即使他怀疑不动产登记簿的正确性或者是对不动产登记簿不正确的发生持间接放任的态度，或者他根本不信任不动产登记簿的正确性，也不能动摇客观的权利外观。[2] 在瑞士民法典中，对于善意认定的要求更加严格，该法第973条规定:“出于善意而信任不动产登记簿的登记内容因而取得所有权或者其他权利的人，均受保护。”[3]第974条规定:“（1）物权的登记有缺陷的，该登记对于知悉或应当知悉该瑕疵的第三人无效。（2）凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当。（3）因前款的登记使其物权受到侵害的人，得授引该登记的瑕疵，对抗恶意的第三人。” 可见，瑞士法要求取得人不仅要信赖不动产登记簿的正确性和完整性，而且没有理由怀疑不动产登记簿登记的合法性。对取得人而言，法律假定不动产登记簿公信力制度要求的前提条件都已经具备。基于善意推定，取得人可以认为不动产登记簿的登记是正确的和完整的，他不必通过查阅不动产登记簿的凭证来核对债权行为是否有效，也不用证明自己对登记簿内容的明知，因为登记簿的内容原则上被视为是已知的。 但是，为了防止这种做法带来的不利后果，第970条第3款也要求任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩，此外，如果原权利人能证明他有理由怀疑取得人的善意，那么这种善意推定将被推翻。这就要求取得人必须注意那些可能会动摇他对不动产登记簿产生信赖的事实。如果他怀疑不动产登记簿的正确性，或者怀疑不动产登记簿之外的事实，那么他将对此负有进一步调查的义务。[4] 我国台湾地区“民法典”第759条之第1项规定了登记效力之推定及善意第三人之保护：“不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。”“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记物权之不实而受影响。”也就是说，此项规定赋予了登记以公信力，因信赖登记而取得不动产权利之第三人可受保护。[5] 综上可见，对于不动产善意取得人的保护一般均是建立不动产登记的公示及权利推定力甚至是登记公信力的基础之上。通说认为，我国《物权法》第16条的规定，也是对不动产登记权利的正确性推定的规定。基于不动产登记的公示原则及不动产登记簿的权利推定效力，不动产登记簿记载的内容应推定为受让人知晓的内容，因此，受让人基于对不动产登记薄上记载的权利状况的信赖而受让该不动产时，应推定受让人是善意的。 从另一个角度讲，我国法律赋予不动产登记簿以权利推定力，从善意取得制度的角度看，这种推定力实际上是一种善意推定。不同于德国法上的对不动产登记簿所具有的善意推定是一种不可反驳的法律拟制，因此，我国法上对不动产登记簿的信赖是作为善意推定而存在，但这种推定并非决定性的，对受让人而言，其在主观上必须因为信赖登记而为法律行为，如果受让人有足够的理由怀疑不动产登记簿的内容，则其就应当被认为缺乏对不动产登记簿的具体信赖，也就是知道转让人无处分权，从而无法构成善意。 前面是基于法律行为而产生的物权变动情形下，登记对于认定受让人善意的作用。而依据物权法第28条至第30条规定的非基于法律行为而取得物权场合，法律文书一经生效即发生物权变动的效力，而非自登记时发生物权变动。此时，如果物权人未及时办理登记，则将会出现登记权利人与真实权利人不一致的情况，这也是发生不动产善意取得的常见情形。 有观点认为，由于生效法律文书应当推定为交易人知晓或者应当知晓，故此时受让人不应构成善意。 笔者不赞同这种观点。原因在于，对非基于法律行为而发生的物权变动，从一般生活交易习惯看，不应对受让人苛以过重的注意义务。如果他人根据生效法律文书取得了物权但并未办理相应的登记，而转让人仍是登记簿上记载的权利人，受让人与之进行交易、对价合理并完成了不动产转移登记，此时，不能仅以法律文书已经生效就推定受让人为知道转让人无处分权，而应以受让人知道该法律文书为判断依据，否则实践中大量的不动产交易中的受让人均将因对不动产物权上是否存在与登记所表彰的状况不同的法律文书的恐惧而无法进行交易，这明显有悖于法律所要追求的交易安全、效率，也明显与不动产登记的公示原则及权利推定力不相符合。 在案例3-1-2中，没有证据证明世纪金星公司知道或者应当知道案涉房产已经被生效裁定变更所有权人为信达湖北分公司，因此，世纪金星公司基于对登记簿记载的权利状态的信赖而被推定之善意未被推翻，法院认定其构成善意把握是非常准确的。当然，法院在论证世纪金星公司构成善意时还涉及到了世纪金星公司前往房屋所在地查看了房屋状态的事实，金星公司对不动产现实占有使用情况的实地了解行为进一步排除了其存在因重大过失而不知道转让人无处分权的可能，加重了其为善意的砝码。 此外，实践中还需考量的一个问题是，受让人未查阅登记簿而不知权利的真实状况的，是否可以作为认定其具有重大过失的标准。 对此问题，存在不同意见。一种观点认为判断是否善意，应以第三人是否实际查阅了登记簿为准。怠于查阅的推定其不构成善意。[6]另一种观点认为这实际上修改了我国物权法的善意取得要件。实际查阅解决的是处分人是不是登记权利人的问题，与登记是否正确无关，只对处分人持伪造或失效的不动产权利证书进行处分有意义，而这种情形下，第三人并不能取得物权，不存在善意取得的问题。对登记簿的信赖与是否进行实际查阅也没有关系。相信登记为真，查不查都相信;不相信登记为真，查阅了也不相信。[7] 笔者认为，一概要求受让人实施积极的查阅不动产登记簿的行为，与《物权法》善意取得的立法精神不相符合，也与善意证明责任的分配规则不符。根据不动产登记簿的权利推定效力和不动产登记簿的公开性，只有证明受让人非善意的情形才能推翻对于受让人基于对登记簿记载的权利状况信赖而成立的善意，因此，即使第三人没有实施查阅登记簿的行为，在原权利人无法证明受让人为非善意的情形下，不利的后果还是归于原权利人，故第三人无需被苛以查阅登记簿的义务。 但这并非意味着受让人在任何时候都无需查阅不动产登记簿。如瑞士法上根据学术界对客观化标准的理解，司法界通过判例确立了注意义务的标准:如果取得人获悉了一个事实，而这个事实足以引起一个具有通常的智力和注意程度的人对不动产登记簿正确性的怀疑，那么此时取得人应负有对这一事实进一步调查的义务。取得人履行调查义务的目的，在于消除自己对不动产登记簿的怀疑，并由此确立对不动产登记簿的信赖。[8]因此，如果某一事实足以引起一个具有正常的智力和注意程度的人对不动产登记簿正确性的怀疑时，则受让人如果仍不查阅登记簿，则其显然对不知转让人无处分权构成重大过失。 [1]孙宪忠：《中国物权法总论》（第二版），法律出版社2009年版，第177页。 [2]鲁春雅：“论不动产登记簿公信力制度构成中的善意要件”，载《中外法学》2011年第3期。 [3]殷生根译:《瑞士民法典》，法律出版社1987年版，第266页。 [4]鲁春雅：“论不动产登记簿公信力制度构成中的善意要件”，载《中外法学》2011年第3期。 [5]参见谢在全：《民法物权论》（上册），中国政法大学2011年版，第85页。 [6]王利明：“不动产善意取得的构成要件研究”，载《政治与法律》2008年第10期。 [7]孟勤国、蒋光辉：“论不动产善意取得的善意标准及善意认定”，载《河南财经政法大学学报》2013年第3期。 [8]鲁春雅：“论不动产登记簿公信力制度构成中的善意要件”，载《中外法学》2011年第3期。 关注民商司法实务，鼓励案例收集分析，强调解释论立场，注重形成规则共识。 |
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