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近日两会期间，国家税务总局局长王军透露，“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。值得注意的是，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
这也就是说，以后我们买卖二手房，要缴的是增值税，而不是从前的营业税。可是，等等小编，这到底有啥区别？我们是要多花银子，还是少花呢？ 营业税和增值税，都是我国“流转税”中的两位重量级选手。所谓流转税，就是针对商品在生产、流通环节的流转额或数量，以及非商品交易的营业额所收的税。
这个教科书的定义真是枯燥，小编研究了半天还是没全搞懂，所以最终决定放弃了。但是，对此，我们最需要明白的部分有三点。
首先，“流转税”是房产在交易环节的一项税收，但买卖房产可远不止这一项税哦。其余的还有个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等，是在房产开发等流程中所征收的。
其次，营业税和增值税的税基是不同的。这个其实看他俩的名字就知道了——营业税以二手房的售价为基数；增值税则以你持有时间中房产“增值”的部分为基数的。
“营改增”的一个好处在于：可以简化税制、减少重复收税。比如你在餐馆里买一瓶啤酒，就会发现完全相同的啤酒要比超市贵好多。由于餐饮业属于服务业，需要交营业税，而且销售酒水又要增值税，所以，虽然你就是喝了一瓶啤酒，但它的价格里既包含了增值税，也包含了营业税。这造成我们在消费时，要搞清自己交了哪些税非常的困难。
最后，两者的管理办法也不同，营业税为地方税务局管理，增值税为国家税务局管理。意思就是，前者最终交给地方政府，后者则给中央政府。 对于二手房交易“营改增”以后，我们买卖二手房到底是会多缴税，还是少缴税呢？这个问题目前还说不准，因为具体政策并没有出炉，但这里面，我们需要关注的是两个重要问题。
第一，“营改增”以后税收的对象和政策会有变化吗？
目前，二手房交易的营业税征收对象主要是非普通住房（相当于豪宅）和购买不足2年的房屋，对于普通住宅且持有2年以上的都是免除这项费用的（今年2月起，非北上广深地区购买2年以上的非普通住宅也免除）。
“购买2年”这个说法的依据来自2015年的“3.30新政”，这个政策对早先的营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上（含5年）”，调整为现行的“满2年以上（含2年）”。
不过，以上政策所针对的都是营业税，5月改收“增值税”以后，是否会沿用以上规则，我们还并不知道。
第二，未来针对二手房交易实行的增值税税率是多少？
有人说二手房交易“营改增”以后税额会增加，也有人说会减少。其实，在具体税率确定之前，这个问题并没有确切答案。
二手房交易增值税的多少有两个决定因素：一是税基，就是不同房产的增值部分是多少，而非从前的销售价格；二是税率，这个目前仍在待定中。
举例而言，按照目前营业税征收的5.5%税率来计算，那么，转让100万元住宅且不考虑免征等因素，共需交纳5.5万元营业税。相比较下，改收增值税后，如房主以50万元价格买入这套房产，则增值部分为50万元，以11%的税率计算需缴纳5万元增值税。这样看上去二者差不太多。
目前业内人士猜测，未来适用的增值税率有11%、6%和3%三种可能。11%其实为目前房地产业、建筑业公司的增值税税率，但个人二手房交易是否会按照公司的税率来征收，我们还不得而知。
对于将来的具体政策将如何制定，小编只能引用很多专家的看法了。他们认为，在目前房产“去库存”的背景下以及官方“营改增确保所有行业税负只减不增”的定调下，二手房交易的税收并不倾向于会增加。
到底结果会如何，还望近期打算买卖二手房的小伙伴们密切关注后续政策。 |
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