本案焦点主要在于借名购买经适房行为的效力如何认定。在实践中，一般应考虑“是否损害社会公共利益”范畴。本案中，涉案的经适房购买资格是因拆迁取得，并非摇号取得，所以与社会公共利益无关，而购房人也取得了经适房购买资格，因此认定交易有效更加妥当。 相关法条： 《中华人民共和国合同法》第八条 基本案情： 屈某在一审法院诉称：屈某是拆迁户安置对象，按照当时政策规定，屈某可定向购买经济适用房一套。为此，屈某在天通苑获得经济适用房指标，编号034。之后北京市建委决定把原定安排天通苑经济适用房改定为回龙观经济适用房。在此期间，因屈某经济一时困难和一时冲动，将屈某名下的回龙观经济适用房（指标号）卖给了刘某。双方在2007年1月14日签订《房屋买卖协议书》。由于该协议书指向的标的物即经济适用房指标号是禁止交易的，而且屈某对该经济适用房的房号卖出和刘某接受于法不合。故屈某诉至法院，诉讼请求：一、确认屈某、刘某于2007年1月14日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、诉讼费由刘某承担。 刘某在一审法院辩称：一、屈某诉请确认无效的房屋买卖协议是预约合同，该预约合同已经被后来订立的契约性质的文书所覆盖，双方买卖关系应以后来的文书为准。刘某在网上与屈某认识，经过接触，双方于2007年1月14日订立《房屋买卖协议》，约定刘某购买屈某拟购的位于天通苑的经济适用住房一套，并付给屈某一定金额的经济补偿。2007年11月3日，屈某与开发商订立北京市商品房预售合同，购买了位于回龙观的经济适用住房。就上述变化，双方于2007年11月18日签署《关于房屋买卖协议>履行情况的小结》。这份文件虽然没有冠以合同之名，但实质上是一份房屋买卖协议，而且协议的内容已完全替代、覆盖原来的《房屋买卖协议》。这是因为，原协议是以屈某将来可能获得的经济适用住房作为交易标的，楼座、户型并不明确，而小结所指向的是屈某已经签约购买的位于回龙观的经济适用住房，交易标的是明确的。此外，原协议中关于房款及补偿金的给付时间也不明确，而此部分内容在小结中才予以明确，并按此履行。可见，屈某诉请确认无效的《房屋买卖协议》，仅仅是一份预约合同，它以当事人将来可能获得的权益作为交易标的，但随着时间的推移及交易标的的明确，双方又签署了小结。这份小结虽无合同之名，但其权利、义务内容确定，完全覆盖原协议，原协议因此而不复独立存在，故双方的法律关系应以后来的小结为准。在此情形下，屈某再诉请确认原协议无效，是无的放矢。二、屈某起诉所依据的事实是错误的。屈某诉称，他是拆迁安置对象，按当时政策可定向购买经济适用住房，取得了天通苑经济适用住房指标，后因安置地点由天通苑改为回龙观，故将回龙观经适房的指标卖给刘某。对此刘某认为，屈某在签署《房屋买卖协议》时，尚未预知他拟将出售的房屋将会改在回龙观，有关回龙观房屋买卖的小结是在2007年11月才签署的，在这份小结里，并没有出现买卖经济适用住房指标的字样。故屈某起诉所依据的事实并不存在，建立在这一基础之上的诉讼请求不能成立。三、双方房屋买卖交易关系合法有效。首先，刘某具有北京户籍，享有购买经济适用住房的资格，在与屈某交易之前，已办妥经济适用住房的购买审核手续。其次，经济适用住房是政府提供优惠政策，限定面积和销售价格，向低收入困难家庭供应，具有保障性质的住房。屈某是拆迁户，他在被拆迁时已获得安置补偿，不属于应被提供住房保障的困难人群，也就是说，屈某获得经济适用住房的购买资格并非基于他属于可以购买经适房的困难户，而是基于他被拆迁。从当时市建委、区政府《致居民的一封信》第一条也不难看出，屈某因拆迁而拟购的房屋并不是纳入住房保障体系的经济适用住房，这与通常意义上的经济适用住房的性质是有本质区别的。第三，刘某全家自2008年底交房开始，一直住在诉争房屋内，始终没有变动。第四，小结开宗明义，双方是房屋买卖关系，并不是指标买卖。之所以要给屈某5万元，是基于信赖与感恩，而这并不为法律所禁止。最后，原协议及小结的签署均发生在2008年4月11日之前，无论是原协议，还是小结，都约定诉争房屋在符合上市转让条件时再办理过户手续。根据北京高院司法指导性意见的规定，此类房屋买卖关系合法有效。因此，无论屈某是否变更诉由，双方之间的房屋买卖关系都是合法有效的。四、双方房屋买卖没有违反法律、行政法规的禁止性规定。刘某有北京户籍，具有经济适用住房的购买资格并通过审核，并依照小结约定向屈某支付了购房价款，自2008年底开始在房屋内居住至今。这些行为没有法律、行政法规的效力性、禁止性规定，没有损害他人利益，更没有损害社会公共利益，故双方房屋买卖关系并不符合应予宣告无效的条件。五、屈某严重违反诚信。自与屈某建立房屋买卖关系以来，双方家庭关系良好，相互往来，甚至屈某还认刘某的母亲为干妈，以至于在小结里作出“通过此次共事相处，增进了友谊，今后将像亲戚一样密切往来，相互关心，互相帮助”的真诚确认。此番屈某提起诉讼，完全是背信弃义之举，丧失了起码诚信。必须指出的是，刘某是独生子，购买诉争房屋可以说花光了刘某全家的积蓄，包括父母积攒一生的养老金。刘某父母都是60多岁的人了，体弱多病，需要与刘某共同居住，需要刘某的照看，如果屈某的诉求获得支持，不仅颠覆诚实、信用的传统价值，还将导致刘某全家居无定所，严重破坏社会秩序和谐、稳定。综上所述，刘某不同意屈某的诉讼请求，请求法院予以驳回。 审判结果： 一审法院判决：屈某与刘某于2007年1月14日签订的《房屋买卖协议》无效。刘某不服原审判决，向北京市一中院提起上诉，一中院经过审理，判决如下：撤销一审法院判决；驳回屈某的诉讼请求。 裁判理由： 一中院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。屈某因拆迁取得购房资格后，于2007年1月14日与刘某签订《房屋买卖协议》。2007年11月3日，屈某与北京首开天鸿集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》后，又于2007年11月18日与刘某签订《关于房屋买卖协议>履行情况的小结》，双方对《房屋买卖协议》进行补充和变更，约定屈某将诉争房屋出售给刘某。诉争房屋是利用屈某因拆迁获得的购房指标购买的经济适用住房，国家法律、行政法规未禁止该类房屋的买卖。双方约定于具备过户条件时过户，且刘某已取得经济适用房的购房资格，因此双方签订的协议亦不违反相关政策和社会公共利益，故屈某与刘某签订的《房屋买卖协议》及《关于房屋买卖协议>履行情况的小结》，内容合法有效。屈某起诉要求确认其与刘某于2007年1月14日签订的《房屋买卖协议》无效，没有法律依据，本院不予支持。一审法院判决适用法律错误，本院予以纠正。 裁判解析： 本案焦点主要在于借名购买经适房行为的效力如何认定。经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入人群和住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。与一般商品房相比，经适房所占用土地一般是国家划拨用地，没有交纳土地出让金，国家征收的相关税费也较低，因此经适房价格低廉，但它的购买、使用和处分均受到国家政策的相应限制。 我国经适房的发展有一个历史过程。在上世纪90年代末伴随着国家停止实物分房，发展房地产市场的政策发展起来。最初建设的经适房，虽然也号称具有保障房性质，但购房资格的申请和审核并不严格，售后的管理也比较混乱，对经适房进行管理和调整的规章和办法等措施在法律效力方面层级较低，即便是现在，可执行的也只有国务院先后出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》、住房和城乡建设部发布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》以及各个省、自治区、直辖市等落实上述意见、办法、通知而制定的地方性的办法或意见。 因此，对于相关经适房的交易问题，在行为效力的判断上如何协调适用法律和政策，是一个经常遇到的比较棘手的难题。由于在理论上没有形成共识，实践中此类问题的执法尺度不统一，不但给法官带来困惑，不少当事人对于案件的处理也多有抱怨和指责。 下面，从两个角度来认识这些问题。 第一，经适房的客观发展过程。从最初的政策设定上，经适房并不是一个真正的可以在市场自由流通的商品，是有国家政策和税收等费用补贴而具有社会保障功能的政策房。但是对经适房的管控是逐步加强的，对购买资格的限制也是由松到紧的。例如，北京在2007年6月出台《北京市经济适用住房管理办法(试行)》，对经适房购买者进行“三级审核、两级公示”审核程序，并且开始通过公开摇号的形式来确定购买资格，这是一个重要的时间节点。是真正采取具体措施来建立作为政策保障房性质的经适房独特购买机制。在这种特殊购买机制的保障下，经适房才真正具有了社会保障性和社会公益性。经适房现在成为一种明确的限制流通物，大家对此就会形成共识。 另外，从税收等经济调控方式看，对经适房的交易行为，也采取了老房老办法，新房新办法的区分政策。按照北京市2009年6月1日发布的《关于已购经适房上市交易的有关通知》，符合经适房条件的家庭如果购买经适房，并于2008年4月11日之前签订购房合同的，将延续“老办法”，即5年后上市交易，将按出售价格的10%补交土地收益等价款；该日期以后购买的经适房，产权人再上市交易应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购（目前政府优先回购政策落实起来难度较大）。 所以，对于作为交易标的经适房，应当按“老房”和“新房”来分别处理。 第二，经适房交易行为法律效力的判断依据。按照《合同法》52条的规定来判断交易行为的效力是法官首先考虑的法律依据。但规制经适房交易的意见、办法和通知并没有达到法律、行政法规的层级，因此不能用经济房交易行为违反法律、行政法规的强制性法律规定来否定其效力。因此，对于借名购买经适房或者经适房上市交易行为，应当看该条款规定的“是否损害社会公共利益”范畴。 本案中，出卖人屈某的经适房购买资格是因为其原来的房屋被拆迁而取得的，并非摇号取得，所以与社会公共利益无关，而购房人刘某也已经取得了经适房购买资格，因此对于双方的交易行为，应当认定为有效更加妥当。 |
|
|
