承租人的优先购买权必须是在租赁关系存续期内行使，并且及时明确表达购买意愿。而对于侵害优先购买权的赔偿，实践中一般遵循既合理弥补承租人丧失优先购买权所造成的损失，又惩戒出租人不诚信行为的原则，但同时不能过分加重其赔偿责任。 相关法条： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条 基本案情： 天雨丰华公司在一审法院起诉称：2006年5月23日，京洲房地产公司授权鲁能英大公司与张某签订《房屋租赁合同》，由张某代天雨丰华公司承租位于海淀区时代之光名苑小区3号楼地上一层（以下简称涉诉房屋）和地下二层建筑面积899.90平方米的房屋，租赁期5年，自2006年6月1日至2011年5月31日止。2006年9月26日，鲁能英大公司与天雨丰华公司签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》中承租人张某正式更名为天雨丰华公司，承租合同继续履行。2010年年底及2011年3月初，天雨丰华公司就承租的房屋续租事宜多次要求与业主协商，鲁能英大公司代理人拒绝了天雨丰华公司的合理要求。后经天雨丰华公司多方了解，鲁能英大公司已于2009年6月22日将涉诉房屋出卖于案外人。经天雨丰华公司调查才知悉，北京京洲房地产公司已于2009年2月12日注销，注销后的债权、债务责任由鲁能英大公司承担，鲁能英大公司为此出具了相应的承诺书。鉴于鲁能英大公司的售房行为侵害了天雨丰华公司对涉诉房屋的优先购买权，故天雨丰华公司诉至法院，要求鲁能英大公司赔偿因侵害天雨丰华公司优先购买权而给天雨丰华公司造成的损失16289330元（计算方式为评估价格即每平米单价31381.78元减去售房时的价格即每平米单价7600元，乘以涉诉房屋即天雨丰华公司承租的地上一层的面积684.95平米）、评估费43600元及案件受理费均由鲁能英大公司承担。 鲁能英大公司在一审法院答辩称：一、本案应由北京仲裁委员会管辖。天雨丰华公司与我公司之间不存在租赁合同，天雨丰华公司无权起诉主张优先购买权。其次，天雨丰华公司起诉所依据的《房屋租赁合同》中约定有仲裁条款，我公司提出了管辖权异议，天雨丰华公司依据此合同主张权利，应向北京仲裁委员会申请仲裁，而不应提起诉讼。二、租赁合同已终止，天雨丰华公司主张优先购买权无依据。因天雨丰华公司拖欠租金、擅自转租、擅自拆改房屋结构等违约行为，出租人京洲房地产公司及其代理人于2008年12月16日向天雨丰华公司下发《终止合同通知书》，天雨丰华公司工作人员孙琦签收。京洲房地产公司于2008年12月25日又通过邮局特快专递方式向天雨丰华公司的注册地址发送了《终止合同通知书》，进一步确认终止合同事宜，出租人通过合法方式发出了两份终止合同通知，房屋租赁合同已经终止，天雨丰华公司未在法律规定的异议期间内对终止合同的通知提出过异议，现其对合同解除提出异议没有依据且已超过异议期间，法院不应支持。我公司与天雨丰华公司之间不存在租赁合同，在2009年6月22日房屋出售时，我公司没有继续出租房屋的意愿。三、即使租赁关系存在，天雨丰华公司也不是主张优先购买权的适格主体。涉诉房屋出售时，居委会使用103房屋、北京多乐宝科技发展有限公司（多乐宝环球儿童创意艺术中心）承租我公司102号房屋的大部分（建筑面积330平方米）。只有多乐宝公司是3号楼一层房屋的合法承租人。四、即使租赁合同未终止，天雨丰华公司存在恶意拖欠租金、擅自转租房屋等在先的违约行为，其已丧失了诚实信用，使租赁合同目的无法实现，我公司也有权依据《合同法》之规定拒绝天雨丰华公司所提出的优先购买权请求。五、即使天雨丰华公司可以主张优先购买权，其主张按照房屋市场价计算损失无依据。即使天雨丰华公司可以主张优先购买权，天雨丰华公司在租赁期限内（2006年6月1日至2008年12月期间）以及在租赁合同终止后均未向出租人或者我公司表达过购买涉诉房屋或另行购买房屋的意思表示。其主张按照房屋出售价格与2011年房屋市场价差价计算其损失完全没有依据。在本案中，天雨丰华公司至今也未主张过在同等条件下购买涉案房屋的意愿，其实际已放弃优先购买权的行使。六、即使天雨丰华公司享有并主张行使优先购买权，法院也应审查其是否具备履行购房合同的能力。 审判结果：
一审法院判决如下：鲁能英大公司赔偿天雨丰华公司经济损失三百万元。驳回天雨丰华公司的其他诉讼请求。 鲁能英大公司不服一审判决上诉至北京市一中院，一中院经过审理，二审判决如下：撤销一审判决；驳回天雨丰华公司的诉讼请求。 裁判理由： 一中院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。由上述规定可以推出，承租人行使优先购买权系以当事人双方存在合法的租赁关系为前提条件的，若出租人出卖房屋是在租赁关系解除或终止之后，则承租人不再享有优先购买权。具体到本案中，天雨丰华公司要求鲁能英大公司承担损害承租人优先购买权赔偿责任，而鲁能英大公司则以其在出售房屋时双方业已不存在租赁关系为由进行抗辩，双方为支持其主张均提交了相关证据。因此，判定鲁能英大公司是否承担赔偿损失责任，关键是要明确鲁能英大公司在出售房屋时双方是否存在租赁关系。 对该问题，法院结合双方提交的证据，着重从以下几个方面进行分析：一是鲁能英大公司作为京洲房地产公司委托的物业管理人与天雨丰华公司所签租赁合同第2.4条约定，若天雨丰华公司逾期1个月不交纳租金，鲁能英大公司有权终止合同。而根据查明的事实可知，因天雨丰华公司未交纳2008年11月、12月的租金等问题，鲁能英大公司向天雨丰华公司发出《终止合同通知书》，要求于2008年12月20日解除双方之租赁合同;天雨丰华公司于2008年12月20日前收到该通知,且未提出异议。因此，鲁能英大公司与天雨丰华公司之间的租赁合同因鲁能英大公司行使约定解除权而于2008年12月20日解除。二是天雨丰华公司接到鲁能英大公司关于收回房屋的通知后虽然一直占用涉诉房屋，但其此后未与出租人就继续使用房屋的相关事宜进行协商，勿论说达成一致意见，故该占有行为不构成事实租赁关系。三是鲁能英大公司于2009年1月取得涉诉房屋的物权，并于2009年2月承继原房屋所有人京洲房地产公司的债权债务关系，而此时天雨丰华公司与鲁能英大公司之间的租赁合同业已解除。四是虽然天雨丰华公司于2009年9月后通过银行向鲁能英大公司的账户汇入款项，但该款项汇入时间系在其接到解除合同通知的9个月之后，此时鲁能英大公司已将涉诉房屋转让给案外人;此外，鲁能英大公司未向天雨丰华公司出具任何票据，且仅认可上述款项为天雨丰华公司占用房屋的使用费，故天雨丰华公司上述汇款行为亦不能证明鲁能英大公司认可双方存在事实租赁关系。由以上分析判定，天雨丰华公司与房屋管理人鲁能英大公司之间的租赁合同于2008年12月20日解除，作为所有权人的鲁能英大公司于2009年6月将房屋转让他人时，双方业已不存在租赁关系。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。本案中，由于天雨丰华公司提交的证据不足以证明鲁能英大公司在转让房屋时双方存在租赁关系，故天雨丰华公司与鲁能英大公司不存在承租人优先购买权之法律关系，从而天雨丰华公司无权向鲁能英大公司主张优先购买权损害赔偿，该院对鲁能英大公司的上诉请求予以支持。一审法院认定鲁能英大公司侵害了天雨丰华公司的优先购买权并判令赔偿损失不当，该一中院予以纠正。
裁判解析： 本案中，争议的核心焦点有二：一、天雨丰华公司是否有优先购买权；二、侵犯承租人的优先购买权的赔偿责任如何计算。 针对第一个核心的争议焦点，一审法院与二审法院做出了不同的判断，原因主要在于对天雨华丰公司与鲁能英大公司之间的租赁合同是否仍旧持续的认定上。二审期间，通过对一审事实的审查及其证据的进一步补强，认定天雨丰华公司与鲁能英大公司之间的房屋租赁合同已经解除，进而认定天雨丰华公司不享有优先购买权，进而驳回了天雨丰华公司要求赔偿的诉讼请求，这实质上是一个事实查明的问题，并无更大的讨论空间。 值得探讨的是本案的第二个争议焦点，如一审法院判理所述，对于侵害优先购买权的赔偿标准目前我国法律没有明确的规定。一审法院认为，把握该赔偿额度的原则是：既要合理有效弥补承租人丧失优先购买权所造成的损失，又要惩戒出租人不诚信行为，同时也不要过分加重其赔偿责任。应当认为该原则是比较妥当的。承租人的优先购买权，应当认为是一项法定的合同权利，对于出租人来讲，则是一种法定的合同义务。出租人未履行通知义务，导致承租人的优先购买权丧失的，应当视为对合同义务的违反，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。因此，一审法院对侵犯优先购买权的定性是比较准确的。 在确定侵犯优先购买权的赔偿责任的计算上，一审法院认为“将赔偿内容确定为房屋差价损失为认定该损害赔偿数额的一种较为直观的方式，广泛适用”。这种观点值得商榷。一般来讲，出租人出卖房屋时，承租人享有优先购买权，并不意味着承租人必定行使优先购买权。在承租人行使优先购买权情况下，即可与出租人订立合同，在该阶段，如果出租人无视承租人行使优先购买权的表示，而与第三人订立合同并过户房屋，这实际上是对承租人与出租人之间买卖合同违反的问题，而非侵犯优先购买权的问题。本案中，一审法院在认定鲁能英大公司应当承担的责任时，所把握的原则事实上是将违反新的买卖合同的后果视为侵犯优先购买权的后果，应当说是不可取的。 承租人因为出租人未履行通知义务而未能行使优先购买权所遭受的损失，实际上是一个机会损失。对于机会损失的价值如何认定，是该类案件中的核心问题。该机会会给承租人带来多大的收益，也就是出租人可能给承租人带来的损失数额。这些收益实际上是出租人节省的支出，这些节省的支出包括：1、信息费用，承租人无需到市场上寻找交易信息，从而节省了该笔费用；2、谈判费用，承租人无需再与第三人谈判达成交易而支出相应的费用；3、搬迁费用。承租人因为行使优先购买权获得承租房屋，从而不必在租赁合同到期后搬迁，从而节省一笔费用。 相比出租人出卖给第三人的价格，承租人购买替代物所多支出的费用，是否应当计算在赔偿范围之内，有一定争议。本案中，一审法院即认为该费用是该类赔偿的核心。我们认为该类费用不应当计算在赔偿范围之内，原因在于正常的市场交易主体，不可能从正常的市场交易中获得超常收益。如果出租人与第三人进行的是正常的市场交易，则该交易的价格应当是市场价格，该价格与承租人通过市场获取同样替代物的价格应当一致，不应当有差异，承租人行使优先购买权获得租赁房屋，不会获得超常收益。因此，如果出租人出卖的价格明显低于市场价格，则很有可能该价格并非完全基于市场因素产生，例如亲属之间的买卖、关联公司之间的买卖等。这部分差价在市场中不可能被承租人得到，当然也不应该在该类责任的赔偿范围之列。 |
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