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在同等条件下，承租人虽有优先购买权，但应包含两个前提：一是必须在租赁关系存续期内，一旦租赁关系终止，那么优先购买权也将终止；二是承租人必须在出租人告知出售意向时，明确表达同等条件下的购买意愿，否则即视为放弃优先购买权。 相关法条： 《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第三款
基本案情： 周某在原审法院诉称：周某与张某的代理人何某于2006年11月18日签订了《房屋租赁合同》，由周某承租张某所有的位于北京西城区马连道6号院4号楼105房屋。周某承租房屋是为了做茶叶经营，从2006年至今投入大量的精力和几乎全部的收入，苦苦熬过几年的入不敷出，终于在近两三年有些起色。前不久，张某对外称要出售房屋，周某提出在同等条件下购买，并到处找亲朋好友筹措购房款。然而，周某在毫不知情、四处筹借购房款的情况下，张某、林某恶意串通损害周某的优先购买权，以远低于市场价买卖了涉案房屋。现周某诉至法院，1、请求依法确认张某、林某于2013年1月13日签订的《存量房买卖合同》无效。2、确认周某对曾为张某所有、现为林某所有的位于北京市西城区马连道6号院4号楼105房屋享有同等条件下的优先购买权，判令周某向张某支付721.5万元的购房款，张某、林某协助周某将北京市西城区马连道6号院4号楼105房屋过户至周某名下。3、判令张某、林某承担本案的诉讼费、保全费及其他费用。 张某在原审法院辩称：张某名下的房屋是出租给何某，何某转租给周某；周某和张某之间没有房屋租赁关系；周某没有优先购买权。张某在出售名下房屋的过程中没有违反国家禁止规定，与林某签订的房屋买卖合同真实有效，且已经实际履行完毕。周某的诉讼请求没有法律依据也无事实根据，不同意周某的诉讼请求。 林某在原审法院辩称：2012年12月初，王某、林某、何某、张某就涉案两套房屋转让事项多次进行协商。卖方要求两套房屋（同地理位置的101室、105室，两套房屋已经打通）总价不低于1400万元，后实际成交是1406万元。何某、张某曾明确告知林某原承租人放弃优先购买权。另外，双方签订的买卖合同是合法有效的，王某、林某为善意第三人。现王某、林某也依法取得了涉案房屋的所有权，应当受到保护。整个房屋转让均是双方真实意思表示，不存在恶意串通的交易行为，故不同意周某的诉讼请求。 审判结果： 一审法院判决如下：驳回原告周某的全部诉讼请求。周某不服原审法院判决，向北京市一中院提起上诉。一中院经过审理，终审判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由： 法院认为：出租人出卖出租房屋的，承租人确实享有优先购买权。但本案张某的委托人何某在2012年11月中旬通知周某出售房屋后，周某在合理期限内并未明确表示购买。2012年12月7日，何某向周某表示价格1400万元不能再低了，周某仍表示价格过高，接不动。2012年12月10日，周某给何某发短信息，表示价格过高，不能接受。2012年12月11日，何某再次找到周某，向其表示1400万元的最低价格不会变动，周某仍未表示要求购买。根据上述事实，法院认定周某放弃了优先购买权。2012年底，该地区房屋的价格变化很快，此后张某、林某即于2012年12月12日签订《房屋转让协议》并未侵害周某的优先购买权。 2006年11月18日，周某与何某签订的书面《房屋租赁合同》于2011年12月23日到期。该合同到期后，双方未签订书面租赁合同。庭审中，周某陈述双方曾口头约定合同到期后再续租五年，但未提供证据证明，对此法院无法认定；张某的委托人何某表示认可双方曾口头约定再续租一年，故法院认定双方签订的书面租赁合同到期后，双方又口头约定了为期一年的房屋租赁合同，即到2012年12月23日租赁关系的期限届满。根据法律的相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。本案周某与何某口头约定了为期一年的租赁合同而未采用书面形式，故对六个月以上的租赁期间应视为不定期租赁。不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同。因此，张某的委托人何某在2012年12月11日向周某表示2012年12月23日租赁合同到期后，周某在一个月的时间内腾房，终止了双方的租赁合同关系并无不当。 根据庭审中周某提供的证据，法院虽然可以认定周某在2012年12月29日、30日又向张某的委托人何某表示购买涉案房屋，2013年1月6日曾阻止张某、林某进行涉案房屋的网签，但此时周某与何某的房屋租赁关系已经终止，周某不再有涉案房屋承租人的资格，亦即失去了优先购买权的资格。同时，如果此时张某再将涉案房屋出售给周某，将承担对林某的重大的违约责任。张某、林某签订的《存量房买卖合同》与《房屋转让协议》虽然在价格上有差异，但是张某、林某的买卖价格通过了房管部门的网签，即在价格上符合了当时该地区房屋买卖的政府指导价格，且双方的实际成交价格在700余万元，不属于不合理低价。公民应当依法缴纳个人所得税。张某、林某如在房屋买卖的过程中存在税收方面的问题，则应由税务部门予以处理，但张某、林某的房屋买卖行为并未损害周某的合法利益。 综上，张某、林某签订的《存量房买卖合同》系张某、林某的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。故对周某的所有诉讼请求不予支持。 裁判分析： 实践中，侵犯优先购买权的形式可能包括以下几种：1、出租人未履行通知义务，迳行与他人达成买卖合同并过户；2、出租人履行通知义务，但并未等承租人做出是否行使优先购买权的意思表示，即与他人订立买卖合同并过户房屋；3、出租人履行通知义务，承租人做出要行使优先购买权的意思表示，出租人仍与他人达成买卖合同并过户。这几种形式中，第三种行使值得关注：承租人的优先购买权系形成权，一旦行使，承租人即可以不依赖于出租人的意思，与出租人按照出租人与他人达成买卖合同的条件形成买卖合同。因此，出租人出卖租赁标的，并将与他人达成的协议条件通知承租人，承租人做出行使优先购买权的意思表示时，即与出租人达成了买卖协议，而无需待书面合同的签订。因此，第三种形式并非系所谓侵犯优先购买权，而是承租人与出租人之间房屋买卖合同的违反。这种违反买卖合同的违约责任应当与侵犯优先购买权的责任区分开。 承租人的优先购买权受到侵犯，实际上是承租人丧失了一项机会利益。承租人一旦抓住这个机会行使优先购买权，这个机会将与财产利益衔接，否则这个利益将不会转化成财产利益。因此，承租人的优先购买权受到侵害的赔偿，实际上是对机会的侵害的补偿。对于这个机会利益如何财产化，众说纷纭。我们认为通过检查承租人行使优先购买权能获取的利益就是这个机会所代表的的利益峰值。承租人行使优先购买权，可能获得的利益包括：1、信息费用。承租人直接与出租方达成买卖协议，节省了一笔从市场上获取信息的支出；2、谈判费用。承租人直接与出租人达成买卖协议，不必要与从市场上接触的主体就交易问题进行谈判，节省了精力财力；3、搬迁费用。承租人行使优先购买权，获得涉案房屋，不必要再行搬迁，节省了搬迁费用。 承租人因为优先购买权受到侵犯，可能会为此去获得替代物，替代物价格与租赁标的出卖价格之间的差价，是否应当属于该赔偿责任的范围，有一定的争议。我们认为这个差价不属于这个赔偿责任范围。理由在于如果出租人所寻找的其他交易主体系从市场上获取，并且以一个市场价格进行交易，则这个交易价格应当与承租人从市场上获取替代物的价格相一致，两个价格之间不应当有差异，承租人不可能从行使优先购买权中获取这个差价。如果出租人出于各种原因，并非以市场价格交易出租房屋，则承租人仍以该价格主张行使优先购买权，对出租人未必是公平的。例如出租人以低价将房屋向自己亲属或者关联公司出售的情况下，承租人不得主张以该较低价格购买出租房屋。事实上，这种情况下，承租人的优先购买权将不能够行使，原因在于出租人与自己有特殊关系的主体达成的买卖合同，相对人的特殊身份实际上是合同的主要要素，承租人并不具备，因此，不可能是得到行使。承租人基于其优先购买权受到侵害当获取这部分差价。 |
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