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创投法务，为初创企业提供股权设计与融资、公司控制与治理；知识产权、税务筹划及法律风险管理方面的法律服务。 作者：广东法丞律师事务所冯灿通 在法院对涉案物业采取查封措施后，不少被执行人串通案外人虚构租赁关系以此对抗强制执行，但法院限于人手或意愿未能彻查，基本上都草率地“带租约拍卖”物业。如此，既大大减损了涉案物业的价值，也降低了成交率和成交价格，拖延了处置时间，严重损害了债权人的利益。 为防范及破解虚假租赁，本人特总结了以下专业技能，希望有心人学以致用。 一、虚假租赁概述 1 租赁行为发生在抵押之后则不得约束抵押物的受让人；租赁行为发生在查封之后的也不能对抗法院的强制执行。因此，发生在抵押或查封之后的租赁，无论真假，本文不作论述。 笔者理解的虚假租赁，包括： 第一种，涉案物业在抵押或查封之前并不存在租赁关系，但被执行人串通案外人炮制虚假材料，令表面上涉案物业在抵押或查封之前已经存在租赁关系。 第二种，涉案物业在抵押或查封之前已存在租赁关系，但之后被执行人与承租人恶意签订补充协议（1）延长租赁时间，或（2）将租赁收益拆解为租金和管理费二部分，或（3）签订阴阳合同，对外只披露租金低廉的合同。 2 一是租赁时间很长，二是租金标准很低（甚至以租抵债或一次性付清租金）。 3 目的一：利用有“租赁关系”加大抵押物（查封物）的处置难度，逼迫债权人让步从而同意减免债务或给予宽松的还债条件。 目的二：利用低租金长期廉价使用抵押物（查封物）从而牟利。 目的三：利用有“租赁关系”减损抵押物（查封物）的处置价格；当法院拍卖时令自己（或关联人）有机会低价竞买从中牟利。 目的四：异议人霸占涉案物业，趁机索取抵押物（查封物）的装修补偿款、搬迁补偿款等不当利益。 目的五：被执行人想个别“关照”其中一个债权人，或后者逼迫被执行人配合办理虚假租赁，采取“以租抵债”的方式抵销债务。 二、防范虚假租赁的措施 1 抵押权人应在办理抵押之前到现场固定标的物的使用情况，包括但不限于：拍照、录像；如果已有租赁，取得租赁合同，由异议人确认且提供最近几期的交租凭证；如无租赁，要求抵押人书面确认物业的使用状态（自有、闲置、借用、占用），并承诺今后如需出租或处置须经抵押权人同意。 通常，在办理贷款时抵押权人较强势，只要其提出要求，抵押人基本上都会配合办理上述事宜。 抵押权人发放贷款后，也应定期巡视抵押物的状况；如发现有新增租赁或变更异议人情形的，应及时要求抵押人提供并确认租赁资料及异议人信息。 2 申请执行人在向法院申请查封某物业之前，须对涉案物业开展尽调，包括但不限于：现场拍照、录像（能证明拍照、录像日期）；如果涉案物业已被使用，应查清使用者与被执行人的关联性（自用、租赁、借用、占用），收集涉案物业“目前使用者是谁”的证据（到工商局调取租赁合同，获得缴费单据，对现场招牌或铭牌录像等）；如果涉案物业闲置或正在招租，申请执行人可以假冒客户与出租方联系或签约，套取及固定相关事实（产权凭证、租赁合同版本、收款账户等）。 做足了上述防范措施，如果法院查封涉案物业后被执行人或案外人再跳出来以“存在租赁”来对抗执行，申请执行人就胸有成足了。 法院出具查封裁定后，申请执行人应根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第九条“查封不动产的，法院应当张贴封条或者公告”的规定，强烈要求法官到拟查封物业的现场张贴公告，并且当场通过拍照、询问、做笔录等方式了解及固定涉案物业的使用情况（自有、占用、借用、租赁、闲置）。其中，笔录中应载明物业的实际状况、使用情形等事项，法官及使用人应当在笔录上签名；发现查封物业部分或全部被案外人占用的，应提醒法官当场询问案外人的姓名（或名称）、住所（或住所地）、占有原因、占有期限等内容并记入查封笔录；案外人是异议人的，应责令其当场提供租赁合同、租金支付凭据等。 申请执行人应对现场查封过程录音录像，固定证据。 三、识别及破解虚假租赁的专业技能 在法院查封或拟处置（评估、拍卖）物业过程中，遇到“承租人”（下称“异议人”）提出执行异议时，如果申请执行人认为有虚假租赁嫌疑的，可用以下招数识别及破解。 1 实践中，当真实承租人不愿意配合被执行人搞虚假租赁时，被执行人会串通案外人以“预约承租”的方式预先签署租赁合同，在法院执行时则提出异议。 但租赁合同是实践性合同。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，异议人除能提供合法有效的租赁合同之外，其必须实际占有使用租赁物才能阻止移交占有。租赁物尚在被执行人或第三人占用期间，被执行人及异议人均不能以已签订租赁合同、但预期（收楼）的理由来对抗执行或阻止标的物移交。 因此，债权人应实地查看涉案物业的现状。如果异议人并未实际占用物业的，则根据上述司法解释，其无权阻止标的物的移交，也即不能对抗执行。 如果异议人已经实际占用涉案物业，则另外按照下述招数识别及破解。 2 破解思路：如果在异议人陈述的租赁时段内（尤其是抵押查封之前）是由别的企业或个人（1）使用涉案物业，或（2）缴纳涉案物业的税费，或（3）办理涉案物业相关手续，则可初步认为有虚假租赁的嫌疑。 （一）对非住宅类物业，可通过以下（常规和非常规）办法调取证据： 调查1：在互联网查询曾在该地址注册、办公的企业，之后到工商局调取相关企业的档案，从中：（1）查找场地手续（租赁合同或场地证明）和消防手续，查看出租方、承租方或使用方是谁；（2）查明该等企业使用涉案物业的起始时间及终止时间（如有搬离）；（3）在该等企业的官网或宣传资料中查看有否披露曾经在前述地址生产、经营、办公过。 调查2：到现场向涉案物业相邻单位的人员了解（套取）物业的使用沿革；向保安、门卫、邻居等询问，套取异议人搬入涉案物业内的时间。 调查3：分别到相关部门调查由谁缴纳涉案物业的税、费，例如水电费、排污费、环保费、物管费、燃气费、电话费、电视费、电讯费、土地使用权税、房产税，及扣费账户。 调查4：分别到相关部门调查由谁办理涉案物业的例如租赁备案、排污许可、装修许可、消防许可、报建许可、验收许可等手续。 （二）对住宅类物业，可通过以下（常规和非常规）手段调取证据： 调查1：咨询当地居民、村民，了解该住宅的使用人沿革；向保安、门卫、邻居等询问，套取异议人搬入到该住宅内的时间。 调查2：分别到相关部门调查由谁缴纳该住宅的例如水电费、垃圾费、燃气费、电话费、电视费、电讯费、土地使用权税、房产税，及扣费账户。 调查3：到当地出租屋管理中心或外来人口管理中心查询该住宅的租赁备案信息。 调查4：到物业管理处调查该住宅的相关情况，例如由谁缴纳物业管理费，谁装修报备，谁在居住，出入卡的持有人是谁，住户的车辆号牌，谁在缴纳停车费，谁报备装修；甚至可以尝试调取监控录像（如有）。 调查5：找房产中介帮忙在租赁备案系统查询有否该住宅的租赁信息。 3 如果涉案物业是抵押物的话，则审阅信贷档案，查看抵押人及信贷员对涉案物业在申请抵押时的状态描述（分别是：自有、占用、借用、租赁、闲置）。 如果档案中并未披露涉案物业在抵押前存在租赁，甚至明确说明不存在租赁，则可以认为有虚假租赁的嫌疑。 4 能够串通或配合被执行人搞虚假租赁的，基本上与被执行人都存在亲友、下属（如秘书、司机）、关联企业（人）等关系，或债权债务关系等。 破解思路：只要有证据证实异议人与被执行人存在特殊的或亲密的关系，则可以进一步认定有虚假租赁的嫌疑。 （一）对被执行人、异议人是法人的，可通过以下（常规和非常规）办法调取证据： 调查1：调查被执行人及异议人的实际控制人名字，并且（通过私家侦探）调查该实际控制人的配偶、成年子女名字。 调查2：到工商局分别调取被执行人和异议人的工商档案，从中查找：（1）股东（自然人或法人）；（2）全部关系人的名字，包括但不限于法定代表人、股东、高管、财务、办证人员等；（3）如果某股东是法人的，则继续查询该法人的股东构成，直到查询到股东及全部高管均为自然人时止；（4）联系电话。 调查3：（1）比对与异议人有关的自然人例如其实际控制人（含近亲属）、股东（含近亲属）、高管人员、财务、员工、代理人（律师），是否与被执行人及其上述关系人有关联；（2）通过社保、税务（个税）部门查明当事人之间的关系；（3）通过互联网查询、比对前述关联性。 调查4：通过法律网站调查被执行人与异议人之间是否存在债权债务关系或其他关系。 （二）对异议人是自然人的，可通过以下（常规和非常规）办法调取证据： 调查1：了解异议人与被执行人（含其实际控制人、股东）之间的关系，例如有否亲属、员工、司机、秘书等关系。 调查2：通过社保、税务（个税）部门查明异议人与被执行人之间的关系；了解异议人的工作履历、纳税情况。 调查3：通过法律、法院等网站，调查被执行人与异议人之间是否存在债权债务关系或其他关系。 5 （一）非住宅类物业 质疑1：异议人有否办理租赁物的接管手续；是否已装修或是否承租后很长时间尚未装修；是否已使用涉案物业。 质疑2：异议人缴纳租金的方式；有否缴纳租金的凭证；如转帐支付，则付款人和收款人各是谁；有否已收租金的收据、发票（注：凡是抵押查封前以现金交租而之后却以转账交租，尤其可疑）。 质疑3：异议人及被执行人有否对支出及收取租金记账，请求法官找双方财务人员当面调查及查看账目。 质疑4：合理性，例如（1）如涉案物业之前或异议人承租其他物业都办理租赁备案，为何这次没有办理或者在查封抵押之后才补办；（2）异议人是否已有生产经营场所，再承租涉案物业是否确有需要；（3）异议人以现金支付租金是否与其收入、交易习惯、生活常识相违背，能否详细说明租金交接的时间、地点、交接人及银行取款记录；（4）异议人是否长时间欠租而被执行人却不追收；（6）为何涉案物业之前高租金而目前低租金。 （二）住宅类物业 质疑1、质疑2，与非住宅类相同。 质疑3：合理性，例如（1）异议人是否在别处另有房屋居住，同住亲属有多少人，承租涉案房屋是否确有需要；（2）异议人（含其近亲属）的工作、学习地点与涉案物业的上班、上学距离是否合理；（3）异议人（含其配偶）的年龄、职业及经济能力是否能负担起租金；（4）异议人以现金支付租金是否与其收入、交易习惯、生活常识相违背，能否说明租金交接的时间、地点、交接人及银行取款记录；（5）异议人是否长时间欠租而被执行人却不追收；（6）为何涉案物业之前高租金而目前低租金。 6 司法鉴定包括：材料形成时间鉴定，笔迹（印章）鉴定，书写时间鉴定等。 如果债权人怀疑异议人提交的租赁材料是伪造（如倒签日期、假冒签章）、嫁接（签署页是真的、内容页是假的），可以申请法院分别（或选择）对《租赁合同》、《押金收据》、《租金收据》、《异议书》、《授权书》、《询问笔录》等材料上的当事人签名、纸张材质、墨水材质、字体编排、印章样式、形成时间（尤其是几份材料是否同期形成）等进行司法鉴定。 只要是造假，基本上都难逃法眼。只要债权人敢于申请司法鉴定（少不了要垫付不菲的费用），做贼心虚的被执行人及异议人一般都会胆怯而放弃对抗。 对于涉案物业在抵押或查封之前已存在租赁关系，但之后被执行人和承租人恶意重新签订补充协议，通过（1）延长租赁时间，或（2）将租赁收益拆解为租金和管理费两部分，或（3）签订阴阳合同，对外只披露租金低廉的合同等手段炮制的虚假租赁，债权人申请司法鉴定可能是最有效的破解办法了－－只要鉴定出《补充协议》是在抵押或查封之后才签署的，则可以认为有虚假租赁的嫌疑。 7 目前法院加大了妨碍执行的处罚力度。如果债权人认为已有一定证据证实异议人提出的所谓“租赁”存在虚假，可促请法官分别找保安、门卫、居委会大妈、物管员、财务人员、异议人等配合调查及做询问笔录，向前述人士严肃声明作伪证或帮助伪证的法律责任。 只要法官突破了其中一个人而取得真实证言，顺藤摸瓜，其他虚假材料及谎言很容易就能逐个识破或拆穿。 8 如果虚假租赁已经以仲裁、调解或判决的形式固定，债权人可以提起第三人撤销之诉或通过检举、申诉、申请再审、申请不予执行仲裁裁决等手段，主张租赁双方当事人恶意串通，（企图通过诉讼、调解等方式）侵害他人合法权益，请求法院撤销或重审、改判，驳回异议人的诉讼请求或者不予执行仲裁裁决。 债权人在行使上述权利时，一定要积极主动，除按照前述招数收集有利于己方的证据外，还应主动向法院申请调查取证，例如，如果租金以转账支付的，债权人可申请法院调取租赁双方缴纳租金账户的交易流水清单查明款项流向（一般会回流到同一账户）。另外，在有初步证据证明存在虚假租赁的嫌疑时，债权人要敢于“破釜沉舟”，申请对相关材料进行司法鉴定。 四、追究虚假租赁的责任 经执行审查、执行异议之诉或其他诉讼程序确认了被执行人与异议人通过虚构租赁关系对抗执行的，债权人务必促请法院依据《民事诉讼法》第一百一十三条的规定对相关责任人予以罚款、拘留；构成拒不执行判决裁定罪、非法处置查封扣押财产罪等犯罪行为的，依法移送（或债权人自诉）追究其刑事责任。 债权人因被执行人与异议人虚构租赁关系，通过执行异议、执行异议之诉或其他诉讼程序妨害执行而受到损害的，还可以依据最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条的规定提起诉讼，要求被执行人、异议人予以经济赔偿。 注：本文的上述技能，对于识别及破解被执行人在查封物（抵押物）上炮制虚假买卖、虚假抵债材料来对抗法院执行的伎俩，同样具有参考价值。
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