营改增最全解析之12

核心观点:

以扣除土地价款后余额为销售额规定有利于毛利率较低的住宅地产开发销售企业。

“营改增”规定房地产开发企业销售开发不动产时,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,税率11%,根据测算,在土地成本可以在计算销项税时先被扣除和建安成本进项税可以抵扣情况下,无论是哪类城市,在给定建安成本的情况下,土地成本越低,也就是毛利率越高的项目,营改增后获益越小(甚至略有恶化);土地成本越高,也就是毛利率越低的项目,营改增后获益越大。

固定资产和在建工程进项税额抵扣规定有利于商业地产(商铺、写字楼)销售。

“营改增”规定2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。这意味着对于那些缺乏进项税额的企业,可以通过购入商业地产(特别是写字楼,无论是固定资产还是在建工程),来增加自身的可抵扣进项税额,从而,将间接有利于商业地产的销售。在A股地产板块中,潜在受益公司包括陆家嘴(600063.SH)、金融街(000402.SZ)、中国国贸(600007.SH)等。

商业地产开发租赁企业能否受益取决于下游租户是否能抵扣进项税从而实现增值税转嫁。

“营改增”规定提供不动产租赁服务,税率为11%。根据测算,如果商业地产开发租赁企业的下游租户是企业租户,并且也是增值税的一般纳税人,那么,该类房企作为业主可以将增值税税负以进项税额的形式转移至下游企业租户,从租户的角度来看,附着在租金成本上的增值税进项税额可以抵扣它自己的销项税额。于是,在租户租金成本不变的情况下,在营改增前后,该类房企的租金净收入是上升的。但是,如果该类房企的下游租户是个人租户(或者是小规模纳税人),那么商业地产开发租赁企业只能自行承担增值税销项税额税负,即对于该类房企,在租户租金成本不变的情况下,在营改增前后,租金净收入则是下降的。

个人转让所购买住房的税负成本将有略微下降,因增值税遵循价税分离原则。

“营改增”之后对于个人转让所购买住房的征税标准和税率均没有变化。不过由于值税遵循价税分离原则,因此,增值税应税额要小于营业税应税额,在税率都是5%的情况下,增值税税负要低于营业税税负。

风险提示。

增值税专用发票无法获取导致房企无法抵扣增值税销项税额。