营改增房企不可不知的两个数字：“46.8﹪”，“2.16倍”

作为营改增重点关照对象之一的房地产业，房企营改增后主要涉税业务税率和计税方式都发生了变动，怎么最大发挥营改增“减税”影响……

首先，我们要清楚----

房企营改增后主要涉税业务税率变动

以及应纳税额的计算方法，一般计税方法的应纳税额按以下公式计算即可：

简易的计税方法，当销售额和增值税征收率计算的增值税额，不抵扣进项税额时，应纳税额=销售额×征收率。

两种计税方法，各自适宜哪种企业，请下拉手机屏幕：

以开发类企业销售项目为例

假设某公司不动产的成本是C万元，能够取得的增值税可抵扣金额比例为N ，则进项税为11%CN万元，含税销售额为S万元。简易计税方法的应纳税额是A1，一般计税方法的应纳税额是A2。

A1=[S/(1 5%)]*5%

A2=[S/(1 11%)]*11%-CN*11%

若A1>A2，推得CN/S> 46.8%

 因此比较两种计税方式，当增值税可抵扣成本占销售额的比重大于46.8%时，采取一般计税方式将缴纳更少的税费。

注：由于不同房企成本构成不同，因此可取得的增值税可抵扣金额比例N不确定；本表中销售额S的取值，假设房地产行业毛利率为20%，即销售额S=成本C*（1 20%）=100*（1 20%）

所以对开发类企业销售项目而言，简易计税方法与一般计税方法税负比较：

“

增值税可抵扣成本占销售额的比重中大于46.8%时，采取一般计税方式能够缴纳更少的税费；相反，增值税可抵扣成本占销售额的比重中小于46.8%时，采取简易计税方式能够缴纳更少的税费

以非开发类企业销售项目为例

假设企业取得不动产的价格是X万元，进项税为11%X万元，含税销售额为Y万元。简易计税方法的应纳税额是A1，一般计税方法的应纳税额是A2。

A1=[Y/(1 5%)]*5%

A2=[Y/(1 11%)]*11%-X*11%

若A2<A1，那么A2-A1<0，即0.099Y-0.11X-0.048Y<0，推得Y/X<2.16

最终我们得到两种计税方式的临界点，当销售额比买入额小于2.16时，采取一般计税方式将缴纳更少的税费。

因此，对以非开发类企业销售项目而言，简易计税方法与一般计税方法税负比较：

“

销售额比买入额小于2.16时，采取一般计税方式能够缴纳更少的税费；相反，销售额比买入额大于2.16时，采取简易计税方式能够缴纳更少的税费。

当然了，营改增对房地产企业的影响不仅是“减税”这么简单。随着营改增的全面推开，增值税对企业经营的导向作用，使得企业自觉地高标准规范经营，同时促使房地产行业“游戏规则”随之发生变化。

营改增前后工程建筑商及

房地产企业销售营业利润变化

▼ 

既定建安成本情况下，

土地成本与毛利率和利润关系

▼ 

（注：上述指标假定其他成本指标不变情况下的简易核算）

既定建安成本情况下，

土地成本与毛利率和利润关系图

▼ 

在既定建安成本下，土地成本越高，也就是毛利率越低的项目，营改增后项目收益较大，相反，当初拿地成本较低的项目，营改增后项目受益较小。即既定建安成本下毛利率和利润改善负相关 。

既定土地成本情况下，

建安成本与毛利率和利润关系

▼ 

（注：上述指标假定其他成本指标不变情况下的简易核算）

既定土地成本情况下，

建安成本与毛利率和利润关系图

▼ 

在土地成本既定的情况下，建安成本越高（精装修或者使用高档建材），营改增后项目收益较大。即既定土地成本下毛利率和利润改善负相关。

不同供应商资格、不同发票情况下

企业增值税和利润核算

▼ 

当销售收入（含税）都是100的，销项税率都是11%，购入含税价都是80的情况下，由于供应商资格不同，取得的发票不同，开发企业所承担的增值税和企业利润是有较大的差异的。

若拿到增值税专用发票的情况下（税率11%），则进货成本最低，税负最低，企业毛利润最高；

若企业是税务局代开发票的情况下（3%），企业进货成本、税负以及毛利润次之；
最差的情况是普通发票（或者不能取得发票）。

供应商供应结构差异对税负的影响核算

▼ 

从成本的角度来考虑，选择甲企业的总成本抵扣要优于选择乙企业的总成本抵扣。所以开发商在开发过程中要选择能够高增值税专用发票以及高增值税项目占比高的的企业来合作。高于11%税率的抵扣税，企业将受惠，等于11%税率的抵扣，企业税差平衡，低于11%税率的抵扣，企业利益受损。

商业地产开发租赁业务营改增的影响

租户分别为增值税纳税企业和非增值税纳税企业

▼ 

对于商业地产的租赁运营来讲，如果下游租户是增值税纳税企业的话，那么房企作为业主可以将增值税以进项税转移到下游租户企业。从租户的角度来看，进项增值税可以在销项税中抵扣，租户成本没有增加，商业开发企业的净收入增加了，如果租户为个人或者小规模的纳税人，由于下游租户不能转移税负，在租户成本租金不变的情况下，商业开发企业的净收入将会下降。

综上所述

营改增对公司层面的影响：

①税制改革的进步，完善税收链条，优化税收结构，消除重复征税对于企业的负担。 

②有利于调整产业结构，促进第三产业的发展。

③促进行业财务规范化，减少传统粗放式管理带来的弊端，促进企业努力提高管理水平，同时，增加行业公平。

④对于全产业链来讲，有利于税负的整体减轻，但是对于个体企业来讲，税负的增减要看企业实际情况。

⑤对于亏损企业来讲，是重大的利好，按照传统营业税，无论企业盈亏都要纳税，改税后，则不再纳税。

已知营改增对公司层面的影响主要有五点，接下来就是见方抓药。

企业应对策略：

①强化企业的“纳税”法律意识，更加注重企业的财务管理能力、成本控制能力，整体提高企业的利润水平，增强企业的综合竞争力。

②营改增后，开发的企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的考量。

③重视采购管理，在原料的采购上，要尽量减少零散的材料采购，尽量避免不能提供增值税发票的采购行为。同时，避免采购合同细节上对于税费的约束。

④强化企业的用工行为和成本核算。建筑施工企业的相当部分劳动力是流动性较大的农民工，没有办法提供增值税发票。在和劳务公司合作的时候，劳务公司有可能将企业税负转移到开发企业身上。

⑤企业要做好过渡期的准备，可以借鉴其他行业营改增的经验，规避各种风险。

⑥企业购置以固定资产核算的不动产或者在建工程，其进项税可以在两年内分期抵扣，以减轻企业税负。

⑦有商业租赁物业的开发企业，在招商上要考虑到租户的增值税转嫁能力，来提高企业盈利水平。