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【审判规则】 房地产买卖合同上加盖了买卖双方的自然人印章，但未签字。卖方对其所有印章以及加盖印章的行为予以否认，买方亦无法提供证据证明卖方所有印章且在合同上加盖了印章。则买方应承担举证不能的不利后果。办理涉案房屋权属登记等手续时，提供的必备证据上所签卖方的签名均为他人代签，卖方未委托他人办理相关事项的，不能认定卖方具有出售房屋的真实意思表示，买卖双方签订的房地产买卖合同并未成立，对卖方无约束力。买方无权据此合同占有涉案房屋，应归还给卖方。 【法律规范】 《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条 人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
【司法解释】 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条 在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 第九条 下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。
【审判规则评析】 中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。据此，合同当事人在合同上签字或盖章具有同样的法律效果。我国对自然人的私章并无登记备案的要求，对外亦不具有公示效力。在双方就合同关系是否成立存在争议时，应由主张合同关系成立的一方负责举证。故私章代表的一方否认其所有私章及盖章行为时，应由对方对合同成立承担举证责任。出具人向外出具的文件，无论是加盖印章或签名均应真实才能确定出具人的真实意思表示。 本案中，唐兰与程永莉所签订的房地产买卖合同上，有双方的盖章，但并无签字。唐兰否认房屋买卖合同上所盖印章为其所有，亦否认其盖章行为，故程永莉对唐兰所有印章且实施了盖章行为负有举证责任。而程永莉提供的证据无法证明上述事实，应承担举证不能的不利后果。另卖方申请书、受到购房款的收条均系办理房屋买卖过户登记必备的其他文件，上述文件中虽有所谓卖方的签名，但却系向响代签，并非唐兰的真实意思表示，故无法认定唐兰有出卖涉案房屋的意思表示，亦无证据证明唐兰曾委托他人办理过房屋买卖及转移登记。 综上，唐兰与程永莉之间并未成立涉案房屋的房屋买卖合同,涉案房地产买卖合同对唐兰没有法律约束力。程永莉并无法律依据占有涉案房屋，应归还给唐兰。 唐兰诉程永莉房屋买卖合同纠纷案
【权威公布】 最高人民法院发布：五起典型案例（2014年4月30日） 【学 科】 民法学 【检 索 码】 B0304+82++++++++0613B 【案 由】 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】 最高人民法院 【案 号】 (2012)民抗字第55号 【审级程序】 提审程序 【判决日期】 2013年01月29日 【审理法官】 姜伟 张华 张代恩 【申 诉 人】 唐兰（原审原告、二审上诉人） 【被申诉人】 程永莉（原审被告、二审被上诉人） 【被申诉人代理人】 向勇（重庆司诚律师事务所） 【抗诉机关】 最高人民检察院
【基本案情】 唐兰于1998年12月11日在渝兴公司（重庆渝兴房地产综合开发公司）购买了涉案房屋（重庆市九龙坡区谢家湾正街102号2单元9-1号）。后唐兰在双方办理了权属登记后，取得了涉案房屋的权属证书。2000年11月7日，登记中心（重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心）收到程永莉、唐兰分别为买卖双方的《重庆市房地产买卖合同》以及双方的申请书。合同中加盖了双方的私章，无手写签名。卖方申请书中盖有唐兰的私章，且有“唐兰”字样的签名。次日，登记中心又收到了补交的加盖唐兰私章，且有“唐兰”字样签名的购房款收条，以及唐兰的婚姻状况证明材料。登记中心在受到上述材料后，办理了房屋买卖合同登记，登记号为（九区2000）买卖第7595号，且办理了过户登记，程永莉取据此取得了涉案房屋的权属证书，但涉案房屋的土地使用权证并未过户。涉案房屋现由程永莉占有使用。 唐兰于2003年4月17日，以其未与程永莉签订房屋买卖合同，行政机关向程永莉颁发房屋所有权证的行为违法为由，提起行政诉讼。法院作出了维持权属转移登记和房屋所有权证的判决。唐兰不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。唐兰仍不服，申请再审。再审法院裁定撤销一审、二审行政判决，驳回唐兰的起诉。再审法院在裁定书中认定：唐兰与程永莉于2000年11月7日，签订房地产买卖合同，当天向房管局登记部门递交了申请书且提交了身份证等相关材料。登记部门系经初审、复审、终审次日又补交了唐兰的婚姻状况证明和程永莉购房付款收条后，作出的房屋权属转移登记。周立太事务所（重庆周立太律师事务所）在行政诉讼中，委托鉴定机构（西南政法大学司法鉴定中心）对卖方申请书和收条上的“唐兰”签名行司法鉴定，得出上述材料上的“唐兰”署名与唐兰本人的签名字迹样本并非同一人所写的鉴定结论。 2007年3月，唐兰以其并未与程永莉签订房屋买卖合同为由，提起诉讼，请求确认2000年11月7日签订的卖方为唐兰、买方为程永莉的登记号为（九区2000）买卖第7595号的《重庆市房地产买卖合同》无效；判令程永莉返还其诉争房屋。 程永莉的丈夫向响承在一审审理中承认（九区2000）买卖第7595号的《重庆市房地产买卖合同》上记载的内容及卖方申请书和收条上手写的“唐兰”的签名均由其亲笔书写。 【审判结果】 一审法院认定：对另案行政裁定认定的事实予以采信，即唐兰、程永莉于2000年11月7日申请房屋权属转移登记，唐兰知道知道房屋被卖的时间为2000年11月7日。唐兰并未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故其起诉已超过诉讼时效。唐兰并未举证证明房屋买卖合同上的盖章是伪造，故该合同系合法有效。根据行政裁定确定的事实，唐兰、程永莉系同时申请房管部门办理权属转移登记，故唐兰具有出卖涉案房屋的真实意思。 一审法院判决：驳回唐兰的诉讼请求。 唐兰不服一审判决，提起上诉。 二审法院认定：形式和内容符合法律规定、体现当事人真实意思以及不侵害第三人利益的合同才属有效合同。本案《房地产买卖合同》的买卖双方程永莉、唐兰均在合同上盖章，但无手写签名。此外，卖方申请书和收条上的手写文字及“唐兰”的签名均并非其本人所写，故可认定唐兰并无买卖房屋的真实意思表示，故房地产买卖合同无效，对唐兰无约束力。因该合同被认定为无效合同，故程永莉占有涉案房屋即属持续侵权，且唐兰知道房屋被他人侵占后，一直向相关部门反映，申请解决，故其起诉未超过诉讼时效。 二审法院判决：撤销一审判决；（九区2000）买卖第7595号《重庆市房地产买卖合同》无效。 程永莉不服二审判决，申请再审。 二审法院再审判决：撤销二审判决，维持一审判决。 唐兰不服二审法院再审判决，申请再审。 再审法院判决：维持二审法院再审判决。 唐兰不服再审判决，向检察机关提起申诉。 检察机关审查认定，再审判决缺乏证据，认定事实不清，适用法律错误： 一、唐兰并无出卖涉案房屋的真实意思表示，二十买受人与案外人恶意串通所致。终审判决作出的涉案房地产买卖合同有效的认定，缺乏证据证明，适用法律错误。法院生效判决已认定，合同上的唐兰签名均系向响所签，亦无证据证明其本人或曾委托他人办理过户房屋买卖及转移登记。售房价款系由案外人黄定清收取。另，唐兰以低于其购买房屋时的价格转让房屋不符合市场价格及交易常理。案外人黄定清和向响恶意串通出卖他人房屋，侵犯了唐兰合法的财产权。 二、再审判决依据另案行政裁定认定的事实判定本案民事判决，并不恰当。 另案行政裁定系主要根据黄定清的证言以及向响、张东的调查笔录所做。而黄定清、向响与本案有直接利害关系，张东在调查笔录中涉嫌故意作虚假证言。故三人的证言均不应予以采信。另案行政裁定是以唐兰原告主体不适格为由，在程序上驳回了唐兰的起诉，故其所认定的事实不应再作为本案民事判决的依据。涉案房屋与土地使用权分别登记在程永莉、唐兰二人名下，不符合我国房地一体的规定。 检察机关依法提出抗诉。 程永莉答辩称：其与唐兰之间成立了合法的房屋买卖合同关系，唐兰亲自参与了涉案房屋的所有权转移登记,故其与唐兰之间的房屋买卖合同有效，依法应该受到保护。 最高人民法院判决：撤销一审判决、二审判决、二审法院再审判决、再审判决；程永莉将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街102号2单元9-1号的房屋返还给唐兰。 |
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