登记错误可能造成抵押权无法实现案情简述： 天津某银行与天津某科技公司签订《小企业借款合同》，约定借款金额为人民币3000万元，同日，该银行与天津某投资公司签订《最高额抵押合同》，投资公司以名下房产提供最高额抵押担保，在人民币3000万元的最高余额内，为主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用提供担保。后该银行分两次向科技公司发放贷款500万元和2500万元，共计人民币3000万元整，并依据科技公司的提款通知书，将款项付至某工贸公司的账户内。因科技公司未依约于2013年7月12日偿还借款，银行将科技公司、投资公司诉至法院，诉讼请求是： 1、科技公司立即向银行清偿借款本金，并支付自2013年7月13日起至实际给付之日止的全部利息、罚息和复利； 2、确认银行与投资公司签订的《最高额抵押合同》有效，投资公司对上述借款本息在抵押物范围内承担清偿责任。 一审法院判决： 1、科技公司于本判决生效之日起十五日内一次性偿还银行借款本金，并支付自2013年7月13日起至本判决确定的给付之日止的全部利息、罚息和复利； 2、银行对投资公司名下房产，在《天津市房地产他项权证》登记的权利范围内享有优先受偿权。 投资公司不服提起上诉，关于抵押权的上诉理由为： 1、原审判决超出诉讼请求。银行在一审诉请中要求确认《最高额抵押合同》有效，以及投资公司对借款本息在抵押物担保范围内承担清偿责任。而一审判决银行对投资公司提供的抵押物在他项权证登记的权利范围内享有优先受偿权； 2、原审判决认定事实错误。《天津市房地产他项权证》的“权利”记载为“抵押”，未注明最高额抵押，《天津市房地产登记簿查询证明》中“最高债权额（元）”一栏为空白，“债权确定的期限”一栏为空白。依据《物权法》等规定，应当以《天津市房地产登记簿查询证明》所载的一般抵押权为准，而原审判决并没有认定本案抵押权为一般抵押权。 投资公司的上诉理由中提到了金融企业诉讼案件中会遇到的两个问题： 一、抵押登记错误可能造成抵押权无法实现 抵押权分为一般抵押权和最高额抵押权，关于一般抵押权，《物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”关于最高额抵押权，《物权法》第二百零三条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”一般抵押权与最高额抵押权的主要区别的是，一般抵押担保的债权是确定的，而最高额抵押担保的是在一定期间内连续发生的的债权，只要债权余额没有超过最高债权额，则债权人就享有优先受偿权。《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”抵押权属于物权，最高额抵押通常担保的是将来发生的债权，如果将最高额抵押登记为一般抵押，是可能造成最高额抵押权无法覆盖债权确定期间内发生的全部债权，也就是说，由于抵押错误，未登记最高债权额、债权确定的期间，那么债权人就可能无法对在债权确定期间发生的债权行使抵押权。 在本案中，可以明确发现，抵押登记部门在登记时，没有严格按照法律法规的规定予以记载，具体来说有以下几个问题： 1、抵押类型受理错误，按照银行和抵押人提供的材料可以明确判断其为最高额抵押登记，而他项权证却体现为一般抵押登记； 2、违反《房屋登记办法》53条规定，没有将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，没有明确记载其为最高额抵押权。在本案中，银行需要改进的地方是，首先银行没有认真核对登记完成后的权利凭证书记载的内容；其次对抵押登记程序和法律依据不够了解。 为避免这样的情形再发生，作为金融机构，可以采取以下方法应对： 1、加强对具体经办人员抵押登记业务的培训，增强其对抵押登记内容和程序的理解； 2、增加登记完成后的审查工作，对登记成果和具体业务的类型、数额、期限、担保范围等关键性内容应对予以核对； 3、在发现登记有误的时候及时申请办理抵押权更正登记予以纠正。 二、关于抵押权的诉请如何表述 在本案中，银行将有关抵押权的诉请表述为“投资公司对上述借款本息在抵押物范围内承担清偿责任”，这样的表述是有瑕疵的，抵押权属于物权，抵押人以抵押物提供担保，作为债权人，其享有的是担保财产的优先受偿权，而要求抵押人承担清偿责任属于债权范畴，除非债权人和抵押人之间有特别约定，抵押人并无直接承担清偿责任之义务，也就是说债权人是无权要求抵押人直接还钱的，只能将抵押物变现偿还债务或者以物抵债。 笔者认为，有关抵押权诉请比较规范的表述为“依法判令债权人有权对抵押人提供的坐落于************的房产折价，或者以拍卖、变卖该财产的价款，在抵押登记的权利范围内享有优先受偿权。”当然，不同的案件中其表述有所不同，但应当根据《物权法》、《担保法》的规定突出有权就抵押物优先受偿。目前，实务中尚无统一表述，诚请各方有识之士共同探讨，统一抵押权诉请表述，避免日后为此产生争议。 虽然最终二审法院驳回了投资公司的上诉请求，但是作为金融机构，应从此案中汲取教训。对于号称担保之王的不动产抵押，虽然能够很好的保障银行的权益，但是具体运用的时候，应该了解其具体的登记规则，才能更好的保障抵押权人的合法权益。 |
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