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接续； 选址实践经营者在选址过程中需要经历四个步骤：聚焦商圈、商圈评估、店面寻找以及房屋租赁。 聚焦商圈1、定义 经营者本人在开始寻找店面之前，要清晰的了解自己的项目属性，以及清楚的知道店面选址过程中需要关注的商圈，在此过程中可首先要了解的为对于小餐饮创业而言，适合开店的位置，以及可参考的经营模式。 2、商圈划分 对于商圈最直接的划分方法为：城市综合体、大型商超、美食城、小吃街、步行街、文教区、大型社区、菜市场、工业园、医院、交通枢纽、写字楼等。 （1）城市综合体 优势：集合了多种消费群体，整体消费能力较强，适合的经营项目较多。 劣势：租金相对较高，产品定位相对较高。 （2）大型商超 优势：人流量大，餐饮消费群体集中，消费能力较高。 劣势：同类产品竞争大，产品类别有所限制。 （3）步行街 优势：有很好的地理位置，商业密度高，消费群体广泛，人流量大，消费能力高。 劣势：租金相对较高，产品定位相对较高，同类产品竞争大。 （4）美食城 优势：消费群体比较集中，高峰期比较固定，翻台率高。 劣势：品牌较多，竞争力大，出餐速度要求非常高，就餐环境比较拥挤喧闹。 （5）小吃街 优势：消费群体流动性大，高峰期比较固定，节假日人流量非常大。 劣势：品牌较多，竞争力大，出餐速度要求非常高，就餐环境比较拥挤喧闹，受天气因素影响较大。 （6）大型医院 优势：竞争对手较少，消费较为集中，外送增值空间高。 劣势：目标消费人群较少，就餐环境要求高。 （7）写字楼 优势：人流量较稳定，高峰时间比较固定，人均消费中等，外送增值服务高。 劣势：非工作时间人流量较少，出餐速度要求非常高。 （8）文教区（大学为主） 优势：目标消费群体比较集中，有固定高峰期。 劣势：部分学生的消费能力有限，有群体效应，产品好坏直接影响二次消费，寒暑假期会有空档期。 （9）工业区 优势：人流量大，租金相对较低。 劣势：消费能力低，产品类别有所限制。 （10）大型社区 优势：目标消费群稳定，讲究便利性、亲切感，回头率高。 劣势：消费模式单一，消费突破力较弱，产品口味和服务要求高。 （11）菜市场 优势：首次投资费用相对其它商圈较低，人流量比较固定，高峰期比较固定。 劣势：消费能力比较低，产品口味要求高。 3、盈利模式划分 小吃车 小吃车为移动档口，此模式优势在于流动性强、成本低、见收益快。 熟食外卖 此模式为档口式，主要表现为加工好的熟食类产品以打包带走形式进行经营与售卖，店面的位置主要依托菜市场、大型社区、大型商超等地点，其优势在于传统性和易接受性。 美食档口 主要表现为以经营馋嘴小吃为主的档口模式，其消费人群一般为逛街人群或学生，可选择的位置多为步行街、城市综合体、小吃街、文教区、商超等。 主食档口 主要表现为以经营主食为主的档口模式，其消费人群一般为上班族或学生，可选择的位置多为美食城、文教区等。 休闲吧 此经营模式主要以休闲、娱乐为主，店面整体的装修效果要时尚、温馨，其产品较为精致、高档，消费水平相对较高，主要的消费人群多为上班族、学生、逛街人群等。 餐厅 此经营模式为传统模式，在产品制作和店面管理方面比其他经营模式要较为复杂，可选择的位置较多，包括城市综合体、步行街、文教区、大型社区、交通枢纽、写字楼、医院等。 首先，经营者在聚焦商圈时，考虑经营项目做针对的盈利模式，因为不同盈利模式所投入的费用是不一样的，小吃车、档口店两大类模式与休闲吧、餐厅两类模式进行对比，投入费用相对较低。 其次，同一项目的不同盈利模式可选择的商圈有较大区别，有的项目可以选择在美食城进行档口式经营，同时，也可以选择在其他商圈进行餐厅模式经营。 最后，当经营者聚焦多个商圈以后，要对所聚焦的商圈进行细致比对，包括商圈的未来发展、交通状况等。 《预选商圈登记表》作用 《预选商圈登记表》的作用在于经营者在选址前认真分析项目属性所适合的商圈后，并将所分析的结果在此表中进行登记的作用。 《预选商圈登记表》使用方法 第一步：分析项目属性。在此过程要通过盈利模式和潜在消费人群分析项目在未来经营的方向和产品列表等等。 第二步：分析当地商圈。在此环节对适合盈利模式的商圈进行分析，并将各个商圈进行排序，以适应未来选址的需要。
商圈评估商圈评估过程中，对于商圈未来发展、交通状况、人流的走向、人口数量、消费人群的消费水平、消费能力、消费习惯、店面的硬件设施以及整体经营环境等，均是需要评估的内容；同时，还要考虑到商圈内的百货公司、学校、工厂、车站、公园、企业等。 1、《同类行业店面调查表》作用 俗话说:”知己知彼，百战不殆”，所以，竞争对手调查是商圈评估的重中之重，而店铺生意的好与坏主要与店面位置、装修、服务、口味、价格、就餐环境等因素有较大关联。在选址过程中，要充分考虑经营者生意好与坏的主要原因，传统的中餐对于装修、就餐环境、服务等方面的要求相对西餐来说是较低的，但是对于产品的口味、价格等方面要求较高，竞争对手可以在所选商圈中长时间存活，必然有其生存之道，那么，经营者在选址期间，要考虑在未来经营中竞争对手给予自己的巨大压力。 2、《同类行业店面调查表》使用方法 第一步：营业额计算。此表中展示了“进店人数×人均消费=营业额”的计算方法，此计算方法简单易行。 （1）进店人数调查 档口店模式 档口店只需在主要消费时间段关注到店消费人数并将其进行累加即可。 餐厅模式 餐厅模式需要调查者进店消费，并累加进店消费人数即可。 （2）人均消费调查 档口店模式 档口店的人均消费主要关注菜单，一般最高价格与最低价格的中间（上下浮动2 – 3元为人均消费）。 餐厅模式 餐厅模式的人均消费在调查时要进店消费2 – 3次，并在此过程中关注结账的总计与人数，同时核算出大概的人均消费。 第二步：成本核算。依据意向店面的实际情况，将店面的整体相关费用进行核算，以判断此店面在未来经营中的经营难度。 总体来说，学生的消费水平偏低，上班族或白领的消费水平中等，中年人的整体人均消费较高。面对的消费人群不同，营业模式也会有很大区别，消费人群和盈利模式直接影响了未来经营者在后期的经营方案与策略。
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