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房产交易中，二手房因其配套设施、较低价格、免装修等优势获得不少市民的青睐。近日营业税改征增值税的全面推行，二手房交易市场也被看好。然而，二手房交易仍存在多种风险，退休俱乐部特意请来专业律师为大家答疑解惑，提醒大家房产交易一定要多重考量，慎重选择。 视频： 新政利好 加快二手房发展 5月1日，营业税改征增值税试点全面实施。推行营改增后，个人买卖二手房税负没有增加，还比以前略有降低。5.65%的营业税5月1日起将调整为5%的增值税，换个名字，税率微降，征收办法不变。买卖二手房缴税还在“老地方”，在交易时需要提交的资料和办税流程都没有变化。 二手房交易流程要知晓 无论是有自己寻找二手房的卖主还是通过中介来买房，都要清楚整个二手房交易的流程，有效的规避风险，房子才能买的舒心，住的安心。
第一步：找到房源，核实房产 整个看房过程一定要多听多看，确认房子的环境没有问题，至少白天晚上都要去看。找到房源后，就要核实房产的状态，可以选择去当地的房地产交易中心查询。有些房子可能被查封、有多位房产共有人，也有可能是单位内的福利分房，有出让限制条件，这些都要在交易前了解清楚。同时房屋的共有人包括房屋潜在继承人如房主的子女、配偶都需同意卖房并提供书面证明。
第二步：签订合同，注意细节 买卖双方达成交易意向后则可以签订正式合同。合同既可以到网上下载格式合同，也可以采用房地产交易中心的正式交易合同，不过都还需就细节做一个补充合同。 合同内容除了基本的房屋地址、建筑面积、价钱(单价和总价)、付款时间、付款方式、交楼时间、违约责任之外，涉及到房屋内物品的必须在合同上注明物品名称、品牌、新旧程度等。此外，若是涉及到原业主房产还在银行按揭的情况，还需写明关于赎楼的具体情况：谁来支付，需要多长时间等。买卖双方担心和在意的细节尽量都备注在合同上。 二手房买、卖方在与房产中介签订各类文书过程中，应该将风险控制工作前置。尤其是与意向金有关的协议，是买家在签订协议时需要特别当心的地方。专业人士建议，不要给中介公司授权，慎防中介公司将“中介服务”偷换为“代理服务”，这样可避免意向金直接转为定金。
第三步：向银行申请贷款(若是一次性付款，则直接跳过) 买房人向银行申请贷款，银行会与买卖双方签订一份三方协议，协议中约定有三方权利和义务，其中银行有义务书面通知买卖双方：买受人申请贷款是否通过银行审核，银行贷款放款时间，以及银行如何确保出售人能否如数领取到贷款等。在不确定银行是否能顺利批下按揭额度的情况下，买房最好在缴税之前向银行申请，一旦银行审批不通过，房产交易可以取消。 第四步：买卖双方缴纳税款 银行审批下来后，就可以去缴税。买卖双方一起到地税局申请纳税，卖方要承担增值税和个人所得税。若房子是唯一住房且已满5年，则这两项税不用交。买方则需要承担契税。 备注：卖方所需资料包括购房合同、房产证、身份证、户口本、唯一住房证明、原来的购房发票和契税发票。买方提供身份证、结婚证、户口本、家庭其他成员的产权情况证明。 第五步：办理过户手续，约定交房 税款缴纳完毕后，则需要到房地产登记中心递件、过户。若无中介最好买卖双方约定一起前往领取再交银行。若买方单独去领取，如果买方不去按揭或者拖延按揭的话，卖方的房款难到位。 可以根据约定时间办理交房，也可以等按揭款下来后再办理交房。交房时，买方要仔细核对合同上的物品。而且还要与卖方办理物业管理、水电、有线电视、电话、宽带等相关过户及费用结算。 2016年5月在上海买卖二手房需要交纳各种税款的最新标准整理如下： 注：契税是不论买一手房还是二手房都要交的，所得税两种算法自选。 第一步：关注“退休俱乐部”微信号 第二步：点击“如何入会”菜单中的“免费订报”信息表，填写并提交，即可成为俱乐部正式会员。 会员福利：成为会员的两个月后，即可每周免费收到《侨报·我们退休啦》周报。 |
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