当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？

半刀博客 2016-05-13

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一、房屋买卖合同的效力

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”也即不论买房人是善意还是恶意，无权处分并不会导致房屋买卖合同无效。此外，非善意的购买也不当然导致房屋买卖合同无效（没有法律或行政法规规定买房人明知或应当知道卖房人没有处分权却购买该房屋的，买卖合同无效）。当然，如果房屋买卖双方恶意串通损害第三人利益的，根据《合同法》第52条的规定，该房屋买卖合同无效。【注：本文所附案例关于合同效力的观点不正确】

二、谁能取得房屋的所有权？

（一）买房人为善意

所谓买房人是善意的，就是买房人不知道且不应该知道卖房人无权处分。在买房人为善意的情况下，要分两种情况讨论房屋所有权的归属：

1、房屋尚未过户给买房人

《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。” 根据此规定，卖房人无权处分且得不到权利人的追认或取得权利的，买房人是不能取得房屋所有权的。买房人只能根据《买卖合同司法解释》第三条第二款的规定【出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。】向卖房人主张违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

2、房屋已经过户给买房人

《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”依据此规定，善意的买房人可以取得房屋所有权。当然，房屋的所有权人也可以依据该条法律规定向无权处分人请求赔偿损失。

（二）买房人为恶意

所谓买房人为恶意，是指买房人知道或者应当知道卖房人没有处分权。在买房人为恶意的情形下，不适用善意取得制度，不论房屋是否过户，恶意的买房人都不能取得房屋的所有权。

附：

某某公司、唐某某与郑某某、蔡某某房屋买卖合同案

案情简介：讼争房屋系蔡某某在与郑某某婚后购买，产权虽然登记在蔡某某一人名下。蔡某某对唐某某负有债务未能偿还，合意以房抵债；意味着唐某某转让债权给某某公司并通知了蔡某某，蔡某某与某某公司签订《上海市房地产买卖合同》并将案涉房屋过户到某某公司名下。另：某某公司购房前未实地看房，且《上海市房地产买卖合同》中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”栏为空白，双方对付款方式和期限、房屋交接未作约定，购房后蔡某某未交房，某某公司也未通过正常途径主张权利，而由唐某某出面与蔡某某签订《协议》约定还款则该房过户给蔡某某，否则派人入住。

裁判原文节选：

一审【上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第1248号】婚姻法司法解释规定，夫妻一方未经另一方同意出售共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，该转让行为有效，另一方不得主张追回房屋。

讼争房屋系蔡某某在与郑某某婚后购买，产权虽然登记在蔡某某一人名下，但应属其夫妻共同财产。该房于2014年被蔡某某转让给某某公司，并已办理产权登记。郑某某主张其对该房转让不知情，某某公司、唐某某关于郑某某与蔡某某系夫妻，应当知道房屋转让的辩称意见，无相关证据证明，不予采纳。

根据查明的事实，蔡某某对唐某某负有债务未能偿还，合意以房抵债；蔡某某与某某公司签订《上海市房地产买卖合同》，意味着唐某某转让债权给某某公司，且已通知到蔡某某；唐某某再向蔡某某支付10万元房款应认定为其作为某某公司法定代表人的职务行为；该房产权已登记在某某公司名下，唐某某的抵押权已被登记注销。

某某公司自认购房前未实地看房，且《上海市房地产买卖合同》中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”栏为空白，双方对付款方式和期限、房屋交接未作约定，购房后蔡某某未交房，某某公司也未通过正常途径主张权利，而由唐某某出面与蔡某某签订《协议》约定还款则该房过户给蔡某某，否则派人入住。分析上述情况，法院认定某某公司并非善意购房。

综上，蔡某某未经郑某某同意与某某公司签订《上海市房地产买卖合同》转让讼争房屋，某某公司未能证明其系善意购买，故该买卖合同应为无效。

合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，产生的损失根据过错承担相应的责任。某某公司应将讼争房屋的权利返还给蔡某某，蔡某某应将10万元房款返还给某某公司。对某某公司在交易中已支付的税、费损失43，552元，因某某公司和蔡某某均有过错，应由双方各半承担。至于某某公司与蔡某某的债权债务纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，故本案不作处理，双方可另行解决。

二审【上海市第二中级人民法院（2016）02民终2008号】本院认为，讼争房屋系蔡某某在与郑某某婚后购买，产权虽然登记在蔡某某一人名下，但应属其夫妻共同财产。因蔡某某向唐某某借款未能偿还，故双方合意以房抵债，唐某某转让债权给某某公司，蔡某某即与某某公司签订《上海市房地产买卖合同》。根据某某公司自认其购房前未实地看房，且在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”栏为空白，双方对付款方式和期限、房屋交接未作约定，购房后蔡某某未交付房屋等一系列情况，原审法院认定某某公司并非善意购房，并无不妥，本院予以认同，该《上海市房地产买卖合同》应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，产生的损失应当根据双方的过错各自承担相应的责任。故蔡某某应将欠款1，268，500元返还给唐某某，某某公司应在唐某某收到钱款后将讼争房屋的权利返还给蔡某某。原审法院判决有误，本院予以补正。

评析：本案的判决关于房屋为郑某某和蔡某某共同共有的认定是正确的，进而认定蔡某某无权处分也是正确的。本案认定某某公司非善意购买人（为恶意）的认定是正确的。但是，本案以某某公司为恶意购买为由认定房屋买卖合同无效则是错误的。无权处分和恶意购买并不当然导致合同无效，只有再具备了合同无效的事由（如恶意串通损害第三人利益等）才会导致合同无效。

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