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他人侵权，为何物业埋单？ 文│宋安成 在物业管理企业管理的小区，往往会出现第三方原因造成业主人身损害、财产损失，但往往是物业管理公司“埋单”或部分“埋单”。比如小区的车辆被盗，可能因保安瑕疵法院判令物业公司赔偿。从法律上讲，这一“他人侵权，物业埋单”实际上是法律规定的物业未尽安全保障义务，业主受到人身、财产损害时，物业应承担补充责任的情形。 随着法治观念、人本思想的深入人心和公民权利保护意识的日益增强，为了更好地保护公民权利，最高院出台了《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》并于去年5月1日生效，其明确规定了从事经营、服务活动的法人未尽安全保障义务使他人受到外来损害时，侵权人不能赔付时，安全保障义务人应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。 这一规定，实际上就是规定了经营、服务法人的补充责任。由于其与物业管理企业的管理服务行为息息相关，不得不引起我们的注意。何为补充责任？物业在什么情况下可能会承担补充责任？物业在服务方面何以改进和提高，保障业主的人身和财产之安全？这一系列的问题是每一个物业企业所必须面对和思考的。 补充责任，是指多数行为人就基于不同发生原因而产生的同一给付内容的数个责任，各个负担履行义务，造成损害的直接责任人按照第一顺序承担责任，承担补充责任的人只有在第一顺序的责任人无力赔偿、赔偿不足或者下落不明的情况下，才承担相应责任，并且可以向第一顺序的责任人请求追偿的侵权责任形态。 就物业管理企业而言，其承担补充责任的情况主要是其管理的区域内，第三人对业主的财产或人身造成损害的情况下，在第三人无力赔偿或者赔偿不足或者逃逸无法赔偿时，物业管理企业如果没有尽到法律规定的或物业服务合同约定的义务时，物业管理企业应当承担相应责任的情形。
首先，对侵权行为的发生，是由直接的责任人造成的并应当由直接的责任人承担民事赔偿责任。补充责任是相对于直接责任而言的，一般来讲，先由直接的责任人对业主造成的财产或人身的损害承担责任。比如说，在物业所管理的区域内，业主遭受抢劫，由于实施抢劫的行为人的行为是造成业主财产损失和人身伤害的最主要的、直接的原因，所以应当由其先承担责任。 其次，直接的责任人无力赔付或无法赔付。所谓无力赔付，是指侵权人或责任人根本没有赔付的能力；而无法赔付，则主要是侵权人或责任人逃逸的情况。比如说，抢劫犯在物业管理区域内抢劫后逃逸或虽抓获但却没有经济能力对业主赔偿。 最后，物业没有尽到安全保护的义务。按照物业管理合同的约定，物业企业对其所管理的区域进行保安服务或其他涉及业主人身、财产安全的服务，如果物业没有尽到这一义务，就可能在业主受到外来伤害时，承担补充赔偿责任。
在物业管理服务中，在什么情况下物业应承担“埋单”的补充责任呢？结合自己执业中遇到的一些案例和不同物业类型，笔者认为，物业管理企业应依法承担补充责任一般有以下情形： 1、业主财产在物业管理区域内遭受他人的非法损害 业主在小区或其管理的其它物业管理区域内财产遭受非法损害主要有以下两种情况：一是财产被盗窃或抢劫，包括车辆、室内外的大、小物件、晾晒的衣物等等。目前的情况看，小区车辆被盗是最为敏感的问题，物业在这一方面要加强防范；二是财产被损坏，包括停放的车辆受第三人损坏，公共设施遭第三人破坏，业主的财产被毁坏等等。有的小区由于建造的比较早，道路窄小，常发生车辆漆面受到刮划甚至车辆碰撞的情况。有的物业管理的是露天商场，来往人员很多，常会发生公共设施被损害的情形。以上两种情况，只要直接的责任人无法找到或无力赔偿，物业又有一定的管理上的疏漏，承担相应的补充责任是在所难免的。 2、业主或物业使用人在物业管理区域内受人身伤害 物业管理区域内发生人身伤害的案件也常见于报端，其起因多是由于鸡毛蒜皮的小事而斗嘴打架或业主之间积怨发生质变而大动干戈。当然也不能排除有一些极端的情况，比如说抢劫杀人、聚众斗殴的恶性刑事犯罪的发生。以上情况都可能会造成业主或租户的人身伤害甚至致死，当然这种伤害有可能发生在业主之间、业主与非业主之间甚至业主与非进行服务工作时的物业服务人员之间。如果物业防范不力，未适当履行物业合同约定的安全保障义务，行为人又逃逸的，物业要承担相应的民事赔偿责任。 物业管理企业的责任防范 1、服务合同条款切莫大而化之，要做到义务明确、履约到位 《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”可见，物业管理企业对业主所承担的安全保障责任主要是基于合同的约定，而不是法律的规定。从相关的案例看，业主们打官司大都是合同之诉，而非侵权之诉。所以物业管理企业对业主的人身和财产保护到什么程度、怎样保护、应履行什么义务在合同中都应当列明。 有的物业服务合同中只约定提供24小时保安服务，但有多少人员、巡逻的具体安排、巡逻的区域等等都对业主无任何说明，一旦发生业主的财产被盗或人身损害，业主们就会认为不管什么时候、不管室内室外、不管物件大小、物业统统要赔，况且合同法明确规定，如果合同是格式合同，要对提供格式合同的一方作出不利的解释。合同内容约定的不详细，最后吃亏的恐怕就是物业管理公司。当物业服务合同与保护业主人身、财产安全有关的物业义务约定模糊，业主利益受损且无法确定直接的责任人时，只有物业管理公司来“埋单”了。 这里，我们特别要注意的是物业管理公司的所有义务并不都是约定的，还有一些法律或行政法规规定的法定义务。比如说《高层建筑消防管理规则》规定：“建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，要经常保持畅通，严禁堆放物品。疏散标志和指示灯要完整好用。” 物业这方面的义务如没有尽到，自己管理的区域有他人纵火，管理漏洞致使灭火不力，可是有责任的。这些涉及到业主的人身、财产安全的强制性的规定管理企业不但要作到心中有数，更要严格照章行事， 2、安全预防工作做到实处，作好登记、记录工作 治安管理服务是物业管理的基本服务内容之一。一般说来，按照物业服务合同的约定：物业管理公司应当实行24小时巡逻站岗、大件物品放行、出入登记、紧急事件处理机制等一系列的治安管理措施，特别是在治安形势严峻或节假日时，作好有关的治安防范通知，提高业户的防范意识尤为重要。 对于这些管理措施，关键是落在实处。从制度的建章立制、具体操作，到记录考核、监督检查每一个步骤，都要一丝不苟，作好相关的登记和记录，以便万一打起官司保留证据。曾有这样一个案例，某大厦业主的笔记本电脑丢失，大厦管理公司接到业主的投诉后，马上回函，申明：管理公司的保安制度完善，并有业委会认可的相关保安记录；公司曾多次下发治安防范要求及注意事项；从丢失的实际情形看，无入室盗窃的痕迹；从大厦24小时的监控录像看，大厦无任何异常的迹象。可见，物业公司对保安工作做的已基本到位，即使不能最后找到窃取电脑的行为人，物业也不必承担补充赔偿责任。 3、物业管理“一盘棋”，制度配套与协调是关键 物业管理区域内，发生人身伤害或财产损失，原因往往是多重的，往往不仅是保安工作的疏漏。曾有这样一个案例：小区住一楼的业主的室内财产被盗，小偷无从寻找，业主找到物业要求赔偿，承担补充赔偿之责任。物业称，我们保安制度都是严格按照物业服务合同的约定设置，相关记录和登记完整，我们完全履行的自己的职责。所以我们对被盗的财产没有负责。但业主反驳说在三天之前我已经向物业的维修部反映一楼的门窗的护栏已坏并要求及时修理，从现场看，小偷也正是从损坏的护栏中进入业主室内。 经查，业主所言属实，物业无言而对。从这个案例看出，物业管理是一盘棋，任何一个部门的工作做不好，都有可能成为侵权行为发生的前提和条件：车辆管理不好，就给车辆被盗或受损埋下了伏笔；档案管理不好，打官司就往往失去证据；事后现场不保护，调查工作无法开展，真正的责任人就会逍遥法外。所以每一个物业公司的员工，都要有大局意识和团队精神，在明确分工的基础上，又要紧密配合，更好地保护广大业主们的利益。 当然，一个优秀的物业管理企业，决不能只停留在法律责任的防范上，关键是树立自己的良好的企业形象，坚持以人为本的经营理念，提供超值的物业服务，把义务看成荣耀，把企业作成品牌，到时即便不“埋单”，业主们恐怕也会心服口服。 |
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