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2001年6月14日河南省《大河报》刊登一篇由深圳市闫晚生、张文惠二位发来的报道，主要内容是深圳一业主在住宅区内被害，深圳市罗湖区人民法院判决物业管理公司赔偿10万元。看后颇有疑虑。特提出浅见，请业内业外法律专家指正。 我认为，此案情并不复杂，如此判决，可能是法院还不太清楚物业管理行业。如果这一判决能够成为终审，首先它将与物业管理公司的性质相悖： 物业公司是企业，不是事业更不是政府或执法部门；因此，它没有负责小区业主的人身、财产安全的职能，它只有承担小区公共秩序的维护和协助公安机关搞好自治管理的义务； 其二与物业公司特点相悖：物业管理是在业主自治自律的前提下，聘请物业公司为其提供服务，即物业公司的服务活动是“受委托，按合同，有偿服务”，无委托即无服务对象，无合同即无服务内容，无偿即无企业的生存，所有的收费都体现在合同中规定的具体内容，无收费即无服务，无服务即无责任，一切活动以合同为准； 其三与物业公司的职责相悖：就目前所有涉及物业管理的法律、法规、条例、规定、制度、办法等，都对物业公司的服务范围作了明确界定--是对业主的“公共性”、“共用性”、“共有性”的财产进行维修、养护和管理，均没有人身、私有财产和保镖、保险、保管的职责。尤如杀人、放火、盗窃等都让公安部门承担赔偿责任，谁还肯当公安局长?公安机关还可能存在吗? 这一判决，还与法理、法律和法规不符。从法理上说，民法原理中的赔偿依据是侵权和违约。侵权要具备四个要件才能主张赔偿： 一是有侵权行为，二是有侵权主体，三是有损害结果，四是侵犯行为与侵权损害有直接因果关系。而本案中的明某被害，其侵权行为、侵权主体均不是物业公司，而是黄珂和冯俊杰二罪犯，所以被害人家属向物业公司提出索赔，不符法理原则； 从违约角度说，物业公司并没有违约，因为违约责任的成立，必须符合如下条件：一是双方须有约定，二是约定一方不履行约定时，另一方可主张约定，有损失时就可主张赔偿。然而本案罗湖区法院判决物业公司赔偿的依据仅仅是：“被害人自交纳了物业管理费之日起，就与物业公司建立了事实上的服务合同法律关系，物业管理应该履行保护被害人的人身、财产不受非法侵害的义务”。 这种定论与理与法不通，任何法律目前都没有这样规定：“凡合同都具有对人身、财产保障的法律关系”，而《中华人民共和国合同法》中明确规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事物。” 本案中，被害人与物业公司之间没有特别约定(如保镖、保险、保管等契约)，只有物业管理服务委托合同，而委托合同确定的双方权利、义务中，又没有保障人身、财产安全的义务约定，只有保安服务的约定。这保安服务的约定可能就是法院判决物业公司赔偿的唯一理由。 我们先假设保安服务的内容包括保镖、保险、保管的义务，那么这就需要业主的密切配合，如业主行踪的近身保护，业主财产的申报、清点、盘查、移交等，保安服务人员的入户检查、对财物的控制、服务费用标准、如有损失赔偿金的额度等特别约定。 就目前来说全国还没有这样做的实例，因为这样做对双方都免为其难，而判决物业公司赔偿10万元的本案，不知双方是否有这样的特别约定，若有，物业公司应按约定承担全部赔偿责任，若没有这样的约定，被害人家属凭什么要物业公司赔偿200多万元，罗湖区法院又凭什么判决物业公司只赔偿10万元? 从我国现行的物业管理法律、法规的规定来看，罗湖区法院的判决也是与其不符的。我国现行法律没有规定物业公司对业主的人身、财产安全承担保障责任，也就是说，业主的人身和财产被侵害物业公司没有法定的赔偿义务； 从物业公司按照有关规定对居住小区实行的服务内容和要求中也可看出：如建立小区安全管理服务制度，治安人员24小时值守、24小时巡视、维护小区公共秩序、减少小区不安全事件发生，对火警、交通事故、刑事案件及各种违规、违纪现象，要及时赶赴现场，对现场进行保护，并向有关部门及时报告，配合有关部门进行调查处理等等。 从这一通行的服务内容和要求中可知，小区服务职责有三：一是看护，二是报告，三是配合，它没有强制性的保障义务，没有规范性的责任条款，更没有执法权和处置权。因此，依照现行的法律、法规，物业公司只能在内容和要求范围内承担责任。 杀人、放火、偷盗、抢劫等是一个综合性的社会问题，不能将社会存在的复杂的、国家下大力度专门惩治的问题，单纯的强加给一个住宅小区的保安服务，强加给一个企业来承担社会问题的保障责任，这不仅对物业公司来说是不公平的，更有强权施政的嫌疑，于理也难说通，按法也无依据。 综上所述，从物管到案情，从案情到法理，从法理到法律，从法律到合同，物业公司都没有法定的保障业主人身、财产安全的义务，如双方又没有特别约定的保镖、保险、保管关系，那合同中确立的即是一种通常意义上的保安服务关系。而对保安服务的内容和要求政府又有明文规定，因此，物业管理公司依法不负有保障业主的人身、财产安全的责任。故明某被害罗湖区法院判决物业公司赔偿10万元，没有依据，物业公司应据理依法上诉。 那么在此案中，物业管理公司是否没有任何责任呢?回答同样是否定的。它负有管理责任，即按物业公司的管理制度制定，对相关人员要予以行政处分和经济处罚，如批评教育、行政记过、经济罚款、开除工职等； 行业主管部门亦可对物业管理公司采取行政手段和经济手段，如视情节通报批评、经济罚款、降低企业等级，吊销企业资质等。这种管理责任的实施，体现着“物管人”对业主的尽心竭力，体现着“物管人”对行业的虔诚执着，与法律上的赔偿责任是两种完全不同的性质和概念。
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