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预约合同和本约合同的区分与认定 ——成都讯捷与蜀都实业等房屋买卖合同纠纷 作者：奚丁（上海建领城达律师事务所律师）
【基本案情】 申请再审人（一审原告、反诉被告；二审被上诉人）：成都讯捷通讯连锁有限公司 申请再审人（一审被告、反诉原告；二审上诉人）：四川蜀都实业有限责任公司 一审第三人：四川友利投资控股股份有限公司 2006年9月20日，蜀都实业与成都讯捷签订《购房协议书》，约定成都讯捷购买蜀都实业所有用的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平米；协议签订之日起，蜀都实业收到成都讯捷购房定金1000万元，待购房合同签订时，该定金自动转为购房款；双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。 2006年9月14日至9月20日，成都讯捷向四川舒卡特种纤维股份有限公司（现更名为四川友利，蜀都实业公司股东）转账合计1000万元。四川舒卡特种纤维股份有限公司于2006年9月20日向成都讯捷开具了两张金额为500万元的定金收据。 2007年1月4日，蜀都实业将讼争房屋交付给成都讯捷并使用至今。 2009年9月28日，成都讯捷向蜀都实业发出《商函》请求蜀都实业将讼争房屋的价格下调；当日，蜀都实业向成都讯捷发函要求其在30日内派员协商正式的房屋买卖合同，并支付三年场地使用费。次日，成都讯捷回函同意于2009年10月9日商谈购房事宜。2009年10月10日，蜀都实业发函成都讯捷要求其对蜀都实业拟定的《房屋买卖合同》文本予以回复。2009年10月12日，成都讯捷回函确认收到《房屋买卖合同》文本。 2009年10月20日、10月28日、12月9日，成都讯捷与蜀都实业先后三次协商房屋买卖的相关问题，但就成都讯捷应否支付场地使用费、购房尾款的支付时间等问题，双方未能达成一致意见。 2009年11月12日，蜀都实业向成都讯捷发函，函件内容为双方因对买卖合同存在严重分歧，未能签订《房屋买卖合同》，故双方并未成立房屋买卖关系；成都讯捷应支付场地使用费。2009年11月17日，成都讯捷回函，称双方已实际履行了房屋买卖义务，其系合法占有讼争房屋，故无需支付场地占用费。 2010年3月3日，蜀都实业发函给成都讯捷，要求解除双方于2006年签订的《购房协议书》，且要求成都讯捷腾出讼争房屋并支付场地使用费并办理相应财务结算。 2010年5月12日，成都讯捷向成都市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认成都讯捷与蜀都实业于2006年9月20日签订的《购房协议书》已成立并有效，确认蜀都实业于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日签订的《购房协议书》解除函无效；2.蜀都实业在判决生效后15日内向成都讯捷履行办理房屋产权过户登记义务，在蜀都实业履行过户登记后5日内，成都讯捷向蜀都实业支付剩余购房款5750万元；3.产权过户的税费按照法律规定由成都讯捷与蜀都实业各自承担。蜀都实业提出反诉，要求成都讯捷立即腾出讼争房屋并支付场地占有使用费。
【争议焦点】 一、成都讯捷与蜀都实业就案涉房屋所形成的协议书的性质是预约合同还是本约合同，及其效力。 二、蜀都实业发出的解除函是否发生解除双方合同关系的效力。
【一审法院观点概述及判决】 第一，针对2006年9月20日签订的《购房协议书》是否已经解除，一审法院认为，蜀都实业的解除函虽然于2010年3月8日到达成都讯捷，但成都讯捷已于2010年5月8日向一审法院提起诉讼对解除函的效力提出异议。由于双方在《购房协议书》中对合同解除及异议期间没有明确约定，故成都讯捷就解除函提出异议的期间不违反《合同法解释（二）》第二十四条的规定。蜀都实业发出的合同解除函无效，对成都讯捷不产生法律效力。 第二，针对《购房协议书》是预约或本约合同且是否合法有效，一审法院认为，《购房协议书》中的当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，根据《合同法解释（二）》第一条第一款之规定，《购房协议书》具备合同的必备条款而应当认定合同成立。成都讯捷已经向蜀都实业的公司股东四川友利支付了1000万元，履行了支付购房定金的合同义务，蜀都实业在《购房协议书》中也对此确认。此外，本案当事人对《购房协议书》中未涉及的付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院可以按照根据《合同法解释（二）》第一条第二款之规定予以确定，不能据此根认定合同不成立或为预约合同。故《购房协议书》为购房合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。 第三，针对蜀都实业办理过户登记义务的期限，一审法院认为，相关行政法规和规章未对城市房地产的过户时间作出规定，参照《城市房地产开发经营条例》第三十三条之规定，确定蜀都实业应在收到全部购房款后90日内办理过户登记。 第四，针对成都讯捷支付剩余购房款的期限，一审法院认为，对于未支付的房屋价款，蜀都实业作为债权人可以提出相应的诉讼请求，作为义务人的成都讯捷不享有该请求权。 第五，针对房屋产权过户登记过程中产生的税费问题，一审法院认为，《购房协议书》中未对税费负担方式进行约定，应按照国家有关房地产过户登记税费负担的规定由买卖双方各自承担应负责部分税费。 第六，针对蜀都实业的反诉请求，一审法院认为，蜀都实业基于房屋买卖合同关系向成都讯捷交付房屋，在《购房协议书》合同有效的情况下，蜀都实业无权请求成都讯捷返还已交付的房屋，加之双方并无租赁关系，蜀都实业无权要求成都讯捷支付场地占用费。 据此，一审法院作出判决： 一、成都讯捷与蜀都实业签订的《购房协议书》成立并有效； 二、蜀都实业作出解除函无效； 三、蜀都实业在成都讯捷履行完毕付款义务后90日内办理过户登记，因此产生的税费按相关规定各自承担； 四、驳回成都讯捷其他诉讼请求； 五、驳回蜀都实业的反诉请求； 诉讼受理费由成都讯捷和蜀都实业分担；反诉受理费由蜀都实业负担。 蜀都实业向四川省高级人民法院提起上诉。
【二审法院观点概述及判决】 第一，针对《购房协议书》的性质和效力，二审法院认为，一审法院根据《合同法解释（二）》第一条规定认定双方间的房屋买卖关系已经成立并无不当。 第二，针对《购房协议书》是否应当解除，二审法院认为，一审判决蜀都实业发出的解除函不发生法律效力并无不当，但是在双方达不成正式房屋买卖合同的前提下，蜀都实业作为所有权人有权根据《物权法》第三十九条的规定选择房屋的处分方式，解除《购房协议书》。故一审判决蜀都实业在成都讯捷支付购房款后交付房屋并由双方各自承担税费不当，二审法院予以纠正。 第三，针对蜀都实业一审反诉请求，二审法院认为，蜀都实业解除合同并根据《合同法》第九十七条之规定，有权要求成都讯捷腾退房屋，但蜀都实业并无证据证明交付行为系出于《购房协议书》之外的其他有偿法律关系，故无权要求成都讯捷支付场地使用费。 据此，二审法院认为一审法院部分适用法律错误，故判决： 一、维持一审判决主文第一项； 二、撤销一审判决主文第二、三、四、五项； 三、成都讯捷于判决生效起30日内腾退房屋； 四、驳回成都讯捷的其他本诉诉讼请求； 五、驳回蜀都实业的其他反诉诉讼请求； 一审案件受理费及二审案件受理费由成都讯捷与蜀都实业各自负担一般。 成都讯捷于蜀都实业皆不服二审判决，皆向最高院申请再审。
【最高院观点概述及判决】 最高人民法院的主要观点包括以下三点： 一、关于成都讯捷与蜀都实业就案涉房屋所形成的《购房协议书》的性质和效力问题 与该焦点问题密切相关的两个问题需要首先加以明确：第一，根据商业习惯及成都讯捷、蜀都实业的往来函件，成都讯捷向四川友利（原四川舒卡特种纤维股份有限公司）支付的1000万元是案涉房屋的购房定金，一审、二审判决认定的事实正确；第二，蜀都实业向成都讯捷交付房屋的行为应认定为基于房屋买卖法律关系而为的交付。 在上述两个问题的基础上，最高院认为，在成都讯捷与蜀都实业之间成立了房屋买卖法律关系。理由如下： 第一，仅就《购房协议书》而言，其性质应为预约。成都讯捷与蜀都实业签订的《购房协议书》中虽然具备了一份正式房屋买卖合同的主要内容，但在该协议中明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方的房屋买卖法律关系具体内容。因此，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该协议的性质为本约是错误的，应予纠正。 第二，成都讯捷与蜀都实业之间已经成立了房屋买卖法律关系。在当事人之间不存在除《购房协议书》以外其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业交付房屋的行为应认定为系基于与成都讯捷之间的房屋买卖关系而为的交付。由于蜀都实业在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。 综上，成都讯捷与蜀都实业之间的房屋买卖法律关系成立，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于双方成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。 二、关于蜀都实业发出的解除函是否产生解除双方合同关系效力的问题。 第一，本案中双方在《购房协议书》及其他相关书面文件中均未约定单方解除，故蜀都实业不享有约定解除权；成都讯捷具备履约能力与履约的意愿，且本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案不具备单方解除合同的法定情形。故蜀都实业主张其有权单方解除合同的理由不能成立。 第二，本案中双方未对合同解除异议期间进行约定，蜀都实业于2010年3月3日发出解除函，而成都讯捷向一审法院提起诉讼的时间为2010年5月12日。根据《合同法解释（二）》第二十四条的规定，双方未作合同解除异议期间的约定，该异议期间为解除通知到达之日起三个月。因此，无论蜀都实业是否有权单方解除，解除函都不发生效力。 三、关于成都讯捷要求继续履行的诉讼请求应否得到支持，蜀都实业主张腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持。 第一，本案中双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，关于税费承担等问题的争议可以通过《合同法》第六十一条、六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或事实上的履行障碍。并且如前所述，双方房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在合同解除的情形，故成都讯捷主张继续履行的诉讼请求应予支持。 第二，根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，合同的解除与否不涉及物权的变动。蜀都实业对案涉房屋仍享有所有权并不意味着其可以随意解除与成都讯捷的房屋买卖合同关系，应当依约履行该法律关系项下的义务。二审法院判决成都讯捷将房屋腾退给蜀都实业，系对《物权法》的错误理解与适用，应予纠正。 第三，蜀都实业主张成都讯捷支付场地使用费没有任何事实和法律依据，一审、二审判决对该问题的认定和处理正确。 据此，最高院判决： 一、撤销四川省高级人民法院（2012）川民终字第331号民事判决； 二、维持四川省成都市中级人民法院（2011）成民初字第936号民事判决 一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费由蜀都实业负担。
【案例评析】 就本案争议焦点，笔者有如下的总结： 一、界定当事人订立的合同系预约还是本约应以当事人的意思表示为标准 预约相较于本约而言，预约最大的特点以为将来订立合同为标的。当事人既可以在预约中订立详尽的预约条款，也可仅约定日后协商本约。在预约条款比较详尽的情况下，预约可能与本约相似，此时应根据双方当事人的真实意思表示判断合同性质，即当事人订立合同的标的是否为将来订立新的合同。如是，那么即使本合同的内容与将要签订的合同内容基本相同，亦应将本合同认定为预约。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。 成都讯捷与蜀都实业就房屋买卖事宜订立购房协议书，明确约定买卖房屋的位置、面积及价款等基本信息，已经具备了房屋买卖合同所需的基本信息。但双方在购房协议书中同时约定，双方就购房合同及付款方式等问题在本协议的原则下进行具体磋商。据此，虽然购房协议书具备了房屋买卖合同本约的内容，但成都讯捷与蜀都实业的真实意思表示为在将来订立房屋买卖合同，够购房协议书的性质应认定为预约而非本约。此外，在签订购房协议书时，成都讯捷已经支付了一定金额的定金，并约定该笔定金在一定条件下自动转为购房款，蜀都实业接受了该笔款项，且将房屋交付给成都讯捷。综上，应将蜀都实业交付房屋的行为认定为对房屋买卖合同义务的履行，双方之间达成了买卖房屋的合意，形成房屋买卖法律关系。 二、关于签订一方单方面解除合同的问题 依据《合同法》的相关规定，合同的解除包括约定解除与法定解除两种情形。《合同法》九十三条规定，约定解除需双方当事人协商一致，或双方预定的解除合同条件成就；《合同法》九十四条则规定了法定解除需具备的的特定情形。一方当事人行使约定的合同解除权，应向对方当事人履行通知义务，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同行为的效力。对于提出异议的期限，相关司法解释规定有约定的从约定，无约定的为合同解除的通知到达之日起三个月内。对方当事人在该异议期间内请求确认一方解除合同效力的，该解除合同行为不产生解除合同的法律效果。 成都讯捷与蜀都实业就房屋买卖达成购房协议书并支付了定金，并按约就订立房屋买卖合同进行积极磋商，亦具备履行协议义务的意愿与能力。双方在购房协议书中约定该协议解除的条件为双方订立房屋买卖合同，而双方并未订立该合同，且购房协议书不存在合同目的不能实现等蜀都实业享有单方解除权的法定情形，因此，应认定为蜀都实业无权自行解除合同。此外，蜀都实业发出合同解除函后，成都讯捷在三个月内向法院提起诉讼，请求确认该解除函无效。综上，该解除函不发生解除购房协议书的法律效果。 ---------------------------- 建筑房地产法律评论（jlcdlaw） 传递建筑房地产行业最新、最热的政策法规，分享建设工程、房地产信托、PPP、工程保险等新型、疑难、复杂案件的法律实务，致力打造专业、开放、有深度的法律信息服务平台。由上海建领城达律师事务所运营管理。 |
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