日前，国土资源部印发《不动产登记操作规范（试行）》，对不动产登记的基本原则、程序、内容、各种登记的审核要点和登记资料的管理等进行全面细化规范。加上此前颁布的《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产统一登记制度落地生根，有了更完善、细致的政策保障。针对不动产登记业务开展过程中，可能遇到的现实问题、难点，本期特约专家，以故事举例的方式，对有关政策要点给予指导和讲解，供参考。 不动产登记， 单方申请行不行？ 李某因下肢瘫痪长期卧床不起，子女常年在国外工作，邻居王某便主动照顾其日常起居，直至李某最终恢复行走能力。为感谢王某对自己的长年照顾，李某决定将自己的一套闲置房产赠与王某，并向不动产登记机构提出登记申请，将自己名下的该套房产办理转移登记，登记在王某名下。这种情况下，李某能否单独提起不动产登记申请？ 实务解析：就不动产登记申请主体问题，《不动产登记暂行条例》确立了以共同申请为原则，以单方申请为例外。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。买卖、抵押等属于双方法律行为，需要双方当事人意思表示一致才能成立，因此，为确保登记申请的真实性，维护双方当事人权益，基于双方法律行为产生的物权变动申请，应由当事人双方共同申请。判定李某能否单方申请赠与房产的转移登记，应首先判断不动产赠与行为是单方法律行为还是双方法律行为。《合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”赠与是一种合意、双方的法律行为，需要当事人双方一致的意思表示才能成立。李某因将房产赠与王某申请不动产登记，应当与王某共同申请。需要指出的是，与赠与行为相类似的是遗赠。《继承法》第十六条规定“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人”，第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”。《物权法》第二十九条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。所以，遗赠是由立遗嘱人单方设立，属于单方法律行为，对此，《不动产登记暂行条例》第十四条规定，继承、接受遗赠取得不动产权利的，可以由当事人单方申请登记。 共有不动产， 该由谁申请登记？ 张某、王某、赵某分别出资30万元、30万元、40万元购买价值100万元的房屋一套，并按出资份额登记为按份共有。后赵某因急需资金，以自己名义将该套房屋抵押。此种情况下，赵某能否单独向登记机构申请不动产登记？ 实务解析：实践中，对共有不动产的处分不当极易产生各种不动产权利纠纷，基于此，《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因处分共有不动产申请登记的，《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。”张某、王某、赵某作为该房屋的按份共有人，对该房屋的抵押应经占份额三分之二以上的按份共有人同意并共同申请抵押登记，赵某自己所占份额不足三分之二，所以赵某不能单独向登记机构申请不动产登记。 抵押物信息不明确，登记机构该咋办？ 某建筑企业为筹集建设资金，以其正在开发建设的建设项目已建成的1~2层房产为抵押物向银行申请贷款，双方签订了《在建工程抵押合同》，并向不动产登记机构申请办理在建工程抵押登记手续。登记机构经对申请人提交的申请材料进行审查，发现申请抵押登记的在建工程其坐落、面积等信息不明确。同时，该建筑企业与银行签订的《在建工程抵押合同》中，有关抵押在建工程的建筑面积、已完成工程量等信息也不明确。这种情况下，不动产登记机构应如何进一步办理？ 实务解析：《物权法》第一百八十条第一款规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押，同时第十二条规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”基于以上规定，《不动产登记暂行条例》第十九条规定，对于申请在建建筑物抵押权登记的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。因此，不动产登记机构在办理在建工程抵押登记时，经对申请人提交的申请材料进行审查，若发现申请抵押登记的在建工程有关信息不明确，可能会影响到抵押登记的准确性时，登记机构可以到在建工程实地进行查看。至于实地查看的主要内容，《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条规定，不动产登记机构进行实地查看，对于在建建筑物抵押权登记的，重点查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况。从具体操作来看，不动产登记机构在实地查看的具体操作中，应主要查看两方面内容：一是申请抵押的建设工程部分是否真实存在并已完工；二是对在建工程的项目名称、坐落、面积等进行核实，与证明材料记载的信息是否一致。若有必要，不动产登记机构应当对已进行实地查看的情况通过文字或拍照的方式予以记录保存，从而确保登记内容的真实性和公信力。 孙子名下房产， 儿子有权处分吗？ 张某的父亲在去世前将其名下一套房产赠给张某十二周岁的儿子所有，并将该套房屋登记在孩子名下。现因孩子上学离家太远，张某想把孩子所有的该套房屋卖掉并在学校周边另购买一套方便上学。此种情形下，张某作为孩子的父母，有权处分该套房屋吗？能否正常办理过户登记？ 实务解析：对于自然人的行为能力问题，《民法通则》作出了相应规定。如《民法通则》第十一条规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”《民法通则》第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”因此，张某十二周岁的儿子名下房产如果出售，只能由其法定代理人代为进行。《民法通则》第十四条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”因此，对张某十二周岁的儿子名下房产进行出售，应由孩子的监护人代为进行。对于监护人的范围，《民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”未成年人的法定监护人首先应当由其父母担任，父母有权利也有义务对未成年子女的人身、财产和其他合法权益承担监督和保护责任。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见》规定，监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动等。 尽管监护人有权管理被监护人的财产，但监护人处分未成年人财产有严格的法律限制。出于对未成年人利益的保护，《民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。根据以上规定，只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的财产。因此，父母作为未成年子女的监护人只有在满足一定的条件下，才可以处分未成年人的房产，即“为了未成年人的利益”。基于此，《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。其中，因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。对于“为被监护人的利益”的具体情形，我国法律还未作出相应规定。根据司法实践中有关做法，笔者认为，生活中的以下情形可以视为符合“为被监护人的利益”的情形：作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的情形；作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的情形；根据《侵权责任法》第三十二条第二款规定的“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用”，未成年子女自身行为造成他人人身或财产损害的，作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要处理未成年人房产的情形；未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母与拆迁部门签订房屋拆迁补偿协议，而处理未成年人房产的情形；作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的情形等。因此，张某为孩子上学方便变卖其房产并购置新房，这是给孩子上学提供明显便利，应该属于“为被监护人的利益”的情形。 公益设施房地产， 可否办理抵押登记？ 某医院为扩建门诊楼筹集建设资金，向银行申请贷款3000万元，并打算以医院的某大楼作为抵押。与银行签订抵押合同后，医院持有关材料向登记机构申请了不动产抵押登记。登记机构受理医院的登记申请后，经对申请人提交的有关材料审查发现，抵押房屋为医院病房部的大楼。在这种情况下，登记机构应否为医院办理不动产抵押登记？ 实务解析：依据《物权法》第一百八十四条以及《担保法》第三十七条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。因为学校、幼儿园、医院等的教育、医疗设施具有极强的公益性，如果允许抵押，一旦债权人实现抵押权，则涉及要将这些公益设施予以拍卖或变卖，这样可能会影响到公益性设施的正常利用。因此，为保障公共利益，《物权法》、《担保法》规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条规定，对法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记。同时，《不动产登记暂行条例》第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应对登记申请是否违反法律、行政法规规定进行查验。因此，登记申请是否与现行法律、行政法规相违背是登记机构受理登记申请后进行查验的重点方面之一，医院以病房大楼作为抵押物申请抵押登记的，违背了法律、行政法规的禁止性规定，不动产登记机构应不予办理。 需要指出的是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”根据此司法解释精神，医院如果以其拥有的医疗卫生设施等公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，该抵押合同效力被法院认可。 伪造公证文书未识别， 登记机构咋担责？ 张某通过伪造身份证、房屋买卖合同、授权委托公证文书等材料，将其代朋友看管的一套房屋出售给他人并到登记部门申请办理过户手续。登记机构工作人员在对材料审查过程中，因工作疏忽未注意到授权委托公证文书没有加盖公证机构印章这一情形，遂给张某办理了不动产转移登记。该情况下，登记机构是否尽到了相应审查责任？ 实务解析：对于不动产登记机构的审查义务，《物权法》、《不动产登记暂行条例》都作了相应规定。《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”以上规定虽然对登记机构的审查义务作了描述性规定，但与不动产登记实践需求相比仍然具有笼统性和抽象性。但从实际情况来看，登记机构在登记审查中是否尽到相应的审查义务或审查职责，在很大程度上是个案认定问题，无法运用立法技术在规范层面进行全面明确界定，应根据不同登记材料的可识别性以及登记机构的识别能力进行具体认定。 具体来讲，对于登记机构制作发放的材料，如不动产权属证书、不动产登记证明等，登记机构作为制作方理应具有很高的识别能力识别其真伪，登记机构应积极发挥自身识别能力优势，以高度负责的态度穷尽利用有关识别手段，否则即为没有尽到应有的注意义务或合理审慎职责，应该承担相应赔偿责任。对于非由登记机构制作的材料，尤其是登记机构不具有审查真伪的便利和优势的材料，如身份证、司法文书等，只要登记机构依其职责范围和应有能力所及，以认真负责的态度对材料真伪进行仔细核实，即使仍然没有发现虚假材料，登记机构也不应承担赔偿责任，而应由伪造申请材料的申请人承担全部赔偿责任。 具体到以上案例，对于没有加盖公证机构印章的伪造公证文书的识别，作为一名具有高度责任心的登记机构工作人员应该在材料审查中及时发现，登记人员没有审查出这一情形显然存在严重工作失误，不管登记人员主观状况如何，应推定登记机构及登记人员没有尽到相应审查义务或审查职责，应承担相应赔偿责任。 土地权属有争议，可否办理登记？ 曹某通过竞拍取得某村集体荒山的承包经营权。签订合同后，曹某向登记机构申请办理承包经营权登记。登记办理期间，张某向法院提起诉讼，同时向登记机构提出，曹某承包的该片荒山中有部分面积与其先前取得的另一块荒山承包权面积重叠，认为村集体和曹某间的荒山承包行为侵害了其已经取得的荒山承包权的部分权益。登记机构经对曹某提交的登记申请材料审查后发现，曹某承包的荒山范围在东部地区界址不清，与张某先期承包的荒山面积确实存在交叉重叠，自村委会拍卖开始张某就提出过异议。该情况下，登记机构应如何办理登记？ 实务解析：权属清晰、无争议是不动产登记的前提和基础，也是不动产登记公信力的重要权利基础。因此，《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请中，对于存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。需要注意的是，实践中要对存在“权属争议”有正确理解，不动产权属争议应是就尚未进行登记发证的不动产而言。如以上举例中，如果曹某已经完成承包经营权登记，后在承包经营权转移登记中，张某提出异议，认为曹某的承包经营权侵害了自己的承包权益的，就不属于“存在权属争议”的情形。因为《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。完成登记发证的不动产权利，因不动产物权登记具有公信力，在不动产登记被依法撤销前，不动产的所有权和使用权依法处于清晰明确的法律状态。在该登记被依法撤销前，第三人提出的权利归属异议并非权属争议，而是对先期登记行为的异议。 （作者单位：国土资源部不动产登记中心） |
|
|
