【答疑解惑】与房客签约的不是房主，咋办？——《苏州日报》房产专栏第五十六期

北京观韬（苏州）律师事务所刘汉文房地产专业律师团队，作为《苏州日报》房地产专栏特邀律师，针对业主提出的房产问题提供专业解答。

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第五十六期：

与房客签约的不是房主，咋办？

业主提问：陈小姐来电咨询，其于2015年11月份在徐家浜二村承租了一个小店面从事餐饮业，其与房东签订了为期一年的租赁合同，在签订房屋租赁合同时由于自己意识淡薄并没有要求核查房东的房产证，近日有一对夫妻前来告诉他们，这个店面房子是他们的，因为其已经不住在这个小区，平时将这个房子交由住在这个小区的亲戚看管，不料却将房子出租了出去，现在要求陈小姐将房子归还他们，陈小姐不知如何是好？

律师解答：首先，陈小姐应及时通知与其签订租赁合同的房东明确该店面房子的真正权利人，并查看当初与房东签订的租赁合同中有无相关条款的约定，根据《合同法》第二百三十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，本案中若陈小姐因为第三人要求归还房屋的行为导致无法正常使用该租赁房屋影响收益的，陈小姐有权要求减少租金或不支付租金，若因此导致合同无效、解除的，陈小姐有权要求与其签订租赁合同的房东支付违约金或赔偿损失；其次，本案中陈小姐的事例也提醒大家不管是在购买二手房或承租他人的房屋时，都应该具有自我保护的意识，应当首先明确与自己进行交涉的人是否该房屋的所有人是否具有处分该房屋的权利，以免自身权益受到损害。

业主提问：董先生来电咨询，其与妻子一直租住在一处两室一厅的房子里，与房东签订的租赁合同到2017年2月份才期满，今年4月份的时候房东电话董先生因家里生意需要准备将该房屋转让，并告知董先生准备出售的房屋价格，若董先生有意向可以优先购买，但是由于董先生目前的经济状态无法购买便回绝了房东，如今已经有好几个人在房东的陪同下前来看房，董先生担心其租赁合同还未到期，要是房东把房屋卖给了其他人，他们是否还可以继续租住在这个房子里呢？
律师解答：本案中董先生的担心在于害怕房屋的所有权人变更之后，其无法继续承租该房屋，其实，这个担心是没有必要的，根据我国《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该条款的意思表明即使董先生承租的房屋在承租期限内变更了所有权人，其与房东签订的租赁合同仍然有效，其仍然可以租住在该承租房屋内。本案中房东的一个做法也值得其他房屋出租人学习，即在同承租人的租赁期限内出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。