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（图片来自网络） 关于加油站征收价格评估的探讨 由于我国工业化和城市化的快速发展，土地资源尤其是城镇建设用地的供求矛盾日趋凸显，往往采取旧城、老路改造缓解城镇建设用地矛盾。在旧城改造、特别是道路改造项目中经常涉及到加油站征收 本文对加油站征收中的价格评估问题进行了研究。 一、关于技术路线 加油站是一种特殊的商业物业，对其进行征收牵涉到特许经营权、加油设备拆移等诸多事项，而对这些事项的相关领域，一般情况下估价师往往缺乏专业的了解，这就增加了加油站征收评估的难度，进而影响估价结果的准确性。要解决这一问题。 估价师必须选择合理的技术路线，将估价工作转移到估价师熟悉的领域中来。对于加油站征收的价格评估工作，具体的技术路线应根据不同的加油站征 收补偿形式予以确定。通常情况下，加油站征收补偿有货币补偿和异地安置两种形式 所谓货币补偿是指政府通过支付合理的货币金额获取被征收加油站。在这种情况下，加油站很可能因为被征收而失去合适经营场所并终止经营：异地安置是指政府为被征收加油站重新提供一处土地。帮助经营者建造新的经营场所继续保持运营。此时，加油站征收中价格评估出现了两种假设前提，即终止经营假设和易地经营假设，不同的假设必须选择不同的评估技术路线 (一)终止经营假设 在终止经营的假设前提下，加油站一旦被征收，原经营者将放弃经营。在这种情况下，对加油站征收补偿的评估应采取以下技术路线：一是求取整个加油站房地产价值A。该价值应包括特许经营权价值。原国家经贸委2002年发布《关于规范加油站特许经营的若干意见》规定，特许经营权不得擅自转让，这也决定了在终止经营假设前提下，特许经营权无法成为可变现价值。特许经营权失去价值的原因是加油站被征收，所以在求取加油站房地产价值时应将其纳入评估范围：二是求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输以及相关税费等费用B。由于加油站被征收且经营者无法选择易地经营，很多原有加油站设备因不能移动或者移动会造成价值巨大贬损而失去可变现价值。因此。对加油站征收补偿的评估必须充分考虑这一情况。加油站可变现部分动产主要是指加油机、油罐、管道等本身价值大于拆移费用的财产：三是求取加油站被征收后仍然能够使用但已经失去可变现价值的部分财产价值C。根据以上分析，在终止经营假设前提下，加油站征收补偿的评估技术路线可以用以下公式表示： 加油站征收补偿价格=A+B+C (1) (二)易地经营假设 在易地经营的假设前提下，加油站被征收的先决条件是政府必须为经营者再提供一处条件相当的商业用地，帮助经营者建设新的加油站继续开展经营活动。在这种情况下。对加油站征收补偿的评估应采取以下技术路线：一是求取整个加油站房地产价值A。与终止经营的假设分析同理，该价值应当包括特许经营权价值：二是求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输以及相关税费等费用B：三是求取加油站被征收后仍然能够使用但一经拆移便失去可变现价值的部分财产价值c：四是求取因搬迁而产生的误工费(即停业损失)D；五是求取成品油零售经营特许证书、危险化学品经营许可证、消防易燃易爆合格证书、防雷防静电检测合格证书等证件的迁办费用E：六是求取为易地安置而提供的商业用地价值F，该价值应包含特许经营权价值。根据以上分析。在易地经营假设前提下，加油站征收补偿的评估技术路线可以用以下公式表示： 加油站征收补偿价格=A+B+C+D+E-F 二、关于评估范围 评估范围应当根据相关法律、法规及政策要求和技术路线的需要来确定。2011年6月3日，住房和城乡建设部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《办法》)，《办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”《办法》第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。由征收当事人协商确定：协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”由此可见。待征收对象的评估范围可以分为必评估部分(土地、房屋)和可评估部分(装 修价值、搬迁费等)。对于必评估部分列入评估范围已经成为业内基本的共识。而对于可评估部分是否列入评估范围业内却存在一些争议。装修、搬迁、误工等费用的确定，在实践中往往因为缺乏客观的依据，会造成评估结果误差较大。进而影响补偿标准的公平性，不利于征收活动的顺利进行。因此。笔者建议，将可评估部分正式列入评估范围。 三、关于评估价值标准 《条例》关于补偿的基本精神是“使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低”。因此，征收商业不动产的基本思想应该是：经营环境有改善、经营收益不降低。《条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。根据《条例》关于补偿的基本精神和相关规定，加油站征收补偿标准首先是要体现公平，同时。征收补偿标准要等于或高于待征加油站公开市场价值。换言之。加油站征收补偿标准应“不低于公开市场价值标准”。 四、关于评估方法 根据前述技术路线，用公式(1)和(2)来计算加油站征收补偿最终价格，需要对公式中各个组成部分分别进行评估。由于每个部分自身特点及相关资料的可得性不一致，相应的评估方法也不尽相同。 《办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中_种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”。对于加油站这种特殊的商业物业，限于交易量少、相关评估参数缺乏等原因，很难选用多种方法进行评估。如果生搬硬套。选择不合适的评估方法凑数，可能会因为评估方法的适用性差而对评估结果的准确性产生不利影响。因此，对加油站征收补偿的评估只能采用一种方法。这里的“一种方法”是指，在根据技术路线评估加油站征收补偿价格的过程中，各个部分应当分别采用相应的评估方法，最终求取一个价格。而不是采用不同的方法求取多个价格，并对多个价格进行算术平均或者加权平均来求取最终补偿价格。 (一)求取房地产价值A 加油站是典型的收益性商业物业，根据《房地产估价规范》的规定：“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。同时。加油站性质 |
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