|
柴强：尊敬的各位来宾、各位朋友，特别是估价机构的老总，大家好！非常高兴借云估价的平台跟大家作一个交流，我的题目是《中小估价机构的出路——与专业服务平台共成长》，这个不是结论，可以说是一个题目的探讨。我只知道原来云估价是为广大房地产估价机构提供一些技术帮助的，所以很乐意参加这样的一个活动。 讨论三个问题，第一是相关背景，第二是正确认识，第三是有效应对。 第一，相关背景。 1.当代科技革命，以移动互联网为代表的，深入各行各业，他对各行各业的影响不完全相同，对我们房地产估价这个行业的影响大家也身同感受。但是还没有像房地产经纪行业影响那么大，我们学会同时又一个经纪行业。 大数据的应用肯定将来在估价方面还会越来越明显，无人机这一块可能是实地勘查避免不了的。虚拟现实这个影响很大，和实地的查勘结合，特别是和将来的楼盘表、楼盘库等等结合。 亲眼所见，过去传统的时代当然是亲眼所见，包括相亲都要亲自看到之后，过去也不让你你看，有媒人。后来是有画像了，现在是照片，不一定要眼到人。后来是录像，录像在我们估价方面没有很大的应用，也有拆迁里面用了一些。最后的是虚拟现实。人工智能，人工智能将来在估价的方面影响是很大的。 2.目前估价发展。 自动估价、批量估价，这个已经开始影响冲击很大。还有是楼盘库，起什么名字不确定，像“楼盘表”不是特别理想，还有“楼盘字典”也不是特别理想。建设大家都在搞，大的估价公司、小的估价公司，经纪机构也都在搞。昨天58同城他们几个高管跟我们一起，他们也想搞楼盘这个东西，建立一个公共的、开放的、最强大的。咱们这些中小估价公司搞的可以搞共建，创造一个机制，咱们把数据卖给他们也行，但是你自己搞可能很难。但是你不搞不行，如果更强大地来搞把你覆盖了。 机构的这种联盟怎么弄，典型的代表是中股联行、中房评，今天他们的代表任务都来了。还有一些大机构自己玩，世联、国信达、公评网等等。还有一些其他的比如云房数据，他也可能是一个开放的平台，搜房也是一个平台，他是直营店和加盟店同时运行，他已经彻底地进入了估价，同时也搞一个平台，让你其他的估价机构也都上去。再就是云估价，还有一个是智地平台。还有几个没有列入进去，包括昨天讲的这个地方，58同城我问他们做不做估价，恐怕还是要做估价，这个平台上面第一个就是楼盘字典或者是库，第二是估价师，当然将来人员、机构、信用的信息，所以他跟建设部跟我们在谈。还有易 居等等都有相应的数据，当然还有我们不知道的东西。所以在估价领域，不光是我们传统自己的，还有外来的，这些都纷纷来做。 资产评估法不出意外这个月底就通过了，这个通过对我们的影响是非常大的，资产评估机构将大举入侵，与房地产估价、土地估价的评估机构大混战，当然别人已经占先了，我们必须要迎头赶上，否则就不行。本来资产评估师是一个小的概念。他把小的概念把我们头套进去了，所有的评估都叫资产评估，他的名称已经占有了。包括资产评估师怎么弄，他可以做土地估价、房地产估价都是资产估。我们给人一看你在名称上估价是房地产估价、土地估价最多是租这一小点，完了之后可以改成资产的服务，你可以做他他可以做他（编者注：你可以做他，他可以做你？），如果不改正他可以做你，你不可以做他。还有别的深层次的影响，我已经想好一个对策，等今年10月底我们搞年会的时候再来讨论这个问题。 我在天津我简单讲了一个东西，就是满人入关来统治中国，到现在满人已经没了，否则的话像新疆、内蒙还有少数民族挺强大的，世界上来看80%、90%的主导业务都是房地产。我们前几年去澳大利亚有8千多名的估价师，其他的评估师可能1千人都不到，大量的都是房地产。 最后一点，广大的中小房地产估价机构缺乏影响力和实力，将何去何从。中小机构怎么介入。 对估价的本质需要，一个是对资质资格的需要，实际上客户是应对办理有关的手续，估价本质上是卖资格证，实际上是卖一个签字盖章权，这个目前是主要的核心是这个东西。但是资产估算法出来以后这个东西没有，所有的房地产怎么解决这个问题，机构到工商注册到有关部门备案就可以了，没有资质的调查。我有的公共利益必须要评估，这个评估必须要两名以上的资产公司签字，这个怎么解读，将来可以看。资产评估法和未来行政审批制度改革这个挑战也比较大。 推卸责任的需要，这个始终还是有的，实际上是转嫁有关的责任和风险。本质上是替人担责，我有的一个资产，我卖给你，我怎么来定义卖给你，现在特别是反腐的情况下必须有一个专业机构来弄，政府的招拍挂也是这样的，招拍挂最早的时候我们在北京去定的，就是首先要评估，再是一个专家委员会来审，再是领导开主打办公会来弄，抓了几次都没有抓到领导。有的地方一抓就抓到了领导，因为他没有土地评估、没有专家委员会审这个价，你怎么定这个价，你怎么公平也说不清楚，所以说是替人消灾。 我们银行业是这样的，即使银行付费也是这样的，一个工行的行长为了省这一点评估费将来还不起款你来担责任？干脆找一个评估机构，他定多少价格我再放多少的款，实际上都要替人担责的。 确实不懂房地产的价值价格需要估价，真正的房地产价值价格的咨询顾问等等，这才真正的是本源的东西。 说服或者对抗他人的需要，这个也很重要，我们想把房地产估价师打造成为一个律师一样的，损害赔偿，替另外一方，对方另外一方，说服的价值和价格应该赔偿多少等等。所以除了资格资质之外，后面的三者都有他的必要性，所以围绕这个定价，将来估价怎么发展讲了这个背景。 第二，正确认识。 现在主要是对移动互联网一些科研技术对估价行业的冲击，我觉得大的两个观念，第一个是英雄敌不过时代，还是要了解把握发展的大趋势，顺势而为。逆水行舟再努力也没有什么意义，所以顺势而为是需要的。但是是势这个要看清楚，我现在还不一定看得清楚，但是我们中国往往犯的大毛病，最早我记得咱们搞了一个乐凯的胶卷沾沾自喜，没想到数码相机出来以后受到了冲击。我们当时03年非典没有认识到，以为影响不大，后来演变成那么大的事。后来猪流感美国人无所谓，中国人吓得要死，大家都经历过了。但是结果证明还是没事，说明中国的大思维没有注意到问题。 包括现在的网购，我去了解了国外的好多东西，在中国他们感觉到网购，他们觉得发展非常迅速，因为人工费越来越贵，米、油什么都搬运送到你家门口，那是不可能的。所以这个东西怎么弄，还要探讨。 在战略上要蔑视敌人，在战术上要重视敌人，这是毛主席当时的两段话。既不要被其吓倒，现在我们有些是被它吓倒了，不触网就是等死，触了网就是找死等等，类似这样的，也不可轻敌。 大势所趋，信息更加充分而且公开透明。要求估价更快更准，特别是个人住房贷款，特别是一些小额信贷的公司，包括大的经纪机构，他们也放贷，有几个也找了我们，让我推荐、让我评价，有时间我可以讲一下他对我们的看法，是满足不了他们的需要。 估价将需要大量的数据来支撑，我们都是靠经验判断获取，像老中医一样，但是至少要有一个简单的数据统计分析，这个目前还没有怎么做到。更需要各种的数据模型，特别是各种修正调整的技术，这些参数都要有数据的依据，都能够展现出来给别人看。至少是计算的过程和各相关的数据来源要展现给别人看，没有这些东西将来估价可能很难站得住。 实地查勘的环节，高科技普遍应用，这是必然的。自动估价、批量估价普遍运用于住宅估价，并且普遍采用表格式的估价报告，我们学会的表格式的估价报告两三年前做好了，我们没有把它推出来就是缓解这些东西的冲击，如果把表格式的估价报告推出来再加上批量估价和自动估价，住宅的抵押估价就会消失。但是资产评估法一出来我马上把特推出来，就是把这些高科技的估价、所有的抵押估价做完。原来是缓慢的，将来我可能是快速的，所有的抵押估价全部用这个东西完成，所以对中小的估价机构冲击非常大。 APP普遍应用，包括实地查勘，包括撰写，最后落实一点在手机上的估价是必然的，并且实时传送估价的报告。在手机上完成报告，不用回到办公室再做一遍这个报告。 现在是扩大误导的一些方面，信息不对称将被消灭，信息越来越充分、越来越透明，但是信息不对称永远消灭不了，信息永远是不对称的。我们现在比古人的信息充分得更多，知道得越多，不知道的更多。传统像一个圆一样的东西，圆形里面的东西是你知道的东西，外面是你不知道的东西。信息不对成步要怕，特别是估价行业信息不对称怎么办，我们吃的就是信息不对称的话，老婆和老公的信息都不对称，别说你和社会上的人和机构了。 将被自动估价所替代，当然我前面讲到了主要是对住宅的估价，特别是住宅的估价。住宅房地产税的估价还没有到来，主要是这两个，他的冲击和替代。一个是住宅的个贷抵押估价，特别是贷后重股，贷前的也有。新规办当时不均应用，下一步把它修改就可以运用了。再就是住宅的税收，其他的替代不了。 CBRE的观点，上个礼拜CBRE士邦魏理仕全球五大行遥遥领先，他亚太负责的老总拜访了我们，我问他实际上我也问戴德梁行多少次，我说你们怎么不着急，互联网这些东西怎么不着急。他跟我解释了，这一次我们明白了，我还以为他们反映慢，他说他们还在观察，他们说高端的复杂的业还是需要发展。包括工作餐和快餐是外卖，请人吃饭还是要到餐馆里面去的。他们做的都是一些商业地产、酒店的一对一地服务的东西，你拿互联网的东西，简单来说还是低端的那些东西，低端的他们不太在意，等等包括其他的。所有冲击的都是低端的，高端的是越来越私人定制，但是时装私人定制这些东西也会用互联网来弄，我们这些领域怎么弄法还没有琢磨好。 因此房地产估价的前提独一无二性价值较大，需要估价的这个特性永远不会改变，互联网都是永远替代不了的。所以这一点我们认为有冲击、有影响。但是不是全面地冲击和影响，就像医生一样，医生行业会消失吗？消失不了，只把低端的让出去了，把高端的越来越不知道的东西越来越复杂的东西越多了，医生需要的越来越多，实际上是这样一个概念。 有效应对，中小房地产估价机构他的发展方向没有想好，大机构可以多元化或者是综合性的发展什么都做，中小机构总体上来讲应该是走专业化的道路，专业化的道路怎么来做，一个是深耕本地，就在一个本地区深入来做，这个可以做综合性的深耕本地的。另外可以有单一的目的，美国的机构都很小，全国性的大机构还不多。但是中小机构他的都是比较单一的、专业化的深层次的估价。所以有一个美国的专家来我问他是干嘛的，他是专门做离婚估价的，他说离婚估价特别好，一个离婚案三个估价需求，老婆需要估价，找人估，老公需要找人估，法院还要找人估，他就专门做这个。还有就是损害赔偿的估价。 抵押和税收可能是大机构了，在日本我们看到的也是这样的，个别的大机构都在做。大量的小机构都做很专业的，或者说某一个估价对象，很奇特的、少见的，你的每年。也是一个美国的估价机构的老总，我说你做什么？他说专门做游艇码头的估价，全美的游艇码头来估。还有一些是做农场的估价，专门做农场的大概相应的业务，也有一些专门做高尔夫球场，我们现在这种业务还很少，特别是游艇码头将来是一个趋势，私人小汽车的阶段，游艇和私人飞机的估价项目这是发展的高级阶段。 专业的服务平台，他可以提供技术的工具，这些技术工具你自己去开发，没有技术也没有那么多钱，也养不了那么多人。或者还有一些公共的资源提供，将来在后面还要提供交流合作的机会等等。 我们选择了专业的服务平台以后，这个平台的定位也非常重要，我是站在估价机构来看的。所以平台的角色定位三个，纯技术服务平台，我原来以为是搞纯技术服务平台的，结果金田一来还不完全是这样。第二是同时做估价业务，角色的冲突，我对云房数据不太了解，但是别人的反映是有角色冲突，当然你可以有第三个面孔。简单来讲经济这一块搜 房最典型就在这里，原来是纯粹的媒体平台，大家都用他，后来他下来做经纪业务了，大家都反对他。现在也好了，因为中小的机构都没有互联网的出口，所以搜 房又开放了平台，他自己又在上面做经纪业务，这慢慢也有人接受了。 实际上像21世纪原来是纯粹的加盟店，到了中国以后他也改了，直营店和加盟店同时进行，一样的，这个也不能完全排斥。包括58，58和安居客现在合并了。他也是一个专业的经纪平台，我们很早跟经纪的大平台来讲，哪一天可能也下来了。就像有的人发誓不做经纪业务、也不做估价，现在也做估价了。商人是对的，在商言商，有钱赚什么都干。如果是又做平台又做业务，我们是从理论上来看的。 第三是带有协会性质的平台，那是要有非营利性。今天大家搭建的全国工商联实际上也是一个协会的平台，三者都兼顾在一起能不能搞得成，这是第一点角色的定位。 门槛的设定，第一是没有门槛，完全开放的，来者不拒，这个好还是不好。世界不动产联盟就是来者不拒的，个人也可以入会，机构也可以入会，国家的组织也可以入会，所以他们拜访了我们学会我们就不加入，什么人都进去，我早进晚进不是一回事吗？我想什么时候进就什么时候进。他有一定的优缺点，他可以网络一些人，他有一定的条件，现在在城市里面有一定的排他性，现在中方联中房评也是有一定的排他性的，当然各有优缺点。 与平台的关系就取决于这个平台的定位，和你自己的需要。我们在坐的这些房地产的估价机构，你和平台是什么关系，首先要思考这个平台的定位，第二要看自己的需要。自己的需要无非是三个方面的需要，你更注重哪一个。第一是对工具的需要，能否提供物美价廉的，提高效率、节约成本的工具。沈总原来是提供工具的，因为你自己开发部了只能购买或者是租用，大机构、大的联盟他可以自己来开发、来弄，所以你中小企业怎么办，你只能加入到这个地方，享受这些资源。第二是对业务的需要，能否带来业务。包括搜 房大家加入到里面，我问了几家，搜 房是他不同的他有业务，他本身有大量的经纪的活动，经济活动也需要估价，所以他自己也做不过来，他也发放到外面去，所以他自身就有业务。当然还有一个是他有交易实力，咱们一般的搞这个东西围绕他两点的优势来，可以弥补这个缺陷。所以这个平台能不能带来业务这是关键的，只要有业务这就好办了。 公评网我就问他你能不能搞业务来，搞不了业务来，这个东西很难。还有江苏的一个公司也想评人、评房、评物，这个设想非常好，但是在房地产这一块能不能拿来业务。因为房地产的业务他和别的业务不同，他是大的、集中的，像一个是银行，银行在不在你这上面来派送业务。还有法院在不在你这上面派送业务，征收部门在不在你上面派送业务。真正来自于老百姓的业务很少，但是怎么能够把他变成老百姓的业务，也可以把他设想，那就是免费估价，所以把估价业务前置，免费估价拿到有资质资格的估价报告，拿完了以后银行假设推动他认可，谁来我都认。就像公正一样的，先拿公正然后再区办事的，先拿估价报告到银行抵押贷款的，不是一开始接触银行或者是经纪机构，再反过来找我们的估价机构，你办成以后再付费还是怎样的，能不能改变人的思维。 不管怎么样，创新也要坚定，这次我们包括经纪的联会上我出了一个题叫做创新的定义，不是说没有的东西都叫创新，对行业有好处、对大家有好处，再加上新的举措才是真正的创新，否则损人不利己。 对关系的需要，能否提供平台上的机构之间较广泛深入的合作机会，我们可以在机构上帮助、可以在业务上帮助，可以互派人员，达到合作供应也是很好的东西，包括思想上的碰撞等等。 我就谈这么多，谢谢！ 主持人：下一项议程是全联房地产商会不动产评估专业委员会成立启动仪式，有请柴强博士登台，和台上的各位嘉宾一起启动。 请各位把手放到屏幕上，全联房地产商会不动产评估专业委员会成立启动仪式，正式开始！ 主持人：这又是一个激动人心的时刻，我们相信全联房地产商会不动产评估专业委员会的成立，一定会在中国房地产评估行业的发展史上留下浓抹重彩的一笔。中国经济进入新常态，传统的评估行业我想也不能例外，市场在变化，客户在变化，我们的经营环境同样在变化。面对种种的变化与未知，行业未来的发展方向究竟在哪里，我们面临什么样的机遇与挑战，我们的出路在哪里。我们如何在上下游产业链中与大家联合，我们如何构建评估行业的生态圈，带着这些问题我们进入论坛的第二个环节，行业生存发展的挑战与机遇，今天非常有幸请到三位重量级的嘉宾，首先第一位嘉宾是柴强博士，有请中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴博！ ［09:20］主持人：第三议程表决通过全联房地产商会不动产评估专业委员会工作条例，在大家的资料袋里都有一个相关工作条例的内容，现在我们正式开始表决。 有弃权的代表请举手，没有。有反对的代表请举手。也没有。全票掌声通过。（全票掌声通过） 主持人：我们的第四项议程是宣读全联房地产商会不动产评估专业委员会常务委员名单，并授牌。 下面有请相关的常委上台领取授牌，有请中国连行总经理宋总上台授牌，深圳房讯通公司总经理孙杰上台授牌。 主持人：第五项议程宣读全联房地产商会不动产评估专委会的执行委员的名单，并授牌。 执行委员有：王民波，王昭博，王勇，朱建荣，闫旭东，米洪仪，孙杰，李传勇，李蕴华，汪姜峰，张雷，陈烨，尚艾群，金焱，周翔，昝云晶，施坚，柴志坤，高喜善，蒋明杰 有请授牌领导中房协会副会长北京云房数据董事长闫旭东，全联房地产商会副秘书长陈总，有请两位！ 第六项宣读全联房地产商会不动产评估专业委员会副主任名单并授牌，首先我们请上授牌领导，首先有请全联房地产商会的秘书长钟彬秘书长。 第一位北京云房数据有限公司董事长闫旭东，有请闫总！ 第二位深圳房讯通信息技术有限公司CEO孙杰，同时也是组委会的秘书长。 第三位江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司总经理李传勇 第四位是山东大地房地产土地评估有限公司副总经理李蕴华 第五位是河南正源房地产评估咨询有限公司总经理张雷 第六位是浙江博大房地产评估有限公司总经理陈烨 第七位是中房评数据技术有限公司总经理尚艾群 第八位是无锡东信房地产土地评估咨询有限公司董事长施坚 第九位是中估联行董事长高喜善 第十位是广西华正房地产土地评估咨询有限公司总经理蒋明杰
|
|
|
