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前段时间，笔者的一位朋友在购买二手房的过程中出现了一件烦心事。该朋友在与旧业主办理物业过户时，小区物业方面告知其需承担旧业主早前缴纳的物业专项维修基金。然而让人哭笑不得的是，小区物业方面却坦言物业维修基金暂时还不能使用。如果物业出现一些小修小补的情况的话，业主只能再缴纳现金。 这意味着，笔者的这位朋友只能原封不动地承接上一手业主的物业维修基金，而且物业费用只能在帐户里“休眠”。这样的问题在中山早期商品房中普遍存在。 之所以会出现这种情况，主要原因在于中山乃至全国早年并没有立法要求商品房缴纳维修基金。直至到2008年，中山一二手物业买卖基本都要缴纳这方面的费用。在这个过程中，一些早期商品房便出现了物业维修基金征收困难的情况。以一栋2000年初建设的电梯商品房为例，由于当时政策并没有强制征收相关费用，因此这类物业只有在后期买卖时由新买家缴纳物业维修基金。 正常来说，启用小区维修基金，一般需要所涉及的业主或住户面积三分之二以上同意，而维修基金的使用则需要所涉及的每一户业主都分担维修费用。然而尴尬的是，按照现行办法规定，物业维修基金只有在向全体业主征收完毕的前提下才能使用。也就是说，如果上述单元楼里有一户业主不交的话，即便其他所有业主都缴纳的情况下，物业维修基金还是不能在关键时候发挥作用。这相当于损害了其他业主的利益。 为了最大限度化解物业基金无法使用的问题，有中山本地物业公司负责人曾告诉笔者，如今物业公司一般不需要他们把维修基金全额交上来，只要把每一次维修分摊的钱交上来就行，把物业维修资金的筹集难度降到最低。如果小区没有业主委员会，可以由社区代行业主委员会职能，社区可以组织成立临时维修小组，通过书面征求意见的方式召开业主大会，形成决议。由业主代表或是由社区拿着决议来跟相关的业主协商，如果还是不缴费，那这少部分的业主就侵害了大多数业主利益，可以拿着这个决议起诉不缴费的业主。 但即便如此，对于目前已经缴纳、而且金额还比较庞大的物业维修基金来说，前者“长期休眠 失职”的问题并没有得到根本解决。随着时间的推移，一些物业今后必然会出现需要大修的情况，如果前期商品房的物业维修基金还是无法动用的话，届时利益受损的始终还是全体业主。 如何才能避免这种情况呢？笔者认为，除了继续合法、积极地简化物业维修基金的动用流程外，无论是地方还是省、国家，在对物业维修基金的征收的历史问题上不妨来的强硬与直接一些。 譬如，对于一些前期落成的商品房，政策可以考虑从立法渠道，促使这些物业的业主补缴物业维修基金，否则物业后续买卖过户将受到制约。这样一来，业主补缴物业维修基金的积极性自然会得到提升。与此同时，对于物业维修基金、业委会双缺乏的小区，物业维修基金的账户管理增值、资金动用方面也有必要通过立法来进行有效的多方阳光监管。 总而言之，通过有效手段保证物业维修基金的到位，将有助于保障全体业主的利益，减少社区潜在矛盾的爆发，对于和谐社会的建设也自然有帮助。尤其对于具备地方立法权的中山而言，通过地方立法完善小区物业维修基金这一民生难题，长远上无疑值得探讨。 |
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