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作者：肺鱼 前几天看到一个朋友小天兄写的一篇关于深圳楼市的文章《说说深圳的楼市》，主要内容如下： 第一句：“疯狂” 第二句：“疯狂的程度，是前所未有的” 第三句：“你所在媒体上看到的疯狂程度，都是真的” 第四句：“深圳的楼价，还得涨。停不下来，好难跌” 第五句：“你不买，很快，楼就没有了，这是真的” 第六句：“新房，太抢手” 第七句：“过去几年，投资深圳房地产，收益实在太高了” 第八句：“以前关内房子很贵，现在关外，房子也很贵了” 第九句：“地王不断出现，楼价不断上涨“...... 最近也有非常多谈论房价的文章，比如地王频现，房价是否见顶？再过10年深圳的房子均价应该突破10万元每平米，现在均价是5万元...... 我大学毕业以来一直住在福建省会福州，这里房价没那么离谱，不过2016年也涨了挺多，我在2014年12月买了一套泰禾东二环广场二期的房子。 当时价格大概1.5万元/平米，上周问了下泰禾三期的房价，居然报价2.8万/平米，周边新楼盘的价格，也都是2.5万左右。 靠！这是什么节奏？说实在的，我也没料到房价会跑的这么快，要知道跑的这么快，我去年就把所有股市的钱全压房子了。 甚至那时根本没计划要买房子，因为2014年底A股还如日中天牛着呢，泰禾开盘那天才临时决定买一套116平方米的小房子。 最近又想再买一套，这个月也去看了几套房子，朋友问我，你是不是因为买了泰禾大涨后，尝到甜头，又想加仓啦。 认真想了一下，还真不是那么回事，虽然2014年底买房子是计划外，但我那时脑袋中详细算过那套房子的投资回报率。 房子总价约150万元。 了解到当时这套房子隔成2套装修后，租金大概可以收到5000-6000元/月，一年合计约6-7万元，如果这套房子是股票的话。 这套房子的市盈率=房子市值/每年租金=150万/6万=25倍，也就是这套房子每年租金回报率为:每年租金/房子市值=6万/150万=4%，相当于股票每年的股息率。 而我打算用公积金和商业组合贷款买这套房子，平均贷款利率也是4%左右，这样我首付60万每年有稳定的4%的回报，银行贷款的钱刚好不亏。 只要房租每年上升一点，或者房子升值一点，我就能赚得更多，而且基本没有风险，因为我买的是市中心附近房子，基本不会空置。 目前还没有交房，按现在周边房价计算，账面盈利100万左右，涨的有点过分，不过也许等到明年交房时，又跌下来也不是没有可能。 所以，要不要买卖房子？你可以不去猜测国家政策，也可以不去猜想未来房价会涨会跌？只要抓住2个关键因子： 第一：房子年租金回报率多少：每年租金回报率=每年租金/房子总价？ 第二：你的购房资金成本多少：如贷款就简单用年利息多少计算？如自有资金就简单用拿去理财的投资回报率多少计算？ 判断一套房子是否值得买入就看：《房子年租金回报率》是否大于《购房资金成本年利息》？ 买入条件：《房子每年租金回报率》≧《你的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率小于等于20倍。 卖出条件：《房子每年租金回报率》＜《0.5倍你的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率大于40倍。 举例说明1： 现在有一套房子总价100万，每个月租金可以租到4500元，一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。 因为每年可能会空置半个月，加上每次租赁合同一般订1年，每次转租需要有半个月租金做为中介费。 则这套房子（每年租金回报率=5万/100万元=5%）≧（2016年中国大陆基准贷款利率=5%）。 第一种情况：如果你自有资金没有什么安全的投资渠道，用3成首付买这套房子，是值得投资的。 第二种情况：如果你还可以3成首付，全部用公积金贷款买的话，目前公积金贷款利率才3.25%，那么赶快买下它。 因为这套（房子每年租金回报率=5/100=5%）＞（2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%）。 第三种情况：如果你需要全款买房，且你有把握自己资金每年的投资回报率超过6%的话，那你就没必要去投资这套房子。 第四种情况：如果房价突然从100万暴涨到250万，则（房子每年租金回报率=5万/250万=2%）远小于（2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%）。 则最好赶快卖出。 举例说明2： 现在还是一套房子总价100万，只不过房子不在中国大陆，在加拿大多伦多，同样，每个月租金可以租到4500元，一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。 因为每年可能会空置半个月，加上每次租赁合同一般订1年，每次转租需要有半个月租金做为中介费。 则这套房子（每年租金回报率=5/100万元=5%）≧（2016年加拿大基准贷款利率=2.5%左右）。 这种情况：如果你可以用3成首付，用2.5%的贷款利息买的话，当然就闭着眼睛买入啦，这就是为什么那么多人去欧美国家买房的原因。 很多欧美国家房子贷款利率比中国低很多，未来人民币又是贬值趋势，而且有些国家的每年租金回报率扣除每年房产税之外，甚至还可以超过5%。 所以，无论世事如何变化，你都可以用这个简单的公式去判断一套房子是否值得买入？或者需要卖出？ 每个人的自有资金不同，所在国家地区的贷款利率也不同，同样一套房子，有人选择买入，有人却会卖出，都是很正常的。 当然买房还有一些注意事项： 买房考虑的首要问题永远是：未来房子所在区域的人口会增加？还是减少？如果趋势是增加，则租金会涨，房价也会涨。 不要因为买不起市中心或者城市区域中心房子，退而求其次去买郊区便宜的房子，因为它可能永远租不出去，自己也住不了。 不要因为听别人说房子会涨你就买；或者看到别人买你也买，因为每个人的自有资金不一样，资金成本和投资回报也不一样。 不要因为自己喜欢而去买房子，每次买房之前，我想的第一个问题永远是：未来这个房子可以租给哪一种人？他负担得起这个租金吗？ 第二个问题是：未来这个房子可以卖给哪一种人？喜欢这个房子的人，那时候的价格，他买得起这个房子吗？ 至于房子自己是否喜欢？不重要。自己能喜欢当然好，不喜欢也没有关系。 只要有投资价值，房子先买了再说，就算未来房子涨了，你还是可以卖掉不喜欢的房子，换一套自己喜欢的房子。 但最关键的因子就两个： 第一：房子年租金回报率多少：每年租金回报率=每年租金/房子总价？ 第二：你的购房资金成本多少：如贷款就简单用年利息多少计算？如自有资金就简单用拿去理财的投资回报率多少计算？ 判断一套房子是否值得买入就看：《房子年租金回报率》是否大于《购房资金年利息》？ 判断一套房子是否需要卖出就看：《房子年租金回报率》是否小于《0.5倍的购房资金年利息》？ 如果《房子年租金回报率》大于《2倍的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率小于等于10倍。 赶快买入。 如果《房子年租金回报率》大于《1倍的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率小于等于20倍。 建议买入。 如果《房子年租金回报率》等于《0.5-1.0倍的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率介于20-40倍之间。 可持有，可卖出。 如果《房子年租金回报率》小于《0.5倍的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率大于40倍。 建议卖出。 如果《房子年租金回报率》小于《0.3倍的购房资金年利息》，按目前中国大陆5%的贷款基准利率，相当于房子市盈率大于67倍。 赶快卖出。 2016年的房子！你是该买？还是该卖？关键看你的购房资金成本！至于那些专家学者们关于房地产的复杂分析和高深理论，别太在意！ 无论你做什么投资，都要有自己的信仰，我到底相信什么呢？ 常识！常识！还是常识！ 人性！人性！只有人性！ 相信常识，利用人性，简单投资 |
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