 01之前，我写了一篇买房谈判的文章，很多小伙伴留言，让我写一篇如何选房子的。与专业的房产投资人相比，我就是小白。但这短短的2个月，我学习到很多挑房子的经验，希望对大家有帮助。 我在上海买房，就以我了解到上海的情况为例。 在买房之前，首先想明白一件事情，为什么要买房？ 2016年6月1号，我和刘先生结婚，买房很大一个原因是婚房自住。结婚后，就想着改善居住条件，按照自己的想法布置自己的家。 第一，自住和投资的比例中，自住占70%，投资占30%。 第二，刘先生是上海集体户口，要想转成个人户口，有一个硬性要求，就是有自己买的房子。当然，更多是考虑到将来小孩的户口、上学等问题。 第三，我们现在每个月的房租是5000块钱，一年6万，而且房租每年还在上涨。如果我们买房还贷，扣除公积金还款的部分，也就每月还款8000元左右，这两项支出基本持平。 最重要的一点，还是考虑到上海这样的一线城市，房价下跌的可能性不大，既然迟早要买，不如早买。很多人开玩笑说，为什么不去年买，年初房价涨这么多？ 去年，刘先生刚毕业2年，我来上海也2年，一点条件都没有。再加上，我们感情还没有稳定，没有走到结婚这一步。 综上所述，这就是我们买房的需求。 02 作为婚房，还有一个很重要的因素需要考虑。婚前财产，还是婚后财产？ 婚姻法已经修改了，这个就不多解释了。一般都是男方买房，女方一起还贷款。作为女性，就要提醒一下，需要注意。 最好领完结婚证后再买房，房产证上写上你的名字。 在此之前，我对买房这件事情，从来没有考虑过，一是我没有购房资格，二是没有结婚。 这件事情刘先生也很清楚，不结婚我是不可能买房的，不是不信任他，而是做任何事情还是要稳妥一些比较好。 这里写一个挺悲剧的案例：我一同学，为了表示对女朋友的爱，结婚前买房，只写了女方一个人的名字，然后呢，女方不和他结婚了，房子也没有要回来。 当然，他不缺一套房子，小城市的房子，当时买的时候，就付了10多万首付。但这种事对人的打击非常大。 大家都是成年人了，除了买房需求，关于财产问题，一定要想明白。  03学区还是非学区房？ 身边有个朋友，为了让孩子能上徐汇区的重点幼儿园、小学，她买了一个20多平米的小房子，然后在学校附近租了一个大房子。 我也曾执着于学区房，想要效仿她，但后来打消了这个念头。这要源于我的两个前同事，孩子都上的徐汇区重点小学，因为她俩都是上海人，属于徐汇区。但是孩子的成绩都是班级倒数，因为学习任务很重，孩子跟不上学校的教学进度，业余时间需要家长陪着上各种补习班。 通过了解，我发现是她们的教育方式出了问题：一个完全不管不问，把孩子完全交给老人，一个就是太强势，孩子一点自主权利都没有。 我知道学校对孩子很重要，但是为了一个学区，倾家荡产，真的不值得。还有，我们自己的成长经历也可以说明这一点。 虽然我和刘先生都来自山东一个贫困县城，教育条件，与上海比差远了。 但是，刘先生，复旦毕业，他还有有两个哥哥，一个读的北京邮电，一个读的清华。而我婆婆，没有上过学，我和她交流中，了解到她的教育方式。 她对孩子教育特别重视，从小让孩子养成好习惯，如果不懂的话也不会干涉，只是尽自己所能为孩子提供一切便利的条件。 刘先生兄弟几个特别懂事，大学学费靠助学贷款，生活费靠奖金。 对于学区房，我和刘先生也不会太过于执著，以后有条件的话可以置换，没有条件选择一个中等学校的小区就可以。父母对孩子最好的教育，不是提供多么优越的生活环境，而是给孩子做一个好榜样。 为什么关于需求，我写了这么多？因为不同的需求，选房思路完全不同，投资房、自住房、学区房等不同的需求，自然要选择对应的策略。 04购房预算那些事。 上海的新楼盘大多比较偏远，我去看了两套，直接放弃。我和大家说说这个经历，新楼盘还没有通地铁，我打了一个优步去的，到了之后，师傅问还用等你吗？我说不用。 结果，看完房子，还是他来接我的。 他开玩笑：“我怕你们打不到车，就没有走远。”这次，不堵车的情况下，来回2个多小时，花费200多元。所以，对于上班族来讲，交通因素非常重要，一定考虑到。 既然考虑二手房，需要的费用分为几个方面。 首付：一般是房价的30%。 中介费：一般是房价的2个点，悟空是1个点，但实体店比较少。链家、中原、太平洋都是2个点，我不少朋友都是2个点买的，也有1个点拿下的，我是1.3个点。 税费：这个一定要问清楚，我们买的房子，满五唯一，只用交1个点契税。满五不唯一，还要在此基础上，交一个点个税。不满二，还要交增值税。 除了这些，还要考虑一个因素房子需要不要做低，比如我们的房子处于外环和中环之间，房价超过310万，就要交很高的增值税，我们合同价写的是309万，其余要签补充协议，以其他形式付给房东。 我们房东买的外环外的房子400多万，超过230万的门槛，就要交很高的税，他是付了200多万现金。 这方面的知识，到时可以详细问中介，知道了可以避免很多问题。但有的房子需要做低太多，这时一定要要谨慎，房产如果评估不过，也会出现很多问题。 关于首付筹款、公积金贷款、商贷，我们房子走完流程之后，我再分享给大家。 根据手里可以筹到的钱，我们的预算是280万的房子，在看房的两个月里，经过一系列的学习，最后我们的预算提高了30万左右。  05 做完了以上两件事情，需求分析和预算，接下来就要开始选房子了。 在工作中，我们要启动一个项目，前期1-2个月都是做调研和市场分析。对于一个家庭，购买这样的大事，值得当成一个项目去做。 我和刘先生就是这么做的，前期只做调研，收集信息，不做判断。这个时候，需要准备两样东西，一个新的电话号码和一个本子。 为什么要买一个新的电话号码？我们家的小号，自从给一个中介留电话后，目前一天可以接20多个电话。当然也可以和中介互加微信，但是不要让他看你朋友圈，买房结束后，留1-2个就可以了。 为什么还要准备专门的本子？把你买房的所有情况都记录下来，看的每一套房子都要记下来。 关于房源信息，链家网的房源非常真实且齐全，大家可以作为参考。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 买房第一步，初步筛选就是板块。选板块的标准，主要是根据预算和交通考虑的，我们大概选了四个板块，其中三个板块，离刘先生公司非常近，我去市区也特别方便，都是30-50分钟的车程，不超过1个小时。 有一个板块在浦江镇，外环外了，上海8号线地铁站（江月路）通到这里。这块房子，是2006年世博会的动迁房，房子质量不错，小区绿化也很好。 尤其价位算是合理，房型非常正，南北通透。我们在这里，大概看了有50套房子，差一点就在这里买了，最终还是放弃了。（后面讲） 选好板块，就要打电话了，最好选取3-4家中介，来判断房源的真实性和调研价格，二手房市场价格虽然透明，但还是有很多浮动的空间。  06在看房的时候，一定要和中介强调，严格按照你的需求和预算找房。要不然你280万预算，他会带你看350万的房子，如果自己非常喜欢，却没有那么多预算，那就非常痛苦了。 在看房的路上，就要开始做功课了，看看周围的环境，进入小区后的第一感觉…… 我和刘先生，看了差不多有150套房子，其中，也有很多不靠谱的房子，和最初的需求也有变动。 在这个过程中，刘先生最喜欢的就是70多平米的，两室两厅、南北通透的房子，最终我们买的也是这样的。这一方面，没有太好的办法，就是要有规划地多看一些。 如何选房？ 选房主要考虑三方面，板块、小区、户型。（房产投资人教我们的，她在上海，如果上海的小伙伴想要咨询，我可以把她助理联系方式给你，1小时咨询费800元。） 板块 序号 元素 总分 得分 备注 1 政府规划 20分 20 政府规划的大型项目和工程等 2 就业机会 20分 20 步行15分钟内新建购物中心或车程半小时内有新的工作区 3 交通配套 15分 15 地铁、公交等 4 学区配套 15分 5 知名中小学等 5 人口因素 15分 10 人口增长数量、收入分配等 6 公关设施 10分 10 购物中心、银行、医院、娱乐设施等 7 绿化配套 5分 5 公园等绿化你可以给你看的房子板块打分，除非是学区房，一般小于60分就不必考虑了，75分以上是比较好的。这些因素看着有点复杂，我分享一下我的经验，我们现在选的板块，政府有一个比较大的项目已经开始兴建了。 最初，我们还考虑过刘先生公司附近的一个板块，这个地方2017年通地铁，比较有投资价值。一般通了地铁后，房价就跟着涨上来了。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 交通，是我们最看重的。刘先生坐班车到公司40分钟，自己开车也就20多分钟。小区门口200米是地铁，我平常活跃的区域，30分钟基本都搞定。这样房子即使不住，也很容易出租。 虽然不是学区，但步行5分钟左右是幼儿园和小学。小区的常住人口，以年轻人居多。 小区周围公共设施很齐全，有大型购物中心，关于这一点，我是这么判断的，看热风、星巴克、西贝、优衣库有没有入驻，基本上这四家入驻的商场，基本能满足我们的日常需求。绿化方面，我们家附近有公园。 我选的板块，得分85分，是很好的板块。 下面再说一说，我放弃的2个板块。浦江镇，公共设施不是很齐全，交通也没那么方便，毕竟是外环了，浦星公路非常堵，而且晚上，没有路灯，小区的老年人太多。刘先生公司附近的板块，我也在周围看了一遍，不是很满意，加上之前，有垃圾场在，论坛上很多人说夏雨天会有味道，这两年好一些了，但我心里还是不太能接受。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 另一个板块，为什么没选？我们接着往下说。小区：部分和板块有所重叠 小区评分 总分 得分 备注 位置 25分 25分 指的是小区位于板块的位置，离交通、购物中心等设施的距离 学区 25分 10分 此小区对应的学校 物业 20分 10分 指的是物业状态及管理 住户 20分 15分 指的住户层次及素养 绿化 10分 10分 小区绿化比例，比较好的在40%以上 这个小区，我们选的也就70分，小区不是高档小区，人车是不分流的，就是上海很普通的适合居住的地方，动迁房。这个小区，周围全是高档小区，为什么我还选这里呢？ 不得不承认一个事实，我们太穷了，周围的房子，没有低于500万的，让我去哭一会。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 房子：下面到房子本身了，那什么样的户型才是好户型呢？ 好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。 一个房子构成的五个要素，客厅、卧室、卫生间、厨房和餐厅。这几个因素，我们选取的标准，主卧和次卧最好南北向，保持私密性，卫生间离主卧近一些。还有，就是南北通透，采光好。 房子，一楼和顶楼我们是坚决不考虑的，上海的一楼太潮湿，顶楼容易漏水，夏天也特别热。我在看房子的过程中，有不少一楼和顶楼装修的特别好，但还是不好卖，而三四楼的房子，很快就被抢走了，剩下的都是一楼和顶楼。电梯房，一定要中层偏上，要不然采光不好。 噪音，有些房子靠马路，特别吵。我现在租的房子，就在马路旁边，从早到晚都很吵，只要我在家都不开窗。 看房的过程中，我们看到很多60多平米的房子，布局不合理，客厅非常小，白天也必须开灯，没有窗户，感觉特别压抑。 这类房子，很多卖了都是为了置换，我说一说我见过的2对年轻人。 其中一对是刘先生的同事（不是同一部门），3楼，64平，房子卖300万，首付要求5成，因为急着置换。两个卧室，相对较大，但是东西朝向，东西朝向的房子采光不是很好。 生了小孩，父母来照看小孩，一家人4个大人聚在客厅时，空间就显得很小了。而且，需要坐2站公交才到地铁。即便这个房子是精装修，我还是果断放弃了。 如果不买现在的房子，我可能买另一套，67平米，标价325万，满二，也是有了孩子需要置换。在这个过程中，我判断了一下，有了小孩后，两室两厅可以住，但真的有点拥挤。厅太小的话，孩子连活动的区域都没有了。 不过，也不能仅看房间面积，我遇到过58平米的两室两厅，房屋布局特别好，利用率也非常高，但是一梯四户我接受不了。加上，均价太高，性价比不高。地段是很好的，有些朋友就会考虑这样的房子。 07我们也不知道未来房价如何？个人事业发展如何？如果过几年，我们事业发展不错，我大概会买商品学区房，目前只能利用有限条件选择性价比最高的房子了。 最好的调研在现场，想明白需求和预算，我建议你还是多看几个板块，实地去考察。我们每次看完房子，就会记录下来，并且总结，哪怕最初看上的房子被卖掉也没有关系。 在上海，看100套房子是最基本的。这个数量看似多，有时候一天看10几套，也花费不了太多时间。看房的过程中，要多和中介聊天，问一问房东为什么卖房子等问题？ 还有，选靠谱的中介，一个中介能力如何，是否靠谱？作为成年人，在上海考虑买房这件事情的话，一般都在社会上工作了几年，一个人专业不专业，还是能够判断的。好的中介会事半功倍。每个区域，我看房，都是找每家店业绩前三的中介。 虽然，我选择成交的中介不太专业，但人特别积极、勤奋，而且他的店长非常靠谱，一直跟进所有流程。 以上是我选房子的一些经验，主要是根据自己需求和预算，去挑选，第一次买房，还是小白，总结难免片面，希望能给大家一些借鉴意义。   END 文 | 杨小米 |
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