如何根据手里的预算买到适合的房子?

2016-07-16  汉青的马甲

01


之前,我写了一篇买房谈判的文章,很多小伙伴留言,让我写一篇如何选房子的。与专业的房产投资人相比,我就是小白。但这短短的2个月,我学习到很多挑房子的经验,希望对大家有帮助。

我在上海买房,就以我了解到上海的情况为例。

在买房之前,首先想明白一件事情,为什么要买房?

2016年6月1号,我和刘先生结婚,买房很大一个原因是婚房自住。结婚后,就想着改善居住条件,按照自己的想法布置自己的家。


第一,自住和投资的比例中,自住占70%,投资占30%。


第二,刘先生是上海集体户口,要想转成个人户口,有一个硬性要求,就是有自己买的房子。当然,更多是考虑到将来小孩的户口、上学等问题。

第三,我们现在每个月的房租是5000块钱,一年6万,而且房租每年还在上涨。如果我们买房还贷,扣除公积金还款的部分,也就每月还款8000元左右,这两项支出基本持平。

最重要的一点,还是考虑到上海这样的一线城市,房价下跌的可能性不大,既然迟早要买,不如早买。很多人开玩笑说,为什么不去年买,年初房价涨这么多?

去年,刘先生刚毕业2年,我来上海也2年,一点条件都没有。再加上,我们感情还没有稳定,没有走到结婚这一步。

综上所述,这就是我们买房的需求。

02



作为婚房,还有一个很重要的因素需要考虑。婚前财产,还是婚后财产?

婚姻法已经修改了,这个就不多解释了。一般都是男方买房,女方一起还贷款。作为女性,就要提醒一下,需要注意。

最好领完结婚证后再买房,房产证上写上你的名字。

在此之前,我对买房这件事情,从来没有考虑过,一是我没有购房资格,二是没有结婚。

这件事情刘先生也很清楚,不结婚我是不可能买房的,不是不信任他,而是做任何事情还是要稳妥一些比较好。

这里写一个挺悲剧的案例:我一同学,为了表示对女朋友的爱,结婚前买房,只写了女方一个人的名字,然后呢,女方不和他结婚了,房子也没有要回来。

当然,他不缺一套房子,小城市的房子,当时买的时候,就付了10多万首付。但这种事对人的打击非常大。

大家都是成年人了,除了买房需求,关于财产问题,一定要想明白。


03


学区还是非学区房?

身边有个朋友,为了让孩子能上徐汇区的重点幼儿园、小学,她买了一个20多平米的小房子,然后在学校附近租了一个大房子。

我也曾执着于学区房,想要效仿她,但后来打消了这个念头。这要源于我的两个前同事,孩子都上的徐汇区重点小学,因为她俩都是上海人,属于徐汇区。但是孩子的成绩都是班级倒数,因为学习任务很重,孩子跟不上学校的教学进度,业余时间需要家长陪着上各种补习班。

通过了解,我发现是她们的教育方式出了问题:一个完全不管不问,把孩子完全交给老人,一个就是太强势,孩子一点自主权利都没有。

我知道学校对孩子很重要,但是为了一个学区,倾家荡产,真的不值得。还有,我们自己的成长经历也可以说明这一点。


虽然我和刘先生都来自山东一个贫困县城,教育条件,与上海比差远了。


但是,刘先生,复旦毕业,他还有有两个哥哥,一个读的北京邮电,一个读的清华。而我婆婆,没有上过学,我和她交流中,了解到她的教育方式。

她对孩子教育特别重视,从小让孩子养成好习惯,如果不懂的话也不会干涉,只是尽自己所能为孩子提供一切便利的条件。

刘先生兄弟几个特别懂事,大学学费靠助学贷款,生活费靠奖金。

对于学区房,我和刘先生也不会太过于执著,以后有条件的话可以置换,没有条件选择一个中等学校的小区就可以。父母对孩子最好的教育,不是提供多么优越的生活环境,而是给孩子做一个好榜样。

为什么关于需求,我写了这么多?因为不同的需求,选房思路完全不同,投资房、自住房、学区房等不同的需求,自然要选择对应的策略。

04


购房预算那些事。

上海的新楼盘大多比较偏远,我去看了两套,直接放弃。我和大家说说这个经历,新楼盘还没有通地铁,我打了一个优步去的,到了之后,师傅问还用等你吗?我说不用。

结果,看完房子,还是他来接我的。

他开玩笑:“我怕你们打不到车,就没有走远。”这次,不堵车的情况下,来回2个多小时,花费200多元。所以,对于上班族来讲,交通因素非常重要,一定考虑到。

既然考虑二手房,需要的费用分为几个方面。

首付:一般是房价的30%。

中介费:一般是房价的2个点,悟空是1个点,但实体店比较少。链家、中原、太平洋都是2个点,我不少朋友都是2个点买的,也有1个点拿下的,我是1.3个点。

税费:这个一定要问清楚,我们买的房子,满五唯一,只用交1个点契税。满五不唯一,还要在此基础上,交一个点个税。不满二,还要交增值税。

除了这些,还要考虑一个因素房子需要不要做低,比如我们的房子处于外环和中环之间,房价超过310万,就要交很高的增值税,我们合同价写的是309万,其余要签补充协议,以其他形式付给房东。

我们房东买的外环外的房子400多万,超过230万的门槛,就要交很高的税,他是付了200多万现金。

这方面的知识,到时可以详细问中介,知道了可以避免很多问题。但有的房子需要做低太多,这时一定要要谨慎,房产如果评估不过,也会出现很多问题。

关于首付筹款、公积金贷款、商贷,我们房子走完流程之后,我再分享给大家。

根据手里可以筹到的钱,我们的预算是280万的房子,在看房的两个月里,经过一系列的学习,最后我们的预算提高了30万左右。


05


做完了以上两件事情,需求分析和预算,接下来就要开始选房子了。


在工作中,我们要启动一个项目,前期1-2个月都是做调研和市场分析。对于一个家庭,购买这样的大事,值得当成一个项目去做。


我和刘先生就是这么做的,前期只做调研,收集信息,不做判断。这个时候,需要准备两样东西,一个新的电话号码和一个本子。

为什么要买一个新的电话号码?我们家的小号,自从给一个中介留电话后,目前一天可以接20多个电话。当然也可以和中介互加微信,但是不要让他看你朋友圈,买房结束后,留1-2个就可以了。

为什么还要准备专门的本子?把你买房的所有情况都记录下来,看的每一套房子都要记下来。

关于房源信息,链家网的房源非常真实且齐全,大家可以作为参考。


  ◆    


买房第一步,初步筛选就是板块。选板块的标准,主要是根据预算和交通考虑的,我们大概选了四个板块,其中三个板块,离刘先生公司非常近,我去市区也特别方便,都是30-50分钟的车程,不超过1个小时。

有一个板块在浦江镇,外环外了,上海8号线地铁站(江月路)通到这里。这块房子,是2006年世博会的动迁房,房子质量不错,小区绿化也很好

尤其价位算是合理,房型非常正,南北通透。我们在这里,大概看了有50套房子,差一点就在这里买了,最终还是放弃了。(后面讲)

选好板块,就要打电话了,最好选取3-4家中介,来判断房源的真实性和调研价格,二手房市场价格虽然透明,但还是有很多浮动的空间。


06


在看房的时候,一定要和中介强调,严格按照你的需求和预算找房。要不然你280万预算,他会带你看350万的房子,如果自己非常喜欢,却没有那么多预算,那就非常痛苦了。

在看房的路上,就要开始做功课了,看看周围的环境,进入小区后的第一感觉……

我和刘先生,看了差不多有150套房子,其中,也有很多不靠谱的房子,和最初的需求也有变动。

在这个过程中,刘先生最喜欢的就是70多平米的,两室两厅、南北通透的房子,最终我们买的也是这样的。这一方面,没有太好的办法,就是要有规划地多看一些。


如何选房?


选房主要考虑三方面,板块、小区、户型。(房产投资人教我们的,她在上海,如果上海的小伙伴想要咨询,我可以把她助理联系方式给你,1小时咨询费800元。)


板块

序号

元素

总分

得分

备注

1

政府规划

20分

20

政府规划的大型项目和工程等

2

就业机会

20分

20

步行15分钟内新建购物中心或车程半小时内有新的工作区

3

交通配套

15分

15

地铁、公交等

4

学区配套

15分

5

知名中小学等

5

人口因素

15分

10

人口增长数量、收入分配等

6

公关设施

10分

10

购物中心、银行、医院、娱乐设施等

7

绿化配套

5分

5

公园等绿化


你可以给你看的房子板块打分,除非是学区房,一般小于60分就不必考虑了,75分以上是比较好的。这些因素看着有点复杂,我分享一下我的经验,我们现在选的板块,政府有一个比较大的项目已经开始兴建了。

最初,我们还考虑过刘先生公司附近的一个板块,这个地方2017年通地铁,比较有投资价值。一般通了地铁后,房价就跟着涨上来了。


  ◆    


交通,是我们最看重的。刘先生坐班车到公司40分钟,自己开车也就20多分钟。小区门口200米是地铁,我平常活跃的区域,30分钟基本都搞定。这样房子即使不住,也很容易出租。

虽然不是学区,但步行5分钟左右是幼儿园和小学。小区的常住人口,以年轻人居多。

小区周围公共设施很齐全,有大型购物中心,关于这一点,我是这么判断的,看热风、星巴克、西贝、优衣库有没有入驻,基本上这四家入驻的商场,基本能满足我们的日常需求。绿化方面,我们家附近有公园。

我选的板块,得分85分,是很好的板块。

下面再说一说,我放弃的2个板块。浦江镇,公共设施不是很齐全,交通也没那么方便,毕竟是外环了,浦星公路非常堵,而且晚上,没有路灯,小区的老年人太多。刘先生公司附近的板块,我也在周围看了一遍,不是很满意,加上之前,有垃圾场在,论坛上很多人说夏雨天会有味道,这两年好一些了,但我心里还是不太能接受。


  ◆    


另一个板块,为什么没选?我们接着往下说。
小区:部分和板块有所重叠

小区评分

总分

得分

备注

位置

25分

25分

指的是小区位于板块的位置,离交通、购物中心等设施的距离

学区

25分

10分

此小区对应的学校

物业

20分

10分

指的是物业状态及管理

住户

20分

15分

指的住户层次及素养

绿化

10分

10分

小区绿化比例,比较好的在40%以上


这个小区,我们选的也就70分,小区不是高档小区,人车是不分流的,就是上海很普通的适合居住的地方,动迁房。这个小区,周围全是高档小区,为什么我还选这里呢?

不得不承认一个事实,我们太穷了,周围的房子,没有低于500万的,让我去哭一会。


  ◆    


房子:下面到房子本身了,那什么样的户型才是好户型呢?

好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。

一个房子构成的五个要素,客厅、卧室、卫生间、厨房和餐厅。这几个因素,我们选取的标准,主卧和次卧最好南北向,保持私密性,卫生间离主卧近一些。还有,就是南北通透,采光好。

房子,一楼和顶楼我们是坚决不考虑的,上海的一楼太潮湿,顶楼容易漏水,夏天也特别热。我在看房子的过程中,有不少一楼和顶楼装修的特别好,但还是不好卖,而三四楼的房子,很快就被抢走了,剩下的都是一楼和顶楼。电梯房,一定要中层偏上,要不然采光不好。

噪音,有些房子靠马路,特别吵。我现在租的房子,就在马路旁边,从早到晚都很吵,只要我在家都不开窗。

看房的过程中,我们看到很多60多平米的房子,布局不合理,客厅非常小,白天也必须开灯,没有窗户,感觉特别压抑。

这类房子,很多卖了都是为了置换,我说一说我见过的2对年轻人。

其中一对是刘先生的同事(不是同一部门),3楼,64平,房子卖300万,首付要求5成,因为急着置换。两个卧室,相对较大,但是东西朝向,东西朝向的房子采光不是很好。

生了小孩,父母来照看小孩,一家人4个大人聚在客厅时,空间就显得很小了。而且,需要坐2站公交才到地铁。即便这个房子是精装修,我还是果断放弃了。

如果不买现在的房子,我可能买另一套,67平米,标价325万,满二,也是有了孩子需要置换。在这个过程中,我判断了一下,有了小孩后,两室两厅可以住,但真的有点拥挤。厅太小的话,孩子连活动的区域都没有了。

不过,也不能仅看房间面积,我遇到过58平米的两室两厅,房屋布局特别好,利用率也非常高,但是一梯四户我接受不了。加上,均价太高,性价比不高。地段是很好的,有些朋友就会考虑这样的房子。

07


我们也不知道未来房价如何?个人事业发展如何?如果过几年,我们事业发展不错,我大概会买商品学区房,目前只能利用有限条件选择性价比最高的房子了。

最好的调研在现场,想明白需求和预算,我建议你还是多看几个板块,实地去考察。我们每次看完房子,就会记录下来,并且总结,哪怕最初看上的房子被卖掉也没有关系。

在上海,看100套房子是最基本的。这个数量看似多,有时候一天看10几套,也花费不了太多时间。看房的过程中,要多和中介聊天,问一问房东为什么卖房子等问题?

还有,选靠谱的中介,一个中介能力如何,是否靠谱?作为成年人,在上海考虑买房这件事情的话,一般都在社会上工作了几年,一个人专业不专业,还是能够判断的。好的中介会事半功倍。每个区域,我看房,都是找每家店业绩前三的中介。

虽然,我选择成交的中介不太专业,但人特别积极、勤奋,而且他的店长非常靠谱,一直跟进所有流程。

以上是我选房子的一些经验,主要是根据自己需求和预算,去挑选,第一次买房,还是小白,总结难免片面,希望能给大家一些借鉴意义。



END


文 | 杨小米

微博 | @杨小米1988



 天秤座永远18岁的美少女  |  四年心理学科班出身  |  山东人在上海


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