聊聊不动产进项税分期抵扣的财税政策

辰元财税 2016-07-21

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聊聊不动产进项税分期抵扣的财税政策

按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条第（四）项的规定，除融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物以及房地产开发企业自行开发的房地产项目外，适用一般计税方法的试点纳税人，在2016年5月1日以后取得（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得）、在会计上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）下发后，国家税务总局又发布了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号，简称《分期抵扣暂行办法》），明确了具体抵扣办法，同时对不动产在建工程及分期抵扣范围也进行了明确，现将不动产进项税分期抵扣政策规定梳理如下：

一、分期抵扣范围

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产均属于不动产在建工程；纳税人在2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%时，其进项税额依照《分期抵扣暂行办法》分2年从销项税额中抵扣。

二、分期抵扣依据

纳税人取得（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得，下同）不动产或者不动产在建工程可分期抵扣的进项税额，必须取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证，包括增值税专用发票、农产品收购发票、农产品销售发票、完税凭证、道路（含桥、闸）通行费发票等。

三、不得抵扣项目

1、纳税人取得专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费（包括交际应酬消费）的不动产和不动产在建工程的进项税额不得从销项税额中抵扣，即也不能分2年从销项税额中抵扣。

2、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从当期的进项税额中转出。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中转出，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

3、不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出，其待抵扣进项税额不得再抵扣。

四、抵扣办法

（一）购入时确认可分2年抵扣进项税的不动产

实行分2年从销项税额中抵扣的不动产进项税额，第一年应抵扣的60%部分，于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；第二年应抵扣的40%部分为待抵扣进项税额，在会计核算上先记入“应交税费——待抵扣进项税额”科目，于取得扣税凭证的当月起第13个月转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，从销项税额中抵扣。即：

在取得不动产时：

借：固定资产——XXX（不动产）

应交税费——应交增值税（进项税额）

　　应交税费——待抵扣进项税额（40%部分）

　　贷：银行存款

在取得扣税凭证的当月起第13个月将40%部分转入“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目时：

　　借：应交税费——应交增值税（进项税额）

　　贷：应交税费——待抵扣进项税额

（二）不得抵扣进项税的不动产转为可抵扣进项税时的分期抵扣方法

按照规定不得抵扣进项税额的不动产（取得2016年5月1日后开具的合法有效增值税扣税凭证的），发生改变用途，用于允许抵扣进项税额项目时，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

对计算得出的可抵扣进项税额，第一年应抵扣的60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，第二年应抵扣的40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。