实例说说营改增后不动产固定资产抵扣

全面营改增已经过去五个多月了，今天知秋就来说说不动产固定资产进项抵扣。

政策依据：财税（2016）36号文

2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。（第二年是指第13个月）。

适用两年分期抵扣的情形：

基本政策：2016年5月1日后取得，并在会计制度上按固定资产核算的不动产及不动产在建工程
1.直接购买

2.接受捐赠

3.接受投资入股

4.抵债

5.自建不动产的“购进货物、建筑服务、设计服务”进项税额

6.改建、扩建、修缮、装饰不动产超过不动产原值50%的“购进货物、建筑服务、设计服务”进项税额

适用两年抵扣的情形，关键字是两个：
一是2016年5月1日后“取得”；
二是，会计制度上按照“固定资产”核算。

2.企业取得不动产有三种方式
一是购买，二是自建，三是租入。购买和自建的原则上按照两年抵扣，考虑到地产企业“转固”情形不多，地产企业自建转固，也一次性抵扣。租入的租金，一次抵扣。

3.企业不动产的用途有三个
一是，出售；二是自用；三是出租。
     原则上，自用的地产是两年抵扣的，出售和出租的都可以一次性抵扣，考虑到非地产企业建造为出售的情形较少，一律分两年抵扣，如果第13个月之前就出售了，给予待抵扣税金全部抵扣的特殊政策。

总结：基本规则
租入的，和为出租的不动产，一次抵扣。
房地产开发产品一次性抵扣
非地产企业购入和自建分两年抵扣。

案例：购买不动产金额1110万
1.取得专用发票当月
借：固定资产1000万元
     应交税费—应交增值税（进项税额）66万
     应交税费—待抵扣进项税额 （xx项目） 44万
    贷：银行存款 1110万

2.第13个月
借：应交税费—应交增值税（进项税额）44万
     贷：应交税费—待抵扣进项税额 44万

购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
   注意：服务，只包括设计和建筑服务。事实上设计和建筑服务往往是可以分得清用途的，因此先抵扣后挂账，常用于工程物资

案例：
2016年10月，M公司购进一批材料，价税合计1170万元，已经全额抵扣进项税。
1.用于自建厂房
2017年3月，这批材料用于自建厂房。
借：应交税费—待抵扣进项税额（厂房项目）68万元
    贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）68万元

170*40%=68万元
2.2018年4月，待抵扣转入
借：    应交税费—应交税费（进项税额）68万元

    贷：应交税费—待抵扣进项税额68万元

案例：
1.购买办公楼
2016年5月，M公司购进办公楼价税合计1110万元，该公司做账如下：
借：固定资产 1000万
     应交税费—应交增值税（进项税额）66万
     应交税费—待抵扣税额 （办公楼） 44万
    贷：银行存款 1110万

2.2017年3月，M公司出售办公楼，转让价格1332万（含税）
   第一步：在不动产所在地地税局预缴税款
   预缴税款=（1332-1110）÷（1+11%）×5%=10（万）
   第二步：机构所在地申报
    （1）销项税额=1332÷（1+11%）×11%=132（万）
    （2）进项税额：待抵扣税金转入44万
   （3）应纳税额=销项税额-进项税额=132-44=88（万）
    （4）实纳税额=88-10=78（万）  

已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失、或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
     不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率

     不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产 已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
  不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与抵扣进项税额的差额。

    注意：如果是自建不动产，转出的进项税只是与不动产有关的货物、设计服务、建筑服务三项

案例1:待抵扣税额已抵扣完毕情形
1.2016年5月，M公司购进办公楼价税合计1110万元。办公楼按照20年计提折旧。每年折旧50万元。
当月抵扣进项税66万元，44万元计入待抵扣进项税额。
2.2017年6月，44万待抵扣进项税转入到进项税额
3.2018年5月，该办公楼专门用于简易征收项目
   不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%=90%
   不得抵扣进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×90%=（110+0）×90%=99（万）
    借：固定资产 99万

       贷：应交税费—应交增值税（进项税额）99（万）

案例2：待抵扣进项税额未抵扣完毕情形
假设2017年5月，该办公楼用于简易征收项目
    不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%=95%；    不得抵扣进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×95%=（66+44）×95%=104.5（万）
   此时，104.5万元不得抵扣的进项税额，需要在已抵扣税额和待抵扣税额中间进行分配，有三种考虑：第一，进项税优先转出；第二，待抵扣优先转出；第三，配比转出。其中配比转出最为合理，但是计算复杂，因此文件采取了进项税优先转出的方式。
   因此：转出进项税=不得抵扣进项税额—已抵扣进项税额=104.5-66=38.5（万）   转出待抵扣进项税=38.5万，尚剩余5.5万元进项税，在2017年6月转入到进项税额。
   借：固定资产 104.5万
       贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）66万

           应交税费—待抵扣进项税额     38.5万

  不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出，其待抵扣进项税额不得抵扣.

注意：由于在建工程尚未启用，因此其进项税额和待抵扣进项税全部转出。而固定资产，其折旧部分对应的进项税额允许抵扣，因此只转出固定资产净值部分。

案例：M公司2016年5月开始自建办公楼，并做以下会计分录：
（1）购进工程物资    
借：工程物资 1000万
   应交税费—应交增值税（进项税额） 170万
   贷：银行存款 1170万
（2） 领用材料时：
借：在建工程—材料 1000万
    应交税费—待抵扣进项税额（办公楼）68万
    贷：工程物资 1000万
       应交税费—应交增值税（进项税额转出）68万

（3）发生设计和建筑服务，分别为106万和444万，进项税合计50万元，价税合计550万元。
   借：在建工程—设计        100万
           —建安工程费   400万
     应交税费—应交增值税（进项税额）   30万
     应交税费—待抵扣进项税          20万

       贷：银行存款           550万

（4）2017年1月，该在建工程由于是违章建筑，被有关部门强制拆除
借：营业外支出1720万元
贷：在建工程—设计100万元
         —建安工程费400万
          —待抵扣进项税额88万 （220*40%=88）

         —材料1000
     应交税费—应交增值税（进项税额转出）132

     （170+50）*60%=132

不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率

依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

案例：

2016年5月1日，M建筑企业目前对所有建筑项目均选择了简易征收，2016年6月，该公司购买办公楼一栋，支付价款1050万元，进项税额50万元，由于是专门用于简易征收项目，所以不允许抵扣进项税额。该固定资产按照20年计提折旧。
      

借：固定资产—办公楼 1050万

     贷：银行存款 1050万

假设：

  2018年5月，该公司新建筑工程选择了一般计税，该办公楼属于混用的固定资产，因此允许对净值部分对应的进项税额允许在2017年6月允许抵扣60%，2018年7月允许抵扣40%。此时不动产净值率为90%。
  可抵扣进项税额=50万×90%=45（万元）

做账如下：
   借：应交税费—应交增值税（进项税额）27万
      应交税费—待抵扣进项税额     18万

       贷：固定资产  50万