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3、 抓住拆迁人心里谈判。拆迁人尤其是商业开发的拆迁，他们希望被拆迁人早日拆迁，不愿作过多纠缠，通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样，松了弹不成曲子，紧了就会拉断。有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆迁人动用政府力量达到拆迁目的，搞的双方都付出代价，何苦呢？ 4、 抓住拆迁人弱点谈判。笔者多次采用此方法为被拆迁人实现了出乎意料的效果，如无锡锡上区农村某小厂因建高速公路要拆迁，房屋重置价评估为69万元，拆迁人提出按锡山区集体土地拆迁政策，工业用房可按69万再乘以1、5得出103、5万，加点停产损失等其它费用，总计，绝对不能突破120万，如不同意，进入法律程序，裁决多少按多少执行。笔者研究发现，无锡市的集体土地工业用房拆迁补偿规定是重置价乘以2、5倍，比锡山区多一倍重置价，这就有个上、下位法冲突问题，虽然，拆迁人强调按当地政策足额补偿，我们认为下位法应服从上位法，最后双方找到了均可接受的方案，可谓一计增加几十万。拆迁人有时自己都不知错在何处，如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等，其惧怕一旦败诉，整个拆迁损失极大，于是，在你点出它破绽与弱点时，往往会使谈判利益增大。 总之，拆迁谈判与其它谈判有许多共同点，但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能知己知彼，不畏权势，不错过时机。追求利益最大化。 拆迁办上最怕你谈什么 房地产开发商相对于拆迁范围内的被拆迁户来说，无论从资金、组织、专业实施能力，还是社会资源、经验积累、方案规划等各个方面无疑都占绝对优势。而被拆迁户的利益分散、信息封闭、预见性差、谈判缺乏技巧等原因，无疑会在拆迁利益方面损失不小。 但是，世间凡事都是相生相克的，光脚的从来不怕穿鞋的。房地产开发商既有它的强项也有弱项。那么，房地产开发商到底怕什么呢？ 一、怕的几件事： 1、怕拖时间。拆迁的时间对于开发商来说当然越短越好，因为时间的延长，将会出现一些变数直接影响开发商的经济效益。例如，政策变动、金融利率调整、房地产市场价格变化等都可能给开发商带来致命的打击。 2、怕信息公开。开发商在拆迁过程中一般实行暗箱操作、私下交易，许多行为是开发商不能、也不愿公开的'商业秘密'。信息一旦公开将使开发商在拆迁中处于被动地位。无数经验证明，钉子户能够在拆迁中取得胜利，无疑是通过信息公开先声夺人占据主动权。 3、怕拆迁户预期提高。开发商在拆迁中惯用的伎俩是通过各种方法打压拆迁户的对拆迁价格的预期，形成拆迁低成本战略。换句话说，开发商让你自己感觉到不管你怎么耗最高也只能每平米得到很低的补偿，就是首先让你先失去信心，那就只有走人了。开发商最怕的就是被拆迁户对拆迁价格的预期（期望值）很高，而且对于得到这种补偿充满信心。 4、怕谈判地位被动。现在拆迁办的拆迁工作是分户到人，拆迁办的人每人负责几户，实行各个击破。在拆迁与被拆迁的过程中显然他们的地位是被动的，如果他们不能通过有效的手段转化这种被动的地位，那他们的拆迁将阻力重重。 5、怕目标明确。开发商怕拆迁范围内的被拆迁户目标明确，也就是说，是要拆迁补偿还是要求回迁，一旦大家明白了拆迁补偿价格与回迁利益的平衡点，那么开发商给出的补偿价格将使大部分被拆迁户目标一致。 6、怕经验值增加。开发商怕拆迁范围内的被拆迁户具有丰富经验，这样无论拆迁办的人如何狡猾、实施什么手段都不能奏效。 7、怕利润被公开。开发商在拆房盖楼中所得到的利润一直是他们讳莫如深的敏感问题。如果开发商利润公开化了，轻则要多缴纳税款，重则拆迁户肯定要按照开发商赚取利润要拆迁补偿款。 8、怕拆迁行为引起拆迁地区不安定。开发商在实施拆迁中必须保持循序渐进的方式，力度太猛必然引起当地的不安定，破坏和谐的罪责只能吃不了兜着走。 9、怕欺骗被揭穿。孔子有句话叫做'人之无信不知其可'，意思是说，人如果没有诚信了就不知道该怎么办了。我们现在也是要建立信用社会。别总拿老百姓当傻瓜，如果一次次的欺骗行为被揭穿，那么将没有人同其谈下去了。 |
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