律师提示：今后继承房产过户登记如何办理？

律师提示：今后继承房产过户登记如何办理？

2016-07-09 00:19

律师提示：今后继承房产过户登记如何办理？

文/郭能斌

【按】2016年7月5日，司法部正式发布通知，明确废止1991年《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》。

该《联合通知》下的继承权公证规则执行了20多年。房产部门在办理继承或遗赠房屋产权登记过程中，除非当事人持有经过公证的遗嘱，否则会要求当事人办理“遗嘱继承权公证”（ 即“遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”、“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”）。否则，不给办理房屋产权登记。

遗嘱继承权公证，公证处审核过程相当严格，要求当事人提供各种证明文件，甚至有部分遗嘱继承权公证没办法最终办理成功。公证处通常只受理当事人对被继承人遗留的财产无争议的公证。否则，当事人只能通过诉讼方式确认遗嘱继承权真实、合法后，根据判决到房地产管理机关办理房屋所有权转移登记手续。

《最高人民法院公报》2014年第8期一则案例彻底打破了房屋产权登记须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”的“惯例”，使得“继承权公证”成为非必经程序。

那么，今后继承房产的过户登记途如何办理呢？

根据2016年1月1日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”之规定，今后继承房产，有“两种方法四种路径”，具体材料怎么提供、手续怎么办理参见《不动产登记操作规范（试行）》。

○遗嘱继承或遗赠。

提供被继承人死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等材料申请房屋过户登记。

○法定继承。

法定继承又有三种路径：

1、“协商继承”，也就是全部继承人之间如果能协商一致达成不动产分配协议的，可以提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属关系证明以及其他必要的材料申请房屋过户登记；

2、公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记；

3、诉讼继承，全部继承人之间不能协商一致或者无法取得继承权公证的，则需要到法院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。

附一：中华人民共和国司法部

司发通[2016]63号

司法部关于废止《司法部建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知

各省、自治区、直辖市司法厅（局）、司法局：

根据《不动产登记暂行条例》的规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号）已不再适用，经商住房和城乡建设部，现决定予以废止，自本通知印发之日起不再执行。

司法部

2016年7月5日

附二：【公报案例】

陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局

不履行房屋登记法定职责案

中华人民共和国最高人民法院公报 2014年第8期 P40-42

裁判摘要：

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。

原告：陈爱华，女，55岁，汉族，住江苏省滨海县。

被告：南京市江宁区住房和城乡建设局，住所地：江苏省南京市江宁区东山街道天元东路。

原告陈爱华因与被告南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）发生不履行房屋登记法定职责纠纷，向南京市江宁区人民法院提起行政诉讼。

原告陈爱华诉称：

南京市江宁区双龙大道833号南方花园A组团23-201室住房原为曹振林所有。2011年5月23日，曹振林亲笔书写遗嘱，将该房产及一间储藏室（8平方米）、以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品无条件赠给陈爱华。后曹振林于2011年6月22日在医院去世。2011年7月22日，原告经南京市公证处作出公证，声明接受曹振林的全部遗赠。2011年8月3日，原告携带曹振林遗嘱、房产证、公证书等材料前往被告下设的房地产交易中心办理过户手续被拒绝。2011年10月10日，原告向被告提出书面申请要求被告依法为其办理房屋所有权转移登记，被告于2011年10月27日书面回复，以“遗嘱未经公证，又无‘遗嘱继承公证书’”为由不予办理遗产转移登记。综上．原告认为被告强制公证的做法，与我国现行的《继承法》、《物权法》、《公证法》等多部法律相抵触。故提起行政诉讼，要求法院确认被告拒为原告办理房屋所有权转移登记的行为违法，责令被告就该涉案房屋为原告办理房屋所有权转移登记。

原告陈爱华提交如下证据：

1、曹振林所书《我的遗言》，证明曹振林将涉案房屋遗赠给原告；

2、曹振林身份证及户籍信息证明复印件各1份，证明曹振林的身份；

3、江宁房权证东山第J00043260号《房屋产权证》、宁江国用(2006)第19372号《国有土地使用权证》各1份，证明曹振林对遗言中所涉及房产有合法处置权；

4、编号为0000974号《证明》1份，证明曹振林已过世并被安葬；

5、南京市南京公证处出具《公证书》1份，证明原告已声明接受曹振林的遗赠；

6、房产分层分户平面图、取号单、发票各1份，证明原告前往被告处办理房屋所有权转移登记，并办理好配图手续及交纳费用，但是被告拒绝为其办理的事实；

7、《关于办理过户登记的申请》及国内特快专递邮件详情单各1份，证明原告向被告书面申请办理过户登记的事实；

8、区住建局作出的《关于陈爱华办理过户登记申请的回复》1份，证明被告回复无法为原告办理房屋所有权转移登记；

9、南京师范大学司法鉴定中心出具的鉴定意见书1份，证明曹振林所书《我的遗言》是其本人书写，是其真实意思表示；

10、曹振林的死亡医学证明书1份，证明曹振林于2011年6月22日在南京市第一医院肿瘤内科病房去世的事实。

被告区住建局辩称：

根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《联合通知》）第二条之规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’，和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗赠公证书’,以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起诉讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。”而本案原告陈爱华仅依据曹振林所立书面遗嘱为依据提出房屋所有权转移登记申请，该遗嘱并未经过公证，且原告也未提供该遗嘱分割协议，故不符合《联合通知》的规定，不应为其办理房屋所有权转移登记。综上，被告不予办理房屋所有权转移登记的具体行政行为事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

南京市江宁区人民法院经审理查明：

南京市江宁区双龙大道833号南方花园A组团23-201室房屋所有权人为曹振林。2011年5月23日，曹振林亲笔书写遗嘱，将该房产及一间储藏室（8平方米）以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品无条件赠给原告陈爱华。后曹振林于2011年6月22日在医院去世。2011年7月22日，原告经江苏省南京市南京公证处作出公证，声明接受曹振林的全部遗赠。2011年8月3日，原告携带曹振林遗嘱、房产证、公证书等材料前往被告区住建局下设的房地产交易中心办理房屋所有权转移登记被拒绝。2011年10月10日，原告向被告提出书面申请要求被告依法为其办理房屋所有权转移登记，被告于2011年10月27日书面回复，以“遗嘱未经公证，又无‘遗嘱继承公证书’”为由不予办理遗产转移登记。综上，原告认为被告强制公证的做法，与我国现行的《继承法》、《物权法》、《公证法》等多部法律相抵触。故向本院提起行政诉讼，要求法院确认被告拒为原告办理房屋所有权转移登记的行为违法，责令被告就涉案房屋为原告办理房屋所有权转移登记。

本案的争议焦点是：

关于司法部、建设部《联合通知》效力的认定。

南京市江宁区人民法院一审认为：

根据相关法律法规规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。被告区住建局作为房屋登记行政主管部门，负责其辖区内的房屋登记工作。本案中，曹振林书面遗嘱的真实性已进行司法鉴定，南京师范大学司法鉴定中心出具的鉴定结论为：曹振林该书面遗嘱中“曹振林”签名与提供的签名样本是同一人书写。

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十二条之规定：“人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件。”及第五十三条之规定：“人民法院审理行政案件，参照国务院部、委根据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定、发布的规章以及省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民政府根据法律和国务院的行政法规制定、发布的规章。”另《中华人民共和国物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”《中华人民共和国继承法》第十六条第三款之规定：“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。”以及第十七条第二款之规定：“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。”另《房屋登记办法》第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记……（三）赠与……。”且《房屋登记办法》并无规定，要求遗嘱受益人须持公证机关出具的遗嘱公证书才能办理房屋转移登记。

本案中，《联合通知》是由司法部和建设部联合发布的政府性规范文件，不属于法律、行政法规、地方性法规或规章的范畴，其规范的内容不得与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》等法律法规相抵触。行政机关行使行政职能时必须符合法律规定，行使法律赋予的行政权力，其不能在有关法律法规规定之外创设新的权力来限制或剥夺行政相对人的合法权利。行政机构以此为由干涉行政相对人的合法权利，要求其履行非依法赋予的责任义务，法院不予支持。故，被告依据《联合通知》的规定要求原告必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记的行为与法律法规相抵触，对该涉案房屋不予办理房屋所有权转移登记的具体行政行为违法。

据此，南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项、第（三）项之规定，于2013年7月24日判决如下：

一、撤销被告区住建局于2011年10月27日作出的《关于陈爱华办理过户登记申请的回复》。

一、责令被告区住建局在本判决书发生法律效力后30日内履行对原告陈爱华办理该涉案房屋所有权转移登记的法定职责。

区住建局不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，审理过程中，上诉人区住建局同意为被上诉人陈爱华办理涉案房屋登记手续并申请撤回上诉，南京市中级人民法院于2013年10月8日裁定如下：准予上诉人区住建局撤回上诉。

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一、责令被告区住建局在本判决书发生法律效力后30日内履行对原告陈爱华办理该涉案房屋所有权转移登记的法定职责。

区住建局不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，审理过程中，上诉人区住建局同意为被上诉人陈爱华办理涉案房屋登记手续并申请撤回上诉，南京市中级人民法院于2013年10月8日裁定如下：准予上诉人区住建局撤回上诉。