卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？

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本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师

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在房屋买卖中，买房人往往会通过按揭贷款的方式支付部分房款。银行审核贷款比较严格，发放贷款也比较谨慎。在银行审核贷款或者审核之后发放贷款的过程中，如果标的房屋发生纠纷导致诉讼，或者银行发现买房人所提供的资料可能是虚假的，银行一般就会拒绝发放贷款或者推迟发放贷款。甚至，如果卖房人拒绝提供本行本市银行卡号等资料，银行也会拒绝发放贷款。而房屋买卖合同中一般都会约定贷款发放的时间，超过此约定的时间就会视为买房人违约。如此一来，有些卖房人就会以恶意拒绝提供银行卡号、举报买房人提供虚假资料，诉讼等方式来阻止或者推迟银行发放贷款，以达到导致买房人“违约”的目的。从实体上讲，卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款的，即便银行贷款不能按期发放，买房人也不会构成违约。

但是，从证据法的角度讲，卖房人的有些行为比较隐蔽，买房人很难举证是卖房人的恶意行为导致的银行没有发放贷款，而客观上银行确实没有在房屋买卖合同约定的时间发放贷款，买房人已经违约。如：1、我有一个客户（买房人）的银行贷款已经获得银行批准（但是银行只是口头通知贷款已经批准，没有给买房人任何书面材料——事后更是不愿意出具任何书面材料证明买房人的贷款已经获得批准），但是卖房人恶意匿名举报买房人工作虚假，社保也虚假，银行高度重视，进入了审核阶段，导致了银行不同意在约定的过户日前与买房人签署《担保借款合同》（以证明买房人的贷款申请已经获得批准，以顺利过户）。从表面上看，买房人的银行贷款在过户前没有获得银行批准，如果买房人不能现金补足，在诉讼过程中就很可能会被认定为构成违约。2、 我还有一个客户（也是买房人），在交易的过程中比较顺利，已经过户和交房。但是在办理抵押贷款的过程中，卖房人拒绝提供某银行上海市的银行卡号等资料，导致银行贷款没能在约定的期限发放，卖房人起诉称买房人构成违约。

当然，如果是由于买房人自身原因（包括选了条件要求苛刻的银行）导致银行贷款不能发放，则是买房人构成违约了。如：我有一个客户（卖房人）在网签时和买房人签订了《补充协议》特别约定卖房人户口在一年内不迁出。但是买房人却找了一家以户口迁出为发放贷款必要条件的银行，导致银行贷款在过户后几个月都没能发放到卖房人账户。这样，就是买房人违约了。

总之，在房屋交易过程中，当事人应当小心、谨慎。并且要从法律的角度理解问题。

 

 

 

附：沈某某与王某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介：2013年9月5日，沈某某（作为甲方）与王某（作为乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定如下：交易房屋坐落于上海市育才路555弄（西郊美德苑）9号802室（以下简称“系争房屋”），权利人为沈某某，房屋建筑面积为90.46平方米，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）1，495，000元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意本合同签署后30天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“示范合同”）。另关于付款方式：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款435，000元；乙方通过银行贷款的方式支付第二期房价款1，040，000元，其应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证或以乙方为权利人的过户收件收据后五个工作日内将其交付贷款银行。若贷款不足，乙方应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。合同第7条约定，甲、乙双方应于2013年11月15日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。关于交房及尾款事项：甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款20，000元。另关于违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未付的，甲方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。本合同自甲、乙双方签章之日起生效等。2013年9月23日，沈某某（作为甲方）与王某（作为乙方）在上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原物业”）的居间介绍下网签《上海市房屋买卖合同》，内容如下：系争房屋坐落于青浦区徐泾镇育才路XXX弄XXX号XXX室；房地产转让价款为1495，000元；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。其中合同第六条约定甲、乙双方确认，在2013年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：即乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过柒日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付柒日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面或口头形式通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付等。另合同附件三（付款协议）约定：1、乙方应在签订本合同当日内，直接支付给甲方部分首期房价款计人民币肆拾万元整，加上乙方已付定金计叁万伍仟元整，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计435，000元。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请1，040，000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于过户同时自筹相应该部分房价款支付给甲方。3、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款计贰万元整等。原审法院另查明，2013年9月5日，沈某某收取王某定金35，000元；2014年9月23日，沈某某收取王某400，000元；2013年11月20日，沈某某收取王某30，000元。2013年9月26日，沈某某妻子书面同意沈某某出售系争房屋，并委托其代为办理涉及系争房屋的转让手续，并对沈某某签署的相关文件予以认可。原审法院又查明，2013年10月15日，王某向中国银行股份有限公司上海市分行递交贷款申请表；2014年1月4日，王某与中国银行股份有限公司上海市闵行支行（以下简称“中国银行闵行支行”）签订抵押借款合同；2014年1月27日，中国银行股份有限公司上海市分行通过审批，具备放款条件。原审法院还查明，2013年12月8日，沈某某与王某双方共同至房地产交易中心办理过户，王某缴纳过户所需税费。系争房屋自2013年12月13日登记至王某名下。沈某某与王某签订房屋买卖合同时，系争房屋由沈某某出租给案外人使用；在租赁合同到期后，系争房屋继续由沈某某出租给案外人使用。

 

裁判原文节选：

一审【案号：上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1038号】根据沈某某与王某双方签订的合同约定，若王某贷款申请未经银行审核通过或者审核的额度不足申请额度，则王某应于过户同时自筹相应该部分房价款支付给沈某某。银行审批额度为1，010，000元，根据双方的陈述，沈某某于2013年11月收取王某30，000元时对此应为明知。根据银行的介绍，二手房买卖中需要将交易房屋过户登记到买受人名下后方可取得抵押权证，银行在取得抵押权证后才发放贷款。结合中介公司对合同中贷款不足条款的解释，法院有理由相信该条款的约定应是王某在贷款审批额度不足或无法获得银行贷款的情况下，王某需要现金补足，故而王某才会在过户之前将贷款不足部分的30，000元先行支付给沈某某。沈某某认为需要在过户时支付给沈某某贷款，否则现金补足的意见，法院不予采信。合同中对过户的具体时间确实有约定，沈某某与王某虽客观上实际履行过户时间晚于该约定，但沈某某表示对此时间予以容忍，法院对此不予干预。但合同中对贷款的付款时间并无约定，双方也未就此达成新的意见。根据银行的陈述，可在2014年1月27日发放贷款，因此，王某取得贷款并不存在障碍。沈某某与王某及银行均认可银行曾联系沈某某与王某索要放款账户无果，因此，沈某某认为王某存在逾期付款的行为并要求王某承担违约责任的诉讼请求不予支持。在沈某某表示系争房屋又租赁给他人的情况下，王某表示愿意继续履行合同，因此，买卖合同可以继续履行。

 

 

 

二审【案号：上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第411号】本院认为，沈某某与王某就系争房屋签订的买卖合同，系双方真实意思表示，属合法有效，当事人双方均应按约履行。买卖合同约定王某采用贷款方式支付第二期房款。根据查明的事实显示，王某申请的银行贷款已经审批通过，且在2014年1月27日具备了放款条件，之后由于沈某某认为王某逾期付款，并提起本案诉讼，因双方发生争议，致贷款未能及时发放。由于事实上王某取得银行贷款并无障碍，沈某某上诉认为王某逾期付款构成根本性违约的主张，缺乏依据，本院不予采纳。虽然系争房屋至今仍由沈某某出租，但王某明确愿意继续履行买卖合同，鉴于系争房屋于2013年12月13日已经登记在王某名下，原审法院基于上述情况认为双方就系争房屋签订的买卖合同可以继续履行并无不妥，本院予以认同。沈某某以王某违约为由，要求解除买卖合同并由王某承担违约责任的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。原审法院在查明事实的基础上所作判决并无不当，本院予以维持。

 

 

 

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