拿地，该如何筹划企业取得土地的税收成本？

1项目概况与建设规模

（一）“东亚”项目于2015年6月取得某市发展和改革委员会项目立项批复。该项目规划用地110亩，折合73,334平方米，规划建设2栋高层商业写字楼，一栋酒店，九栋商业楼，规划建筑面积为363,000平方米。项目规划及收入预测详见附表（含税售价）：

　　

（二）开发该楼盘成本投入预测

2股权收购方案

双方经过多轮谈判，达成协议：2016年7月7日，甲乙双方初步谈判达成协议：乙方通过目标公司A公司支付甲方60%股权转让款7,200万元，账外支付甲方前期取得该A公司的土地使用权补偿费用7,200万元；同时乙方另行向A目标公司支付人民币23,000万元，专门用于A公司偿还借款及其一切债务、该地块容积率提高（原容积率为2.4，需要提高至4）、拆迁安置补偿及其他费用等，且以上支付费用均没有合法合规的票据。

3方案可行性分析

 

（一）计算乙为获得A公司60%股权的收购成本

　　

1

支付7,200万元至A公司，并由A公司支付给甲自然人，A公司的账务处理：借：实收资本--甲公司  7,200万元，贷：实收资本--乙公司 7,200万元；

2

支付7,200万元至甲账号，且没有任何票据，根据个人所得税法规定，乙需要代扣代缴个人所得税，但由于甲强烈要求要走账外，且不由乙方代扣代缴个人所得税；

3

乙方支付23,000万元至A公司账上，专项用于提升该地块的容积率及拆迁等款项支出，A公司的账务处理：借：银行存款  23,000万元，贷：资本公积--乙 23,000；但是甲要求A公司应该这样做账：借：银行存款 23,000万元，贷：资本公积--乙13,800万元，资本公积--甲 9,200万元；甲主要考虑未来资本公积转增资本时，能否不要缴个人所得税，想达到从账面上看该资本公积是原始投入；

4

综合以上，按正常途径收购股权，乙方需代扣代缴（7200+9200）*20%=3,280万元，或说甲方自行申报。

（二）比较开发环节的税收利益（假设采用土地征用及拆迁补偿费能取得政府票据及无法取得票据两种情况分析）

从以上表格计算分析，因为增容费、拆迁等费用23,000万元有无合规票据,A公司开发环节税款差异1.60亿元，也是乙方做为新晋股东应该考虑的。

4收购股权还是从新招拍挂取得土地

如果乙有选择可以在该市类似路段按37,400万元通过政府招拍挂取得66亩土地使用权进行开发，该如何选择，通过以上分析，一目了然！而且，参与收购股权，如果股权收购前的尽调没有做好，还存在各类财务风险、法律风险、税务风险。

来源：王轶仙