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把融信吓得不敢说话 没太大意义 刘德科PM1:00,Aug.18th,2016
文︱刘德科
1st
林峻岭摇了摇手说，我不想说话，央视说要来采访，我也不想说话。
林是融信集团副总裁、华东区域总经理。昨天（8月17日），融信集团拍下了上海静安区的一宗宅地，总价110.1亿元，楼面地价100218元/平米。
每次融信拍下土地，都会做一张手机海报，努力让它在微信朋友圈里刷屏。这一次例外，一点喜庆的氛围都没有。如果你是融信员工，一定很不习惯。不知道他们在担心什么。
仁恒的庆功宴算是泡汤了。这家在上海滩混得有口皆碑的房企，在拍地之前就准备了一场盛大的庆功宴，结果地被融信抢走了。
仁恒最后一手出到了103.6亿元，楼面地价94301元/平米，没破10万元大关。
即使没有融信，地也不会是仁恒的。泱泱央企中粮、北京国企首开和厦门国企建发，组成了拿地联合体，跟融信厮杀到最后时刻，最终以500万元的微小差距歇手。
18家报名参拍房企中，有一半是央企或地方国企。
没什么大不了的。共和国诞生以来，最贵地价纪录诞生了而已。
2nd
很多媒体报道说，这块地的实际楼面地价是14.3万/平米。这是一个惟恐天下不乱的数字。
这块地的计容建筑面积是109861平米。通常楼面地价的算法是：总价÷计容建筑面积。110.1亿元除以109861平米，楼面地价就是100218元/平米。
但是，上海或北京公开出让的土地，通常都附带了一些限制条件。这块地的具体要是：10%的商业面积要地产商全部持有，住宅面积中的15%也要地产商自持，还要建5%左右的保障房，等等。这部分面积都不能直接销售。
于是，有些人就把这些不能卖的面积，直接归零。109861平米的计容建筑面积，被减成了77037平米的「可售商品住宅面积」，110.1亿元除以77037平米，楼面地价14.3万/平米。
地产商自持的那些房子，真的不能卖吗？
所以，把楼面地价说成是14.3万/平米，是原始社会的朴素算法。它除了增加舆论压力，把融信吓得不敢说话，没太大意义。
3rd
这块宅地，离外滩的直线距离大约2公里，在上海内环。如今是在静安区，去年它还属于闸北区。闸北并入静安，「码头工人」改成了「富家小姐」的姓；十月怀胎之后，准时生了个全国最贵地王。
这个纪录，恐怕维持不了多久。现在，只要北京、深圳或上海随便拿出一块同等位置的宅地来，这个全国新纪录就保不住。
楼面地价都破10万了，你还说得这么云淡风轻？不应该捏一把汗吗？
是的，将来的房价至少要15万元/平米，拿地的融信才不会亏本。普通的看法是，融信这家疯狂的闽系房企，如此砸钱赌的是未来。言下之意是，以现在的行情，是卖不到15万元/平米的。你看，一街之隔的那个在售楼盘万科·翡翠雅宾利才卖9万元/平米。
翡翠雅宾利是个收购项目，产品设计有些年头了，不是最契合这个时点的新产品。在发达城市，目前这个阶段住宅产品的更新换代，极其迅猛。同样的地段，不同的产品，就会有不同的售价。说得极端点，如果把万科·翡翠雅宾利拆了重建，现在就不是卖9万元/平米。
时代不一样了。地段还是重要的，但其重要程度已大不如前。如果说，在产品不够高级的时代，地段的重要性可以占到90%；那么现在，其重要性恐怕只能占到百分之五六十。
前些日子，港星刘嘉玲给华侨城的上海宝格丽公寓站台，飙了几个英文单词：「location,location,location！」意思是说，她最看重宝格丽公寓的地段。如果真是这样，她应该去买隔壁的老房子。让她爽的，主要是宝格丽。
弱弱地说一句，和其他大牌酒店相比，宝格丽酒店其实不怎么样，至少服务跟不上，伦敦的，巴厘岛的，都很一般。但是宝格丽的名声响亮，很多人是为名声买单。
所谓产品好，不只是砸钱把房子盖得豪华，它需要更精细的设计，更精深的服务，更有感染力的情感认同与寄托。上海苏州河畔的华侨城，产品未必有多好，但它引进的那个宝格丽，还有站台的刘嘉玲，试图引发的就是一种「情感认同」。
融信拍下的这块全国新地王，假设现在就开工，只要产品足够好，现在就能卖15万元/平米。但是，融信的产品足够好吗？
4th
融信在拿地之后，发了一篇新闻通稿，意思是这块地不贵，融信行的。
行内人看这份新闻通稿，大概会笑出声来：融信说自己是「中国高端精品物业缔造者和高品质生活营造者」，「拿地都是很稳健的」。
当然，这是外交辞令。每家地产商都会这么说。融信当然是家不错的企业，不排除它能弄出惊鸿一瞥的产品。但好产品，不是无缘无故就突然好起来的，对于地产商来说，它需要经验、眼界甚至基因。翻融信的历史，恐怕还看不到这些。
如果这块全国新地王，是仁恒拍下，再像万科那样充分研究市场，把户型做得更精细，那么，现在就能卖15万元/平米。当然，我们谈论的是概率，并不绝对。
假设，融信意识到自己的短板，会选择怎样的合作伙伴，来一起开发这块地？
或许，这一切并不重要。重要的是，在这个资金流动性极度充裕的年头，连这块地本身，都是一个很好使的金融工具。如果是它在许家印手上，能套出很多很多现金来。我们对于好产品或15万元/平米房价的努力想象，不过只是瞎操心而已。
5th
本来，今天这篇文章是一期很精彩的音频节目，我们请了一位上海滩房企大佬一起聊这个全国新地王。但是，他不肯让我把他那富有低沉的声音放出来——
「今天的全国地王热度超过了王宝强？」
「是啊，王宝强的热度已经超过了奥运会。」
「你下次吃牛排的时候给我讲讲王宝强到底是怎么回事。」
最近，这位大佬对王宝强的事很感兴趣。不是所有的婚姻，都因为爱情……
·附件· 全国新地王竞拍房企最高出价
*18家报名参拍，16家出价，仅华润&华发联合体、合景泰富未出价
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来自： peterchiu60 > 《房地產相關》
