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购物中心根据项目定位和建筑条件（体量、空间结构等），确定业态的种类、分布比例，并制定业态组合。业态规划是前期招商的纲领性文件和指南。购物中心的业态选择应符合：（1）定位有限原则；（2）功能完整性原则；（3）业态相关性原则。 一、业态种类 购物中心的业态一般有：零售，休闲娱乐，餐饮和体验服务业态四大类。近年来，随着社会不断地发展，休闲娱乐，餐饮和体验服务业态的比例加大。 1、零售业态 主要有百货、超市、便利店、家居电器数码专业店，授权经营的某品牌专卖店。 2、娱乐业态 主要有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等，具有群体消费和重复消费的特征。 3、餐饮业态 王健林曾说过：“中国的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的”。餐饮业态具有极强地聚客能力，充分满足人们社交和家庭生活的需要。主要有中餐、西餐，咖啡水吧。 餐饮业态一般位于购物中心的较高楼层，可以实现客流自上而下的瀑布效应，拉动购物中心人气。规划时要注意避免口味的重复性，还要挖掘地方餐饮资源，因为地方特色餐饮进驻，会大大缩短购物中心的培育期。 4、体验业态 主要有美容SPA、美发美甲、儿童成人教育、艺术类培训、摄影写真、皮具护理、影音体验店等。粘性较强，顾客停留时间长，又稳定的消费群。 二、业态组合 业态组合涉及三个方面：业态选择，业态配比和业态衔接。 1、业态选择 商业功能定位决定业态选择。比如定位于城市型购物中心比区域型购物中心，除了百货、超市、电影院、KTV、餐饮酒楼、服装服饰外，更多了书城，黄金珠宝城，数码卖场，食品零售专营店，业态齐全。 商品级次定位定影响业态选择。比如精品购物中心、时尚购物中心、生活购物中心，这三种购物中心的商品级次定位是不同的，消费人群的特征也不同。 2、业态配比 合理的业态配比可以完善品类结构，更好的满足消费者，提高聚客力。要遵循三个原则：（1）适用性：提供适用的面积；（2）高坪效：在区间内尽可能压缩，以提高销售坪效；（3）互补性：业态要实现差异化，避免重复，注重关联消费。 3、业态衔接 业态的布局和衔接要认真研究城市动线和购物中心动线，明确购物中心的主次通道和冷热区域，根据不同业态的承租能力和需求，合理规划。业态落位衔接的合理性是确保客流动线流畅、提高商铺到达率和销售的重要途径。 业态衔接要遵循以下四个原则： （1）零售业态放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放在热区的主入口和主通道。 （2）娱乐业态因为其的目的性消费强，应放在冷区，带动周边客流。 （3）餐饮业态放在高楼层，布局集中，形成规模优势。 （4）业态体验作为补充，目的消费强，但承租能力差，可放在冷区次通道。 不同业态间的过度的思考维度有二： （1）功能互补性，即功能特征明确的业态毗邻。 （2）客群一致性，即根据消费特征划分主题区域。 表1 万达广场业态组合示意图
来源：大连万达商业地产股份有限公司著作《商业地产运营管理》 |
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