投　诉　函

投　诉　函

投诉人：大学湾一期部分业主
被投诉人：厦门市旺荣房地产开发有限公司　　

投诉内容：
一、 厦门市旺荣房地产开发有限公司超越资质开发大学湾
1、 该公司在交房过程中向业主提供的“房屋质量保证书”和“使用说明书”载明该公司的开发资质是肆级。在厦门市建设局网站上显示的该司的资质也是肆级，经营范围为开发两万平方米以下的楼盘。
2、 依据《房地产开发企业资质管理规定》第18条和第21条，各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务，否则应当依法进行处罚。依据福建省建委关于该《规定》的补充规定第九条第四款规定，四级开发企业可承担建筑面积4万平方米以下的住宅组团建设。建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》第一条第一款还明确规定，超越其资质等级从事房地产开发经营业务的，建设行政主管部门不得审批或同意其新开发建设项目；第十二条第一款规定，房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营业务的，房地产开发主管部门应当依据《房地产开发企业资质管理规定》，在资质年检中予以降级或者注销资质证书。
3、 该公司开发的大学湾总开发面积达18万平方米，其中一期开发面积达8万多平方米，该公司显然是在超越资质进行房地产开发经营，应当依法受到应有的处罚。

二、 该公司违规销售房产问题
1、《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售。
2、该公司从厦门市房产管理部门取得大学湾一期《商品房预售许可证》是在2005年1月17日，但是该公司在取得《商品房预售许可证》之前就与大部分业主签订了载有编号的《商品房买卖合同》。据此，我们认为该公司在商品房预售许可这个环节存在违规问题。

三、 该公司在不具备交房条件的情况下强行交房
1、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定，建设工程竣工验收应当具备下列条件：完成建设工程设计和合同约定的各项内容。建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》第七条规定，房地产开发项目经竣工验收合格后，房地产开发企业应当及时向建设行政主管部门备案。对于住宅小区等群体房地产开发项目，还应当按照有关规定进行综合验收。凡未组织竣工验收（包括综合验收，下同）或者验收不合格的房地产开发项目不得交付使用。
2、我们认为，该公司开发建设的大学湾一期属住宅小区，因此只有在该公司履行完上述规定的三个步骤即竣工验收→竣工备案→综合验收后能将房屋交付使用，否则不得交付使用。但是，该公司在大学湾一期至今尚未进行综合验收的情况下，为了避免承担逾期交房的违约责任就强行交房。

四、关于大学湾一期施工质量的问题
该公司开发的大学湾一期房屋存在严重的质量问题。这些问题大部分是普遍存在的，也有一些个别的，各家各房的详细情况在这里简单归纳如下：
1、 入户门：该公司承诺要安装“高级防火防盗门”，高级不高级暂且不论，依据国家规定的防火标准（《木质门防火通用技术条件》或《钢质门防火通用技术条件》）和防盗标准（《防盗门安全门通用技术条件》），该公司目前为业主安装的单扇门（只有内门没有外门）属于不合格产品，不具备防火和防盗性能。其中多数门还出现空鼓、没有猫眼、螺丝生锈现象。
2、 落地窗没有按规定（《建筑安全玻璃管理规定》）安装安全玻璃，而且大多数出现松动、密封胶脱落、合不拢、关不严现象。客厅推拉门弯曲、破损、晃动，两扇门不能上扣。个别业主主卧的窗户被外墙遮挡，影响采光。
3、 地板有多处裂缝，尤以墙面与地面交接处严重，一些裂缝长达两米；地面下沉，水泥面空鼓现象，拍打有空声；卫生间和厨房、客厅漏水。埋管时挖开的槽未做任何处理。厨房卫生间的防水层或者是没做或者是不管用。
4、 天花板出现问题最多的是渗水，部分业主渗水现象严重，多数有漏水痕迹，泛黄。个别业主屋顶倾斜，一个房间内两面墙的高度误差达到六公分。
5、 层高，业主普遍反映层高未达到合同约定的2.8米。
6、 阳台没有该公司承诺安装的给水口，也没有电源，所安装的“铁艺栏杆”脆弱生锈，油漆脱落，稍用力就可折断，栏与栏之间间距过大，成年人的头能伸出去，对儿童有安全隐患。部分阳台漏水、墙面开裂，部分阳光花房没有出水口。一些阳台没有安装铁艺栏杆，代之以砖块。
7、 楼梯的承重梁过低。楼中楼一房间缺一楼梯，房间悬空不能进入，部分合同有约定要预留，但根据合同业主只负责设计装修，该公司仍应承担施工责任；另一部分合同没有任何约定；还有一位业主关于楼梯预留的约定是该公司自行填写，然后伪造业主签名。
8、 墙面裂缝、渗水现象普遍，部分墙面有钢筋或红砖露出。外墙多处裂缝。
9、 管道：部分排油烟管道设计不合理，直接对准门口；厨房卫生间的排水管道过低，甚至触及窗户边；给水管道过细，漏水渗水，质量低劣；部分厨房、卫生间没有给水管，要用水得上顶楼，多数没有水龙头。
10、 对讲机，或者没有，或者没音，或者有音但不能通话，产品无生产厂家，系“三无产品”；
11、 电源插座、有线电视插座、电话插座等缺少部分或大部分面板，管线外露，
12、 消防设施不全，一些消防管道出现在室内，部分消防检对着楼梯通道。
13、 部分业主的“两书”上所粘贴的“给排水布置图”和“电线布置图”只是房屋的平面图，未显示任何管线布置，给业主的使用和装修造成很大不便。
14、 由于该公司至今仍未向业主提供《面积实测表》，业主无法知道该公司向业主交付使用的房屋面积是否符合合同约定的面积，一些业主反映房屋面积缩水。
五、该公司不能提供任何与开发质量相关的建筑材料
1、 为了核实房屋质量，一百多位业主委托律师要求该公司出示如下资料，但该公司拒绝出示。
1.1 用地批准手续，包括土地使用权证书、已经全部交付土地使用权出让金的证明文件。如果土地使用证有向银行抵押贷款，则还包括抵押贷款合同；
1.2 建设工程规划许可证和施工许可证；
1.3 商品房预售许可证；
1.4 施工图审查报告；
1.5 工程质量监督手续（依据《福建省建设工程质量管理条例》和福建省建设厅《关于加强建设工程质量检测管理的若干规定》）；
1.6 施工过程中的质量检测记录（包括检测委托单、原始记录单、取样记录单等）和检测报告；（依据建设部《建设工程质量检测管理办法》和《厦门市建设工程质量检测管理办法》）；
1.7 施工过程中的见证取样和送检记录（依据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定》）；
1.8 工程监理单位对楼盘所使用钢材的审查验收记录（依据《福建省建设厅关于加强建筑钢材质量监督管理的通知》，闽建建（2003）38号文）；
1.9 大学湾一期所使用混凝土的出厂检验记录和送货检验记录（依据福建省建设厅《加强预拌混凝土质量管理的暂行规定》）；
1.10 　建筑材料、建筑构配件和设备在使用或安装前的监理签字认可记录（依据《厦门市建设工程监理管理办法》）；
1.11 　施工过程中专为关键部位、关键工序的施工质量监督而规定的施工监理记录（依据《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法》；
1.12 　主要工程材料的来源档案（依据《厦门市建设工程材料备案管理办法》）；
1.13 　煤气设施施工单位的资质和煤气工程竣工验收报告（依据《福建省建设厅关于加强燃气工程施工质量管理确保燃气设施安全的通知》）；
1.14 　消防设施施工单位的资质和消防工程的审查验收报告（依据《厦门市消防条例》）；
1.15 　面积实测表，如果没有，则提供合同约定建筑面积的计算依据；
1.16 　城建档案管理部门对大学湾一期工程档案的预验收认可文件及竣工验收后的工程档案认可文件；
1.17 　竣工验收备案表。
2、 与此同时，该公司还虽然已经将《面积实测表》报到房管部门备案，但该公司至今拒绝向业主公开面积测绘结果，还声称实测面积大于销售面积，因此业主想办产权证的业主都得向该公司补交房款。

六、我们要求
中央、省、市各级建设行政主管部门、房产主管部门等按照《建设领域违法违规行为举报管理办法》、《建筑市场举报、投诉受理工作管理办法》、《厦门市建设投诉纠纷受理及处理暂行规定》等的规定提出受理我们的举报和投诉，依法查处厦门市旺荣房地产开发有限公司的违规违法行为。