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北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第17700号
原告刘莉，女，1964年2月17日出生。
被告北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401号。
法定代表人房崇安，董事长。
委托代理人安二明，男，1983年7月2日出生。
原告刘莉诉被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炎铎独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告刘莉，被告珠江公司的委托代理人安二明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘莉诉称：我于2013年10月22日与被告签署了北京市商品房预售合同，购买了通州区马驹桥镇通州物流产业园E-11地块其他类多功能用地通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块多功能用地项目6#商务办公楼1层1单元X珠江四季中心的房。购买时销售未说明我购买的房子房前有建筑物，并且在楼盘说明和沙盘上都明确没有任何建筑物，我购买的是1层，一再询问相关人员均告知只有绿化和草坪，楼间距大于100米。售楼的沙盘上也明确此楼的间距大，楼间距中间除了绿化没有任何建筑物。2014年10月初在看实体房时，我发现我的楼前，正对落地飘窗前方有一个很高的地下室排气室，严重遮住了我的落地窗户视线，去找了销售部门要求退房，当时说不知道窗前有建筑物需落实后答复处理，应当明确告知我实情，而没有告知我，属于售房过程中故意隐瞒重要事实的欺诈行为。并且在购买此楼盘时，无论是宣传资料还是销售过程中都反复强调是4.5米挑高空间，落地窗有4。5米，样板房被被告做到了室内跳空装修吊顶后是4.7米跳空高度，并说明样板间与实体房是1：1的比例建造，在视觉上让消费者产生错觉，欺骗误导消费者购买。实际现房挑空高度未装修前只有4.3米，其宣传挑空高度、样板间挑空与实际交房相差的高度已经影响到所购房屋的使用品质。被告行为构成欺诈，故起诉至法院，要求判令：1、撤销与被告签署的北京市商品房预售合同；2、请求返还购房款、产权代办费和印花税777196元，并由被告承担已交房款的同期贷款利息和违约责任；3、案件诉讼费由被告负担。
被告珠江公司辩称：一、原告所述建筑物属公共配套设施，符合设计规范，不构成遮挡瑕疵。1、原告房屋规划用途为商业办公，原告所述窗前建筑物遮挡不实。经实地勘察，原告所述建筑物为地下车库通风竖井，通风竖井系公共配套设施，我司设计图纸经中国电子工程设计院审核确认并出具《北京市建筑工程施工图设计文件审查报告》，设计图纸符合规范。2、原告所述通风竖井与飘窗间距不足一米，原告所述严重违反客观事实。经法院现场勘查，通风竖井与飘窗间距为3.55米，间距符合设计规范，不构成原告所述遮挡瑕疵。另被告严格按照审核合格图纸施工，对于符合设计条件的公共设施设备，被告并无义务通知原告。原告理应知晓公共配套设施是为了业主整体利益所需而配备，被告严格按照审核合格的图纸进行施工并无过错，并无隐瞒实情的行为。3、关于楼盘和沙盘问题。合同附件八补充协议第22条约定，沙盘等资料属于要约邀请，不构成被告对原告的任何承诺。商品房预售合同系双方真实意思表示，双方应以合同约定为准，被告并无隐瞒实情的欺诈行为。二、样板间层高与合同约定一致，被告不存在欺诈行为。1、双方合同第三条约定层高为4.49米，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高是指楼面或地面至上部楼板地面或吊顶地面之间的垂直距离。原告所述样板间装修后净高4.7米，原告所述严重违反客观事实。经实地测量，一居室样板间净高约4.31米，毛坯样板间净高约为4.31米，原告实体毛坯房净高约4.34米，毛坯一居楼板，按照被告经专业部门审核合格的结构图纸为0.15米，经被告勘查，一居毛坯楼板亦为0.15米，故诉争房屋层高为净高加楼板厚度，为4.49米，该高度符合合同约定。2、原告所述样板间隐瞒实情，存在欺诈行为不实。被告在销售房屋时，为了更好地展示实体房屋，被告特意准备了毛坯样板间与精装样板间，被告同时展示，同时开放。被告对于精装样板间的展示仅为给客户展示一空间概念，仅为示意，并非交付标准，具体实体房屋可参看毛坯样板间。3、根据合同附件八补偿协议第22条的约定，样板间仅为出卖人为便于购房人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，并非交房标准，不构成被告对原告的承诺，故我方不存在隐瞒实情的欺诈行为。三、原告应按照合同继续履行付款义务，承担逾期付款责任。截至今日，被告仍未收到原告贷款63万元，我方保留对房款问题追诉的权利。
经审理查明：2013年10月28日，刘莉（买受人）与珠江公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买位于北京市通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块多功能用地项目6#商务办公楼一层2单元X号房屋，该房屋层高为4.49米（合同中约定的层高概念为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离）。该套房屋单价为每平方米26983.05元，总价为1276838元整。该房屋应在2015年10月31日前向买受人交付。此外，合同附件八补充协议第十五条约定，合同中有关房屋距离、高度、院落等尺寸的约定均为设计标准，允许误差在6%范围内，不视为出卖人违约。第二十二条约定出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间，仅为出卖人便于购房人了解商品房布局及使用功能而提高的简单示意，该样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装修物品、电器等，除非特别标明为“交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，不构成买受人所购商品房内初或精装修的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及所购商品房装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。
后刘莉向珠江公司交纳了部分购房款项，2014年10月，刘莉在查看小区情况后，认为其购买的房屋窗户前存在遮挡物、房屋层高也不符合样板间要求、珠江公司利用装修对房屋进行了变相加价等行为，故起诉至本院，要求撤销涉诉合同，退还相应款项。
在本案审理中，对涉诉房屋进行勘察，所涉及的遮挡物为通风竖井，该竖井与涉诉房屋窗户距离为3.5米左右，此外，精装修样板间净高为4.305米，毛坯样板间净高为4.295米，涉诉房屋层高为4.47米。
庭审中，珠江公司表示对于涉及的遮挡物问题，可以通过更换房屋进行协商解决，对此刘莉表示不同意。
上述事实，有北京市商品房预售合同、收据、照片、施工图设计文件审查报告、地下车库设计图纸、楼板施工图及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告诉讼请求为撤销涉诉合同，故本院需要审查是否符合法定的合同撤销要件，对此，原告从三个方面提出撤销理由：1、房屋购买时被告未表明通风竖井的存在，存在欺诈行为；2、样板间的层高与实际房屋层高存在出入，被告进行虚假宣传，亦是欺诈行为；3、被告通过装修进行加价，原告没有选择不装修的权利，为霸王条款。
关于通风竖井问题。本院认为，通风竖井作为建筑物的基础设施，在存在地下设施情况下普遍存在，根据被告提交的设计和施工图来看，该设施的设计施工符合相应规划规定，并且在本院明示后，原告不申请对是否遮挡采光进行鉴定，故根据现有证据来看，本院认为该设施存在并未影响到原告的采光和对房屋的正常使用，原告并未因此产生相应的损失。
关于房屋层高问题。首先，在宣传资料、样板间的性质认定上，根据双方签订的合同附件来看，上述宣传为要约邀请，是购房者作为购买房屋的一种参考，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才能视为要约。结合本案来看，原告提及的层高问题在合同中作出的明确的规定，即使与宣传资料和样板间存在不同，也应视为双方对要约邀请的变更，最终应该以合同条款为准，故相应的宣传资料和样板间无法构成要约。其次，该宣传是否导致原告陷入认识错误，从而签订了合同。根据原告陈述，其表示样板间吊顶后为4.7米，但经本院测量样板间净高为4.305米，该样板间的相应高度与合同约定相一致，此外，原告表示被告曾经向其说明样板间与实体房为1：1的比例，但对此说法未提交证据证明，本院不予采信。故无法认定样板间宣传导致原告发生认识上的错误。综上，本院认为，双方签订的合同为双方真实意思表示，被告不存在欺诈行为。
关于装修问题。原告认为被告通过装修对房屋价格进行变相加价，为霸王条款。本院认为，如原告认为被告销售的房屋可能通过装修来提高房价的情形，其可以选择不予购买，被告的主体身份并不构成市场上的垄断身份，仅为普通的房地产开发企业，原告可以充分行使选择权，故仅以房屋为装修房屋即认定为霸王条款，没有事实和法律依据。
故本院认为，原告主张的相应撤销合同理由没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告要求退还相应款项，给付利息和违约责任的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告刘莉的全部诉讼请求。
案件受理费5786元，由原告刘莉负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李炎铎
二〇一五年一月十九日
书 记 员 徐 晶
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