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北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）二中执复字第00562号
复议申请人（异议人）北京珠江房地产开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街1号南创展家居221室。
法定代表人孟庆冬，董事长。
委托代理人安二明，男，1983年7月2日出生。
委托代理人丁飞，男，1990年2月20日出生。
复议被申请人（申请执行人）王晓蕾，男，1968年8月14日出生。
委托代理人武希奇，北京市炜衡律师事务所律师。
复议被申请人（被执行人）林玲，女，1975年6月4日出生。
复议被申请人（被执行人）袁晓朋，男，1973年3月23日出生。
复议申请人北京珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）因不服北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）（2015）丰执异字第00032号执行裁定，向本院提起复议申请。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
丰台法院依据已经发生法律效力的（2013）丰民初字第01406号民事判决，在执行王晓蕾申请执行林玲、袁晓朋民间借贷纠纷一案过程中，异议人珠江公司向丰台法院提出执行异议。珠江公司称，在执行过程中，法院查封并拍卖了位于通州区×××室房屋（以下简称涉案房屋）。该执行行为存在违法情形，侵犯了我公司的利益，现提出三项请求：1、裁定撤销（2013）丰执字第6681号执行裁定书；2、裁定撤销法院于2014年11月14日作出的买受人为郭文文的涉案房屋的《司法拍卖成交确认书》；3、裁定解除对涉案房屋的查封。具体理由如下：1、法院未履行通知义务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第1条规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”我公司作为涉案房屋的开发商及初始产权登记人、所有权人、按揭贷款的阶段性担保人，查封涉案房屋，法院理应通知我公司协助执行并送达裁定书的副本，然而法院自始至终都未通知过我公司，致使我公司在对涉案房屋的整个执行过程中丧失了提出异议的权利，存在程序违法问题。2、法院拍卖前未将评估报告送达给我公司。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第6条的规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”我公司作为涉案房屋的开发商及初始产权登记人、所有权人、按揭贷款的阶段性担保人属利害关系人，法院未将评估报告送达给我公司，违反了上述规定。3、法院未对拍卖财产的权属、占有使用情况进行必要调查。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第10条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”涉案房屋为被执行人林玲以商业贷款的方式购买，被执行人林玲与我公司、贷款银行签订了贷款担保合同，在涉案房屋上设定了抵押权。林玲是借款人，我公司是林玲该笔债务的阶段性担保人，贷款银行是抵押权人。在涉案房屋上设定了抵押权，涉案房屋本身存在权利瑕疵。涉案房屋在拍卖时，被执行人林玲对其只可能有债权而无所有权，涉案房屋属我公司产权所有。执行人员未查清涉案房屋的贷款担保现状及所有权归属等事实，就擅自拍卖涉案房屋，违反上述规定，程序违法。综上，由于法院的上述行为，致使我公司在执行程序中未能向法院提出异议，不仅无法收回房屋，而且将面临总计69万元的垫付款无法追偿，特向法院提出执行异议，保护我公司合法权益。
经丰台法院审查查明，王晓蕾与林玲、袁晓朋民间借贷纠纷一案，丰台法院于2013年4月19日作出的（2013）丰民初字第01406号民事判决已经发生法律效力。该判决确定：被告林玲、袁晓朋于本判决生效之日起十五日内偿还原告王晓蕾借款本金1000000元并自2011年11月11日至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，公告起诉费260元，均由被告林玲、袁晓朋负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。在本案民事审理过程中，根据王晓蕾的财产保全申请，本院于2012年11月14日作出（2012）丰民初字第23087号民事裁定书，预查封被告林玲名下位于北京市通州区×××号房屋（合同编号为×××）。2013年8月19日，王晓蕾向丰台法院申请强制执行。执行中，丰台法院查明该涉案房屋名称为北京市通州区×××室。2014年6月18日，丰台法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该房产进行价值评估，并分别于2014年9月11日、10月30日在北京市丰台区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对该房产进行了两次拍卖，买受人郭文文以127.5万元竞得该房产。2014年11月14日，本院向买受人郭文文发出《司法拍卖成交确认书》，确认其竞拍成功。2014年11月27日，丰台法院向通州区建设委员会房地产交易中心送达执行裁定书及协助执行通知书，请求其协助将该涉案房屋过户到郭文文名下。2014年12月9日，郭文文取得涉案房屋的房屋所有权证，证书编号为X京房权证通字第×××号。
另查，2009年7月7日，林玲与珠江公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为×××），约定林玲购买珠江公司开发建设的该涉案房屋。合同签订后，在通州区建设委员会办理了该涉案房屋的商品房预售合同登记备案手续。2009年7月27日，林玲作为借款人与贷款人中国工商银行股份有限公司北京王府井支行、保证人珠江公司三方签订个人购房借款合同一份。
再查，2014年8月29日，北京市通州区人民法院作出（2014）通民初字第8758号民事判决书，该判决第一、二、四、五项确定：一、解除原告北京珠江房地产开发有限公司与被告林玲于2009年7月7日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为×××）；二、被告林玲协助原告北京珠江房地产开发有限公司办理涉案房屋（北京市通州区×××号）的预售合同登记备案解除手续。四、被告林玲支付原告北京珠江房地产开发有限公司垫付的贷款人民币501051.2元、诉讼费8624元、违约金50967.52元，于本判决生效之日起十日内执行清；五、被告林玲支付原告北京珠江房地产有限公司合同解除违约金人民币130218.2元，于本判决生效后十日内执行清。
又查，2012年3月28日，珠江公司取得位于通州区×××号楼的房屋所有权，房屋所有权证号为X京房权证通字第×××号。
丰台法院认为，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，人民法院可以依法进行预查封。预查封的效力和期限等同于查封。因此，本院对被执行人林玲购买的办理了预售合同登记备案手续的涉案房屋进行预查封，并进行评估、拍卖的执行行为，符合法律程序和法律规定。珠江公司提供的证据，仅能证明其与林玲存在着商品房预售合同关系，不足以证明其与涉案房屋存在着利害关系。因此，珠江公司的异议请求于法无据，不能成立，本院不予支持。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人珠江公司提出的异议。
裁定后珠江公司不服，向本院申请复议，请求撤销原审裁定，支持其异议请求。珠江公司称：一、丰台法院在案件执行过程中存在违法情形，使申请人丧失了提出异议的正当权利。表现在查封涉案房屋时未履行通知义务、拍卖前未将评估报告送达给申请人、丰台法院未对拍卖财产的权属、占有使用情况进行必要调查。二、原审裁定认为申请人提交的证据不足以证明申请人于涉案房屋存在利害关系，属事实认定错误。申请人为涉案房屋的开发商、初始产权登记人和房屋贷款的连带责任保证人，提交了初始产权证书、贷款合同、商品房预售合同等证据才材料，申请人和涉案房屋存在明显的利害关系。
王晓蕾辩称：不同意珠江公司的复议请求，丰台法院执行符合法律规定。
林玲、袁晓朋经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面意见。
本院查明的事实与执行法院所查明事实一致。
本院认为，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。本案的涉案房产已经拍卖完毕并已经过户给买受人，针对涉案房产的执行程序已经终结，故珠江公司不能通过执行异议程序寻求救济，其复议申请亦应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款之规定，裁定如下：
驳回北京珠江房地产开发有限公司的复议申请。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 贾奕良
代理审判员 周祖继
代理审判员 姜高华
二〇一五年八月十二日
书 记 员 龙泽淼
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