【原】“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

    房屋买卖中所签订的合同比较多，以二手房买卖为例，一般是先签订居间协议，再签订居间版的房屋买卖合同（有些居间协议和居间版的房屋买卖合同是一起签订的），最后再签订网签合同。

 

一般而言，网签合同是最规范、最完善的，房屋买卖的各个方面也基本都涵盖了。但是相对而言，居间协议或者居间版的房屋买卖合同就不是太完善，很多重要条款都没做约定。这样，就带来了一个问题，即签订居间协议或者居间版的房屋买卖合同后想签订网签合同就要对居间协议或者居间版的房屋买卖合同中没有约定但是网签合同里需要约定的内容进行重新协商。而协商需要房屋买卖双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致才能达成协议（对未约定部分的补充的协议），这个过程只有房屋买卖双方有权利参与，法院不可以强制判决当事人达成什么协议。因此，只要双方没能达成协议，网签合同即不能签订，房屋买卖即不可以继续进行交易，且此终止的交易不可规则于任何一方当事人（即便一方当事人在协商补充条款的过程中漫天要价，也不能认定其违约或者需要承担什么责任）。很多案例都是以此为由解除了合同，且合同双方当事人互相不负违约责任。从这个角度来看，“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌。

 

但是，《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条　的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。” 按照上述法律规定，并非是只要没有约定就可以漫天要价，而是要依法确定未作约定的条款。但是这里面就有一个问题，即没有明确标准，即什么是交易习惯、什么是市场价格、什么又是漫天要价。因此，在居间协议或者居间版房屋买卖合同没有约定，而网签合同又要约定的条款，就给了想违约的一方当事人一个不履行合同又不需要承担违约责任的很好的机会和借口。

 

 

附：

案例一：陈某诉沈某某等房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介：沈某某、甲是系争的上海市某 区某路901弄50号602室房屋登记的权利人。2013年9月22日，经上海乙房地产经纪事务所居间，由陈某作为乙方，沈某某、甲作为甲方，上海乙房地 产经纪事务所作为丙方，三方就买卖系争房屋签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），协议约定：购买总价为人民币（以下币种同）242万元，双方 签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款118万元，在乙方的贷款经银行审核批准后，按银行规定的形式与期限将贷款120万元划入甲方账号，贷款金额不足部 分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金支付给甲方，交付房屋时乙方支付甲方4万元；甲、乙双方交易过程中所产生的税费及其他费用全 部由乙方承担；乙方为表示购买诚意，同意签订协议时支付3万元作为购买意向金，如甲方接受协议所述买卖条件并签署协议的，甲、乙双方同意乙方交付的意向金 在双方签署本协议后转为定金，在甲方签署本协议后7日内，乙方应将定金补足至7万元；甲、乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交 总价1%的佣金，因房屋交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起二十个工作日内到丙方指定地点按本协议约定的条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房 地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，如因乙方原因导致买卖合同最终未签署 的，则定金归甲方所有。甲方收到乙方全部房款后一周内将房屋交付于乙方。当天，陈某支付沈某某、甲定金3万元。9月23日中午，陈某又支付沈某某、甲定金 4万元。10月13日，沈某某、甲发短信给陈某称今晚6点半左右来谈房屋买卖合同的事，陈某回复好的。当晚，陈某与沈某某、甲共同至中介公司处，但双方未 能签订《上海市房地产买卖合同》。10月14日，陈某的律师致函沈某某、甲称，双方于2013年9月22日签订居间协议，该协议经双方签字业已生效，同时协议约定签约后7日内陈某支付定金7万元，协议生效后10日内双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》。双方之间的房屋买卖关系受法律保护，沈某某、甲负有履行协议的法定义务。现沈某某、甲以各种理由推诿拒绝履行义务，已严重侵害了陈某的利益，请在接到本律师函三日内与陈某按照双方签订的居间协议约定的条件签订《上海市房地产买卖合同》，并积极履行后续义务，如沈某某、甲在收到本函后三日内仍拒绝签署《上海市房 地产买卖合同》，亦无法书面向陈某陈述合理理由，则视为沈某某、甲拒绝履行居间协议的义务，单方解约，陈某将采取包括诉讼在内的一切法律手段及措施以维护 陈某的合法权益。10月16日，沈某某、甲的律师回函给陈某的律师称，来函中称所谓“10日内”，经查实为“20个工作日”。2013年10月13日晚六 点半，双方已在中介公司的会议室对房屋买卖合同进行了协商，尽量完善居间协议未涉及的内容，主要包括对已有租约及已有装修如何作价、最后付款期限以及明确 违约责任等问题进行协商，沈某某、甲在协商中所提事项至今尚未得到陈某口头或书面的答复，沈某某、甲还在等待陈某的答复。沈某某、甲认为，其与陈某仍处在 缔结房地产买卖合同的过程中，居间协议对房地产买卖合同有些事项未明确约定，双方必须进行协商完善，比如居间协议对阁楼事项等完全未有涉及（房产证也无反 映），双方应当协商完善明确各自的权利义务，防止有些事项以后可能会发生纠纷。沈某某、甲目前仍静候丙方指示（或陈某先生指示），至中介处对房地产买卖合 同内容进行协商完善（沈某某女士只有下班后有空进行洽商）。之后，双方的律师之间有过电话往来，但双方未能签订买卖合同。 原 审审理中，陈某表示，居间协议签订后的第二天，沈某某、甲就通过短信通知中介不想卖房了。双方在签订居间协议时约定10月10日签订买卖合同，当日沈春 苗、甲没有来，中介公司发短信约沈某某、甲三日内签订合同，故签订买卖合同的截止日期应该是10月13日。10月13日，沈某某、甲来了，但是，沈某某、 甲以装修补偿的名义提出加价20万元，对此，陈某无法接受，导致买卖合同未能签订，责任在于沈某某、甲。另外，当天沈某某、甲是提到过阁楼租客要续租的问 题，陈某表示可以接受，沈某某、甲还提到贷款何时到账，陈某表示，陈某是无法确定贷款的到账时间，陈某只能尽快办理贷款；至于户口问题，双方达成了一致意 见。陈某为此申请中介公司经办人丙作为证人到庭作证。丙陈述，2013年9月22日晚上签订的居间协议，9月23日，沈某某、甲发短信给我说房子不卖了， 让我通知客户即陈某，签订居间协议时双方约定于10月10日签订正式的买卖合同。10月10日，我发短信给沈某某、甲来签订正式的买卖合同，沈某某、甲说 身体不适不能过来，我请她务必三日内过来签约，沈某某、甲没有回复。10月13日，沈某某、甲发短信给我说来谈房屋合同事宜，当天晚上双方都来了。在签订 居间协议之前双方已看过房，系争房屋是带阁楼的，双方谈好的房价242万元包括了楼上楼下的装修，不包括家具，因为没有想到沈某某、甲会违约，故协议上没 有写房价中包括固定装修。13日晚上，沈某某、甲提出了20万元的固定装修，还说，其父母不同意卖房，要卖的话就加价20万元。当天，还谈到过阁楼的租客 问题、贷款问题等。陈某对丙的陈述没有异议，沈某某、甲对丙的陈述有异议，认为，因为中介费是陈某支付的，故陈某与证人有利害关系，证人的陈述不真实。当 天，陈某对沈某某、甲提出的问题都没有作出答复。沈某某、甲另表示，居间协议约定签订买卖合同的截止日是居间协议生效次日起的二十个工作日内，而非10月 13日。居间协议签订后，沈某某、甲是发短信给陈某说父母不同意卖房，是否可以不卖，陈某让沈某某、甲和家人好好协商，房子他要买的，所以沈某某、甲和家 里人商量后还是卖房的。10月13日晚上，双方在中介处商谈买卖合同事宜，沈某某、甲提出阁楼的租客要求续租，装修要折旧补偿20万元，陈某都没有答复， 陈某需要办理贷款，沈某某、甲要求陈某明确贷款到账的时间，因为沈某某、甲也需买房，陈某也没有明确，只是说要等银行批下来，沈某某、甲还提出如果银行贷 款没有批下来，是否现金补足，如现金不到位，违约金如何支付，这些陈某也都没有答复，由于上述内容没有谈好，陈某就走了，当天没能签订买卖合同。沈某某、 甲为此提供了10月13日双方在中介处商谈的录音。陈某表示，10月13日双方确实谈过，但录音很模糊，听不清是谁说的，真实性无法确认。 原审审理中，陈某请求解除《房地产买卖居间协议》，并由沈某某、甲双倍返还定金合计14万元。沈某某、甲仅同意退还陈某定金7万元。

 

裁判原文节选：

一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第40805号】陈 亮与沈某某、甲签订的居间协议系双方的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，该居间协议确立了双方此后签订正式房屋买卖合同的预约关系，即买卖双方此后 依据居间协议约定的内容在约定的时间内对买卖条件进一步磋商，并签订合同，而双方交付的定金为立约定金，用以担保正式房屋买卖合同的订立。居间协议约定， 双方同意在该协议生效次日起二十个工作日内到中介公司指定的地点按该协议约定的条件签订《上海市房 地产买卖合同》。现陈某表示，双方在签订居间协议时约定10月10日签订房屋买卖合同，对此，法院认为，虽然证人丙在陈述中称，签订居间协议时双方约定于 10月10日签订正式买卖合同，但该陈述与居间协议的约定明显不符，且也无其他证据佐证，法院难以采信，签订买卖合同的截止日期应当确认为居间协议生效次 日起二十个工作日内，即2013年10月18日前。现双方在居间协议约定的期限内于10月13日晚上至中介处就合同订立事项进行了商谈，从证人的陈述及当 天双方商谈的录音中可以反映，当天，沈某某、甲确实提出了租客续租、装修补偿、贷款的时间及违约责任等问题，其中，贷款的办理时间及逾期付款违约责任在居 间协议中并未约定，而该内容又是买卖合同的主要内容，双方必须协商一致才能订立合同，但是，双方未能达成一致意见，故当天没有签订房屋买卖合同的责任不能 归责于任何一方。之后，虽然双方代理人之间有书信及电话往来，但对于合同内容也未能达成一致意见。陈某主张沈某某、甲违约，要求双倍返还定金，依据不足， 法院难以支持。鉴于双方在居间协议约定的期限内已就订立正式房屋买卖合同进行了磋商，故居间协议实际已经履行，陈某主张解除该居间协议，依据不足，法院不 予支持。沈某某、甲自愿退还陈某定金7万元，并无不妥，可予准许。 原审法院审理后于二○一四年二月二十六日作出判决：一、沈某某、甲应于判决生效之日起十日内返还陈某定金7万元；二、驳回陈某的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，100元，减半收取计1，550元，由陈某负担775元，沈某某、甲负担775元。

 

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第927号】本 院认为，依法成立的合同受法律保护，签约各方均应按约履行。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的居间协议是双方当事人的真实意思表示，该协议是双方对买卖系 争房屋达成的初步合意，房屋买卖的具体内容应由双方充分协商后在房地产买卖合同中予以明确约定。居间协议签订后，上诉人向被上诉人支付定金7万元作为双方 签订正式房屋买卖合同的担保。虽然在居间协议签订的第二天，被上诉人曾发短信给中介公司表示因家里老人不同意而不再卖房，但之后双方仍在居间协议约定的签 约期限内去中介公司协商签订房屋买卖合同，可以认定被上诉人以自己的行为表明了其继续出售房屋的意思表示。但由于在协商签订正式房屋买卖合同过程中，双方对房屋的装修补偿、贷款的付款时间等内容未能达成一致意见，而上述内容确实是买卖合同的主要内容却又未在居间协议中予以明确约定，原审法院据此认定双方未 能签订房屋买卖合同不能归责于任何一方，从而判令被上诉人返还上诉人定金7万元，该判决并无不当，本院予以维持。上诉人要求被上诉人双倍返还定金14万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

 

 

 

案例二：戴某某诉上海奉通置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介： 2014年2月23日戴某某与奉通公司签订定金合同一份，约定戴某某向奉通公司购买坐落于上海市＊＊，该房屋建筑面积为49.92平方米，总价为人民币（以下币种相同）1，130，838元，合同第四条约定：“……1、乙方（戴某某）从签订本定金合同起7天内，即于2014年2月28日前到上海市奉贤区＊路228弄1号与甲方（奉通公司）签订《上海市商 品房出售合同》。2、乙方如在上述约定时间内签约，可以享受优惠，签约单价为21，474元，签约总价为1，072，000元，如逾期签约，则按照本合同 第二条约定的价格执行。注：另支付15，000元给搜房网，则可享受总价优惠30，000元，则成交价为1，072，000元，否则视为无效。3、乙方签 约逾期超过3天，且未向甲方说明情况、获得甲方书面同意的，视作乙方放弃购买该房屋，甲方有权没收乙方定金并将该房屋重新出售给他人。”当天戴某某支付了 定金20，000元，奉通公司出具收据一份。后双方因解除合同发生争执。 2014年3月戴某某诉至原审法院，请求判令解除双方签订的定金合同，奉通公司双倍返还定金40，000元。奉通公司同意解除定金合同，但辩称其不存在违约，故不同意双倍返还定金，出于社会和谐角度考虑，同意返还20，000元。

 

裁判原文节选：

一审【案号：上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第1215号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但当事人协商一致，可以解除合同。本案中戴某某与奉通公司曾于2014年 2月23日签订定金合同一份，现戴某某要求解除该合同，奉通公司亦表示同意，故对戴某某要求解除双方签订的定金合同的诉讼请求予以支持。戴某某称奉通公司 违约，要求奉通公司双倍返还定金40，000元，理由为：1、双方在签订定金合同时奉通公司承诺戴某某可以向银行贷款50%房款，然2014年 3月3日到奉通公司处办理贷款手续时，银行告知因戴某某已超过60周岁不能办理贷款；2、双方最终约定的购房款为1，087，000元，包括支付给搜房网 的15，000元及各种税费，然现奉通公司要求戴某某支付36，000元左右的税费显属违约。奉通公司对上述两项理由都予以否认，奉通公司表示定金合同上 写着“乙方采取贷款方式”，只是用于与现金方式支付作区别，因为两种不同的支付方式房款的折扣率是不同的，奉通公司向戴某某提供贷款所需资料的清单，也只 是用于提醒戴某某办理贷款应携带的资料，提供一种便利，关于购房款，因奉通公司和搜房网有合作，只要购房者向搜房网支付15，000元成为会员，则可享受 房屋总价便宜30，000元的优惠，故戴某某与奉通公司约定在签订正式合同前戴某某需向搜房网支付15，000元，则房屋总价为1，072，000元，否 则房屋总价为1，102，000元。对此，法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。戴某某提供的贷款所需资料清单及广告单均系奉通公司向所有购房者 及公众统一提供，并不具有特定性，也无法据此推断出奉通公司向戴某某作出过其可向银行贷款50%的承诺，且定金合同也无法体现这一点。关于购房款及税费， 戴某某在原审庭审中先表示双方经过反复协商，最终确定为总房价为1，087，000元，包括税费及支付给搜房网的15，000元在内，而之后又表示签订合 同时戴某某根本不知道买房需要交税，奉通公司也未告知过，双方当时没有协商过税费事宜，但当要求戴某某解释定金合同上手写的一行字关于支付给搜房网 15，000元的事宜时，戴某某又表示不清楚。鉴于戴某某的表述前后矛盾，也无任何证据证明双方对税费的缴纳有过任何约定，故戴某某要求奉通公司双倍返还 定金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。现奉通公司表示愿意返还戴某某已支付的定金20，000元，系其对自己权利的处分，于法无悖，予以准许。 原审法院审理后于二○一四年四月二十四日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、解除戴某某与上海奉通置业有限公司于2014年2月23日签订的定金合同；二、上海奉通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还戴某某定金20，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由戴某某负担。

 

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第1515号 】本院认为，上诉人为购买上海市奉贤区＊路228弄《连城商业广场》1号2112室房屋与被上诉人签订的定金合同，系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，该合同当属有效。根据该合同约定，双方应于2014年 2月28日前就上述房屋签订出售合同。然双方最终因房价款1，087，000元之外是否还应支付30，000余元的税费产生争议，且上诉人因超过60周岁 而无法通过银行贷款，故双方最终未能签订出售合同。现本案争议焦点在于双方未能签订出售合同的责任归属。鉴于定金协议对于税收的负担未作约定，现双方因税 收的负担未能协商一致，故无法归责于任何一方。至于银行贷款的问题，因上诉人无证据证明被上诉人曾承诺确保上诉人能通过银行贷款的方式购买上述房屋，故上 诉人以被上诉人明知其无法贷款作为被上诉人构成违约的事由，其理由不成立，本院不予采纳。现双方一致同意解除定金协议，被上诉人亦同意返还上诉人定金 20，000元，原审法院据此所作判决，并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。