财政部：一级开发不再算PPP，土地招拍挂可与政府采购合并

10月13日，财政部网站发布《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目、加快推动示范项目建设的通知》，确定第三批PPP示范项目，共计517个，计划总投资金额11708亿元。

根据园区中国统计，在这517个示范项目中，一共有19个园区PPP项目，涉及总投资金额为807.96亿元，占第三批项目总投资额的6.9%。

其中，华夏幸福独揽两个园区PPP示范项目，分别是河北省廊坊市固安高新区综合开发PPP项目和南京市溧水区产业新城项目。

需要指出的是，这个固安高新区PPP，与华夏幸福此前入选发改委PPP项目的固安工业园区新型城镇化PPP是两个截然不同的项目。前者其实就是固安新兴产业示范区，属于高新区概念，后者则是开发区概念，二者有一定区域的重合，组合在一起就是通常我们统称的“固安产业新城”。

尤其值得注意的是，在通知当中，财政部着重严格强调了PPP项目用地的利用规范。

PPP项目用地应当符合土地利用总体规划和年度计划，依法办理建设用地审批手续。在实施建设用地供应时，不得直接以PPP项目为单位打包或成片供应土地，应当依据区域控制性详细规划确定的各宗地范围、用途和规划建设条件，分别确定各宗地的供应方式：

（一）符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供应；

（二）不符合《划拨用地目录》的，除公共租赁住房和政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场用地可以作价出资方式供应外，其余土地均应以出让或租赁方式供应，及时足额收取土地有偿使用收入；

（三）依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让（出租）合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。

分析人士认为，这其实是个非常大的进步：意味着土地招拍挂可以与PPP社会资本采购合并，这是关于PPP项目土地使用的最大创新，可以简化办事环节，提高效率。

荣邦瑞明合伙人史小辉对园区中国表示，这其实是财政部为了打通现实中类似

BOO模式的项目获取土地的通道，解决比如带有公用性质的经营设施养老院、公益性酒店、孵化器、众创空间、产业基地等等PPP招标与土地招拍挂不衔接的问题。

土地政策迟迟未能明确，曾是阻碍不少项目落地的重要原因。业内人士曾普遍反映的悖论问题是，PPP项目通过合规方式确定社会投资人后，由于土地仍要严格按照招拍挂程序出让，而土地受让方未必是中标的社会投资人，等于寄人篱下，或者白忙活一场。

但一个不可忽视的问题是，这在一定城市还与国土部门既有的土地法规有冲突矛盾之处，后续如何解决仍然有待观察。

下面这段话尤其重要，其中所提到的状况现实中的确广泛存在着：

PPP项目主体或其他社会资本，除通过规范的土地市场取得合法土地权益外，不得违规取得未供应的土地使用权或变相取得土地收益，不得作为项目主体参与土地收储和前期开发等工作，不得借未供应的土地进行融资；PPP项目的资金来源与未来收益及清偿责任，不得与土地出让收入挂钩。

这段话有非常重要的意义：基本明确了社会资本单纯参与土地前期一级开发不再算是PPP项目，意在遏制PPP项目与变相土地收储、土地出让收入挂钩这一普遍性问题。

“土地一级开发PPP一直在业内被广泛讨论，但渐渐大家都发现，这就是一个伪命题。”上海临港集团副总经济师杨菁对园区中国表示。

如今，财政部的表态也明确消除了这个伪命题的存在。

史小辉认为，这其实也是财政部为了杜绝社会资本借PPP名义做变相的土地收储、土地开发收益分成的行为，更提倡通过项目自身的运营现金流来实现良性循环的模式。

但这同时也对国内很多与土地出让收入挂钩的产业新城PPP模式造成了巨大的挑战：如果不能以快速有效的土地出让收益作为现金流来源和收益来源，产业新城PPP模式的内部资金循环将变得异常困难和大大增加项目收益的不确定性。

来源：园区中国