沈阳中院2016年二审改判案例观点集锦 | 房屋买卖合同纠纷篇

文 | 同格民商诉讼团队     

执笔人 | 原云鹏

本观点集锦来源于沈阳中院2016年上半年16件改判案例样本，其中因事实认定导致改判的数量为10件，占此类样本总数的62.5%；因适用法律错误导致改判的数量为6件，占此类样本总数的37.5%。

观点一：夫妻一方未经授权私自处分另一方名下房产，另一方事后亦不予追认，导致买方无法取得房屋所有权的，构成违约，应当双倍返还定金。另一方不知情的，无需承担连带责任。

法院认为：

无权处分人就其无权处分的财产与相对人订立合同，合同有效，无权处分人处分他人财产的行为未经权利人追认或者未能取得处分财产权利的，相对人不能取得合同标的的物权。本案中，范家瑞、战庆悦与陶丽娟签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，涉案房屋的物权变动无法实现。在合同有效且不能履行情况下，范家瑞、战庆悦有权要求出卖人陶丽娟承担违约责任。根据当事人陈述的合同签订过程，以及本案现有证据，尚不足以推断出傅滨（物权人）有同意并授权陶丽娟出售涉案房屋的意思表示，故一审判决傅滨承担共同给付责任缺乏依据，应予纠正。

案例索引：

（2015）沈中民二终字第2927号，“上诉人傅滨与被上诉人战庆悦、范家瑞，一审被告陶丽娟，一审第三人辽宁芒果房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书”。

观点二：因房价变更导致买受人承担的税费大幅增加的，符合情势变更规定，买受人要求解除合同的，卖方应当返还定金。

二审法院认为：

关于造成合同解除的原因。根据双方另填写的一份《自然人类房地产交易税收基础信息表（存量房）》中载明“合同成交价格及总价由700000元更改为920977.4元”，双方签字按指纹确认，税务机关亦盖章确认。因成交价格发生变化，资金监管方式及税金亦发生变化，上诉人需交纳的监管资金以及税金均大幅增加，双方签订合同时的情势发生变化，导致合同履行出现困难。现双方未能协商解决，房屋买卖合同未能继续履行，故造成合同解除的责任不能归责于双方当事人。合同解除后，被上诉人应当返还给上诉人定金5万元，原审判决认定不当，应予纠正。

案例索引：

（2016）辽01民终3256号，“上诉人杨琳琳与被上诉人宋晓牧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书”。

观点三：合同仅约定买受人以贷款方式支付剩余购房款，但未约定由谁来办理贷款事宜，如买方因无法办理贷款导致合同解除的，卖方应当返还购房款并承担买方利息损失。

一审法院认为：

双方约定以贷款形式支付50万元，但未约定具体贷款方式、贷款时间等内容，现双方就贷款事宜未达成一致意见，致使合同无法继续履行，张鹏主张解除《商品房买卖合同》于法有据，故予以支持。合同解除后，沈阳永来房地产有限公司应返还张鹏已付购房款324102元。关于张鹏主张购房款利息的诉请，因未能完成贷款履行合同系因双方约定不明，而非沈阳永来房地产有限公司过错，故张鹏主张支付利息于法无据，不予支持。

二审法院改判认为：

根据〈最高人民人院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”本案中，作为购房人张鹏是基于对永来公司的信赖签订了《商品房买卖合同》并约定了以贷款方式支付剩余购房款，作为出卖人永来房产公司也应对张鹏身份予以审核是否具备贷款条件购买本案诉争房屋，现永来房产公司也未提供证据证明双方关于贷款的办理由张鹏自行办理的约定，故本院对张鹏主张返还购房本金利息的诉请予以支持。

案例索引：

（2016）辽01民终3499号，“上诉人张鹏与被上诉人沈阳永来房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书”。

观点四：在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。

一审法院认为：

依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。而李昊实际损失应为已付购房款利息，故违约金的计算标准应以已付购房款30万元为基数参照中国人民银行同期贷款利率标准计算，并在此基础上浮30%，即为李昊实际损失为利息的130%。

二审法院改判认为：

关于违约金标准应否予以调整的问题。首先，各方在合同第五条中已对违约金有明确约定。该约定是各方真实的意思表示，对于各方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现原审在未考虑被上诉人违约行为给上诉人造成的预期利益损失的情况下即认定当事人约定的违约金过分高于损失并予以调整，缺乏法律依据，二审予以纠正，按年25%计算。

案例索引：

（2016）辽01民终5410号，“上诉人李昊与被上诉人辽宁富莱斯普房地产开发有限公司、辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷二审”。

观点五：开发商对房屋产权登记的办理程序和期限理应比买房人具备更深的理解与认识，其在签订合同时应当预见到逾期办理产权登记备案的后果，故应当按合同约定承担违约责任。

一审法院认为：

开发商迟延办证38天，按照合同约定只要开发商逾期办证，即应缴纳1%的违约金。一审法院认为迟延天数较短，对买方没有造成过多的实际损失，支持开发商违约金下调的主张，按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金。

二审法院改判认为：

开发商对房屋产权登记的办理程序和期限理应比买房人具备更深的理解与认识，其在签订合同时应当预见到逾期办理产权登记备案的后果，即无论逾期办理产权登记备案的违约行为持续多久，被上诉人都只需一次性给付房屋总价款的734872元的1%的违约金。该约定亦得到了上诉人的认可，故该约定对履约双方当事人公平合理，应予支持。故改判按合同约定支付违约金。

案例索引：

[2016]辽01民终321号，“上诉人牛凤霞与被上诉人恒大长基（沈阳）置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书”。

观点六：买方无证据证明实际损失的，不得主张违约金上调。

二审法院认为：

根据《合同法》司法解释二第28条规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。原审中孙宏姣并未表述实际的损失，因此原审法院判定“按已付房价款的0.2%”作为逾期办理房屋权属证书的违约金没有事实和法律依据，改判按合同约定标准赔偿60余元。

案例索引：

[2016]辽01民终3763号，“上诉人孙宏娇与上诉人金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷二审”。

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