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根据沪规土资综规〔2015〕704号文第十二条：经批准用于生产经营的非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100-350元。房屋所有人认为其停产停业损失超过被拆除房屋建筑面积每平方米350元的，应当提供实施房屋补偿前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。区（县）征地事务机构应当委托估价机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。 但实践中，厂房的所有人往往并不实际经营，停产停业损失补偿对象一般是由法院判给实际经营人即承租人。 问题是在厂房对外出租的情况下，租赁合同对拆迁补偿情形的约定、合同效力以及性质都会影响到停产停业损失的补偿。 一、租赁合同如果无效，拆迁人针对实际经营者提供的停产停业损失补偿仍可以得到支持。 租赁合同无效情形主要是违反了城乡规划法，没有取得建筑工程规划许可证或者是临时建筑未经批准，以上情形虽然导致合同无效，但是只要实际经营者符合相应条件，存在停产停业损失的，仍会得到支持。具体条件为： 1、实际经营者需要在承租厂房内办理了营业执照，并有实际经营活动。 租赁合同无效或部分无效，但并不一定导致无法办理营业执照，如果主张停产停业损失首先需要能够证明生产经营合法，在（2010）沪二中民二（民）终字第1788号判决书中，二审法院认为“进行经营活动的，必须根据国家相关法律法规的规定，办理相应的营业执照。由于上诉人在系争房屋内经营菜馆，未能办理营业执照，故原审法院认为其系非法经营并无不当。” 2、拆迁人或者补偿单位在对拆迁厂房评估并实际补偿时明确了停产停业损失赔偿项目。 实践中，法院认定停产停业损失往往需要结合拆迁人的评估报告，对具体补偿项目进行审查，如果具体补偿项目中并未包括停产停业损失，或者拆迁人证明停产停业损失项目并非针对承租人实际利用的部分，那么也不会支持。例如，在（2011）沪二中民二（民）终字第1826号案中，二审法院认为：对上诉人主张的停产、停业损失补偿，由于上诉人将系争房屋用作仓库，而根据拆迁人的解释，对该部分租赁部位并没有给予相应的停产停业损失补偿，因此被上诉人所得的房屋拆迁款中不包括上诉人租赁部分的停产停业补偿费，故上诉人主张此项补偿，于法无据。 二、租赁合同明确约定发生动迁等情形时承租人不享有相关补偿的，如无欺诈、胁迫以及显示公平等情形，法院倾向于按照租赁合同约定处理。 在（2011）虹民三（民）初字第580号案件中，法院认为“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2005年10月后，被告承租部位基本固定，双方权利义务亦明确。天镇路位于虹镇老街地区，长期处于可能拆迁状态，原、被告双方对此均有较明确的认识，故自2005年10月起，双方租赁协议均约定：如租赁期内遇到动迁，租赁协议即告终止，被告认可不对被告进行任何动迁补偿，至于被告辩称原告利用其强势地位，迫使被告接受而非被告的真实意思表示的意见,与查明事实不符,本院不予采信；” 三、租赁合同约定发生动迁时承租人无条件搬迁，仅能证明承租人同意搬迁，无法得出承租人放弃动迁补偿的结论。 租赁合同约定发生动迁时承租人无条件搬迁，但拆迁人针对厂房做出了停产停业损失补偿决定，发生争议后出租人认为停产停业损失系按照厂房面积补偿给所有人，承租人认为租赁合同仅约定承租人搬迁但未明确承租人放弃动迁补偿权利，法院倾向于支持承租人享有停产停业损失补偿。在（2011）沪二中民二（民）终字第438号案中，二审法院认为“租赁合同约定如遇动迁，国青公司无条件搬迁，应视为国青公司同意在发生动迁时搬离，尚无法得出国青公司放弃动迁补偿的结论，金塑厂认为国青公司无权主张动迁补偿款的理由不能成立，本院不予采纳” 四、租赁合同到期后发生拆迁，承租人并未与出租人建立不定期租赁关系，承租人主张停产停业损失的，法院不予支持。 此种情形下，一般是租赁合同到期后，承租人与出租人达成新的动迁问题协议，约定针对动迁的具体补偿方案以及搬迁措施，因租赁合同已经到期，不存在租赁期内发生停产停业的事实，除非拆迁人评估报告中明确了停产停业部分的具体项目系针对承租人，否则法院倾向不再支持承租人的停产停业诉讼请求。 五、租赁合同到期后发生拆迁，但承租人与出租人已经建立不定期租赁关系的，拆迁评估时承租人仍在租赁关系中，承租人依然可以主张停产停业损失。 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁中任何一方均可以解除租赁合同，但需要给对方必要的准备时间。在（2013）沪一中民二（民）终字第2274号案件中，法院认为“对于涉及租赁的865.63平方米的房屋，由于在评估时某公司仍系不定期租赁关系的承租人，故该部分的停工停业损失346,252元亦应归某公司所有。”在（2014）沪一中民二（民）终字第1378号案中，法院也认为“2011年11月30日系争房屋租赁合同到期后，双方以各自的行为建立了不定期租赁关系，在上诉人已从岳阳街道处领取了全部补偿款后，其应对房屋动迁期间仍为承租人的被上诉人进行相应的安置补偿。关于停产、停业损失，因受拆迁影响，被上诉人在系争房屋内实际经营至2013年5月止，故该笔款项应补偿给被上诉人。”在（2015）沪一中民二（民）终字第1219号案中，法院亦认可“双方的租房协议书中虽约定于2010年12月7日到期，但到期后，李景财仍继续使用租赁房屋并按合同约定给付租金，活动房厂对此亦未提出异议。故法院认为，双方属于不定期租赁，其有权享受停产停业损失补偿。” 综上，我们建议承租人在租赁厂房过程中，注意租赁条款设计并注意租赁合同效力，避免合同无效以及条款约定不明带来的法律风险。
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