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项目简介：台湾长庚养生文化村自1991年起，历经7年的筹划与评估分析，于1998年进入正式筹备期，2001年开始建造，并于2004年申请登记为老人住宅，成为台湾第一个依老人福利法等相关规划、兴建并开始营运的老人住宅。全区34.32公顷，建筑面积51万平米。共计3849户，可住5530人。 目前养老地产属于市场刚需、政府引爆、地产乱象的阶段，在模式、开发、运营等诸多环节仍属拿来主义阶段，但需要注意项目的落地性和产品的创新型。台湾长庚养老模式在中国是一个有前瞻性的创举。它因此成为大陆开发商学习、模仿的典范。其金融模式是大陆一般企业无力效仿的，它有其特殊的财团背景和时代政治背景。本文仅对其操作过程中的建设、设计、运营等方面提出思考：国家健康保健系统的完善、土地性质变更/流转方式的调整、提高产品规划的适老性、完善老年人的安全服务。 解决单一养老产品与医疗资源占用的矛盾 最初台湾长庚养老文化村被国人描述成：医疗服务与地产结合。在国内养老地产摸索阶段，认为在项目中建设一座医院或者是在某一高水准医院中有绿色通道，则被认为解决了医疗资源问题。其实在台湾对长庚养老文化村是存在一定的负面声音，认为它占用了医疗资源，独占长庚医院。这里暴露出养老地产全龄产品在与医疗资源结合的时候，政府缺乏对宏观医疗资源的调配，导致医疗资源分布不均。 所以，并不能说每一个养老项目都应该建设一个医院。是否建设医院应分析判断后确定：一、调研各级别医院辐射半径，如能将社区医院、地方常见病专科医疗资源层层详细分析，将对项目的定位有更精准的认识。二、如建设医院，根据半径盲点，确定项目规模，避免医疗资源不足或浪费。三、在满足城市医疗资源均衡条件下，根据本项目目标客群确定应提供的特色化医疗、保健资源，调整医院的科室配比，而不能照搬三级甲等医院的常规设置原则。另外，医院的植入不是为了养老，应是应关注医生对老年人的服务。例如整合生命健康技术进行研发、针对老年人对抗衰老的诉求进行高端服务等。 调整土地性质，适应银发产业发展 台湾长庚养老文化村所占土地原为林地，历经9年时间才将其变更为“医疗专用区”，“养老文化专用区”。调整时间久的原因有两个：一突破了当局的法令规定，二同时也有人提出老人养老社区规模过大，不符合社会司所制定的老人福利服务社区化的原则。总的来讲长庚养老文化村的合法合规是经过长时间坚持所换下来的，如果同样的事情发生在大陆，估计早就成为一个烂尾项目。 
土地是大陆亟需解决的问题。一、养老产品根本属性非医非住，从社会需求角度看，保障性更强；从运营角度看，金融属性更强。虽以建筑形态存在，但它的土地属性是需要尽快明确，且有别于医疗用地和金融用地。二、养老产品的社会保障性要求其不适宜作为商品买卖，应是持有经营，故其土地性质中的使用年限上也应与其他性质土地差异化。三、这种有保障属性的土地应具备一定的辐射半径，应提高国家保障系统的完整度。 改变养老观念，提倡健康生活，非静止养老 中国人传统养老观念还是居家养老，在家可感受到儿孙之乐，但也有退休后因生活目标的调整，无法接收在家带孙做饭的变化，认为自己缺少了社会价值而郁郁寡欢。还有一类在传统的养老机构，每日定时起床、吃饭、散步等，成为了为度日的托老所老人。这些都可称为“静止养老”模式，会有老人愿意选择这种方式生活。但更多的“三高”人群已经改变了生活理念，崇尚自由、健康、有社会贡献的方式。 
在台湾的长庚养老文化村和北京尚未入住的泰康之家，都可看到这种西化的生活理念在被倡导。这里也有时间表，但不是作息时间表，而是丰富的课余时间表，老人们可以自由选择自己感兴趣的活动。长庚养老文化村的规划设计提供了更丰富的健康生活条件，比如它设置了六条不同体验的健康步道，长度多在500-1500米，每500米会有休息平台或长凳。在步道的两侧分设果园、菜园、茶园等老人的各种体验场所。有小空地做了几个2-3平方米的台子，上面种满植物，后来发现，这是考虑老人栽种、施肥弯腰不便，所设置的植物认养台。
设计需要关注老人安全感的塑造 安全是一个简单但很难达到的目标。“安全”可概括四方面：一、心里的社交安全：子女不在身边，老人易有孤独感，心里安全度降低。设计时增加多样交流场所可提高安全度。甚至餐厅桌椅的设置，如果可以家庭化一些，老人进餐时的心情指数也会提高。二、身体的健康安全：老人身体不适有时是突然性的，如能时时监控到老人生理体征，随时可检查其体征参数，那老人可无顾虑地在园区活动。三、环境的安全保护：很多体现在细节设计，例如院内外地砖的选择，老人如跌到一次，下次他再走在这里的安全感就会降低。四、特殊安全需要：针对老年人的身体特征，满足其安全需求。如长庚山地步道每500米就会设卫生间，考虑到老人尿频特点，让老人在园区活动无后顾之忧。 
长庚养老文化村给大陆的地产行业眼前一亮的创新模式。但我们除了关注它的成功，更应看到它的经验教训和我们最急迫需要解决的问题。从政策指导方面，政府在法定规划制定中，增加医疗资源专项规划，并在其中明确医疗网点、养老类医疗资源、保健类医疗资源等针对全龄公民健康，将对养老产品的升级推进有更加深远的意义。土地方面，根据养老产品的特殊属性，调整土地用地性质和使用条件，降低养老的地产化，提高其保障性。规划设计层面针对养老产品所提倡的健康、自由、舒适、安全等理念，引导老年人新的生活方式。 养老地产的研发、建设任重而道远，通过产业设计解决养老意识，倡导大健康理念，以健康养生、养老产业资源整合的方式构筑。从宏观的政策、土地、规范等方面到细致的规划、建筑设计，再到后期的服务都有大量需要研究、更新、深化的工作要做，养老地产应准备好了再出发，摸着石头先建后总结，投入的成本太高。
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