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一、处分共有房产原则上应有共有人合意 依据《物权法》第97条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。这一规定确立了“共有财产，共同处分”的基本原则。但实践中共有财产的处分却很难遵循该原则，因此产生的纠纷在处理中比较棘手。 二、无权处分共有房产，房屋买卖合同是否有效？ 1、随着《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称：买卖合同司法解释）出台，无权处分合同效力逐步淡化善意因素，以无权处分为由主张合同无效的，一般不予支持。买卖合同司法解释第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 京高法发［2014］489号会议纪要第六条：夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。 2、买受人不具备善意条件,如构成恶意串通,则合同无效。根据京高法发[2010]458号会议纪要第五条,出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，法院可以认定房屋买卖合同有效。在无权处分前提下,买受人是否具备善意,不对合同效力产生直接影响,但是如果买受人构成恶意串通,则合同因违反合同法五十二条而无效。夫妻共有情况下，一方将登记在其个人名下的房屋，未经配偶同意出售，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（简称：婚姻法司法解释一）第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。（“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”） 三、无权处分共有房产，买受人能否获得产权？ 1、买受人构成善意取得，其他共有人丧失物权追及力。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，法院不予支持。（京高法发[2010]458号会议纪要第五条） 2、虽然过户，但不符合善意取得制度其他要件的（善意、合理对价），其他共有人有享有物权追及力。房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。（京高法发［2014］489号会议纪要第六条） 四、如何认定买受人是否属于“善意” 1、”善意”认定标准。善意认定的标准是“不知道有共有人存在”还是“不知道共有人无处分权”？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（简称：物权法司法解释一）第十五条：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。京高法发[2010]458号会议纪要第十九条 规定,《物权法》第一百零六条第一款(善意取得)规定在适用上应作如下理解：房屋善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。 2、法定的“非善意”情形。 根据物权法司法解释一第十六条：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人“知道转让人无处分权”：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 第十七条：受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 3、举证责任。 物权法司法解释一第十五条：真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 4、“善意取得制度”中“善意”的时间点。 物权法一百零六条（善意取得）规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。物权法司法解释一第十八条规定，该时间点是指：“依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”。京高法发［2014］489号会议纪要第六条善意的判断时点以“买受人申请过户登记时为准”。二者略有出入。但均强调以物权转移的时点（而不是合同签订时点）来判断善意与否。 五、房屋买卖合同履行纠纷的处理方式。 1、继续履行。法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查。经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成婚姻法司法解释一第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的（表见代理），该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。 2、履行不能。房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。（参考京高法发［2014］489号会议纪要第六、七条） 六、小结 从与共有财产处分有关的上述多个法律规定可以看出，在无权处分下，买受人的善意因素，主要产生以下几点影响。 一是：具备善意的情况下，合同有效，且形成善意取得后，其他共有人丧失物权追及力；二是：恶意（明知）情况下，可能进一步发展为恶意串通，进而导致合同无效；如果只停留在“非善意”（明知）但并未发展到恶意串通情况下，合同不宜无效，但其他共有权利人应产生物权追及力。三是：买受人符合婚姻法解释（一）第17条第（2）项（善意第三人）或《民法通则》第66条第1款规定的（表见代理），则不属于无权处分问题，买卖合同对夫妻另一方具有约束力，法院应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。四是：买受人不具备善意，则无法构成善意取得，即便买受人已经过户登记，其他共有人亦可以行使物权追及力要求追回房屋。 德衡房地产律师工作室 2016年9月18日 作者：李霄然 ，北京德和衡律师事务所合伙人律师，北京市律师协会房地产专业委员会委员 |
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