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裁判要旨 购房人基于商品房买卖合同关系和按揭贷款合同关系同时起诉开发商和按揭银行时，按揭银行的诉讼地位当然为被告。当按揭贷款合同因商品房买卖合同解除而解除时，应当明确其解除效力的溯及力并确定合理的损失赔偿额。同时，在遵循合同相对性原则的前提下，为了履行的便利，从最终结果出发，可以判决开发商直接承担购房人在按揭贷款合同项下的责任。 基本事实 2010年4月13日，原告肖树生等（乙方）与被告上海博锦房地产开发中心有限公司（甲方，以下简称博锦公司）签订上海市商品房预售合同。乙方购买房屋的总房价款为2362848元。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。 签订合同后，肖树生等于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款952848元，并作为借款人与博锦公司、被告上海银行股份有限公司青浦支行（以下简称上海银行）签订个人住房借款担保合同。该合同约定贷款金额为141万元。借款人以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生等的全部债务提供阶段性连带保证担保。 2010年4月30日，上海银行发放贷款141万元。同年5月9日，上海银行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。肖树生等自2010年5月20日起逐月向上海银行归还贷款本息。 后博锦公司逾期交房超过60日，肖树生等遂诉至上海市阂行区人民法院，请求解除商品房预售合同和借款担保合同。 裁判结果 生效判决：一、解除肖树生等与博锦公司签订的上海市商品房预售合同；二、解除肖树生等与上海银行、博锦公司签订的个人住房借款担保合同；三、博锦公司向肖树生等返还房款952848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止肖树生等已向上海银行归还的贷款本金；四、博锦公司向肖树生等赔偿以952848元为本金，自2010年4月 14日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、博锦公司向肖树生等赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止，肖树生等已向上海银行支付的贷款利息；六、博锦公司向上海银行偿还肖树生等自判决生效之日起就个人住房借款担保合同剩余的贷款。自博锦公司清偿上述贷款之日起7日内，上海银行办理房屋抵押登记的涤除手续。 裁判理由 上海市阂行区人民法院认为：博锦公司作为开发商，按约交房系其基本合同义务。其逾期交房已超过60日，显属违约，肖树生等行使合同解除权，符合约定。同时，根据最高人民法院《关于市理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第24条之规定，肖树生等有权要求解除与上海银行签订的个人住房借款担保合同。 解除商品房预售合同后，肖树生等要求博锦公司返还已付购房首付款及已向上海银行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据。博锦公司清偿剩余贷款本息等债务后，上海银行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。 上海市第一中级人民法院经认为：本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。双方当事人的争议焦点在于作为按揭银行的上海银行在本案一市中的诉讼地位以及按揭贷款合同解除后果的处理。 首先，关于上海银行在一审中的诉讼地位。当事人系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式亦为被动参加，只不过在被告主体不适格时，人民法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。 本案肖树生等作为一审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的上海银行列为被告，并无不当。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第25条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同之诉的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为上海银行主动申请参加单纯商品房买卖合同之诉的情形，《商品房买卖合同纠纷司法解释》并不适用。事实上，上海银行作为一审被告参加诉讼，针对肖树生等的诉讼请求，亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获相当保障。 其次，关于按揭贷款合同解除后果的处理。在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第24条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，购房人应当返还全部贷款，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。 为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是《商品房买卖合同纠纷司法解释》第25条第2款规定的应有之义。根据一审判决，按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人肖树生等承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商博锦公司承担，同时博锦公司赔偿肖树生等支付银行的本金及贷款利息，就结果而言与前述处理原则并无本质差别。 鉴于上海银行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。当博锦公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，上海银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记解除手续，以保障其债权实现。 上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。 索引 本判例选自《人民司法·案例》2016年第14期，评析详见金绍奇：“商品房预售合同与按揭贷款合同一并解除后由开发商偿还银行按揭贷款”，载《人民司法·案例》2016年第14期。 |
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